Ипотека жилого помещения

Под ипотекой понимается залог недвижимого имущества с целью получения кредита, займа и т.п. При ипотеке жилых помещений кредитором (залогодержателем) обычно выступает банк, а должником (залогодателем) - гражданин, т.е. собственник заложенного жилья. Жилое помещение, на которое установлена ипотека, остается у собственника.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Одновременно с квартирой заложенной считается доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (ст. 75 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Залогодатель (собственник жилья) вправе пользоваться заложенной квартирой, жилым домом, распоряжаться ими с согласия залогодержателя (банка), завещать. Залоговая стоимость жилья обычно составляет 50-70% от его рыночной стоимости, поэтому ипотекой может быть обеспечено несколько долговых обязательств (в пределах полной стоимости заложенного имущества). Для этого законом предусмотрена возможность последующего залога (перезалога) недвижимости. Перезалог недопустим, если в первоначальном договоре об ипотеке он был запрещен.

Если гражданин-залогодатель не исполняет долговое обязательство, обеспеченное ипотекой, на заложенное им жилье может быть обращено взыскание с целью погасить долг (п. 1 ст. 348 ГК РФ).

Если же нарушение обязательства незначительно, т.е. не сопоставимо со стоимостью заложенного имущества, суд вправе отказать в обращении на него взыскания, т.е. в продаже его с публичных торгов. То же касается случаев, когда обязательство было нарушено не по вине залогодателя (например, обстоятельства непреодолимой силы помешали ему выплатить долг в назначенный срок).

Заложенное жилое помещение реализуется по решению суда, если стороны не пришли к соглашению о внесудебной реализации, заверив его нотариально. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливает: когда заключено такое соглашение, залогодержатель вправе приобрести заложенную недвижимость для третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований кредитора к должнику. Во всех остальных случаях неисполнения долговых обязательств заложенное имущество реализуется с публичных торгов.

В случае продажи заложенного имущества, переходе его по наследству и проч. новый собственник становится на место залогодателя (должника по долговому обязательству) и несет все его обязанности (п. 1 ст. 353 ГК РФ).

 

Иск о выкупе жилого помещения

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии этого помещения (в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд), орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие указанное решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Такой же иск предъявляется в случае, когда не достигнуто соглашение о выкупной цене и других условиях выкупа данного жилого помещения.

Иск о выкупе может быть предъявлен в пределах 2 лет с момента направления собственнику уведомления об изъятии принадлежащего ему жилья (ст. 32 ЖК РФ).

См. Выкуп жилого помещения

 

Использование жилого помещения не по назначению

Требование об использовании жилого помещения по назначению содержится и в жилищном, и в гражданском законодательстве.

Согласно ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилье по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом РФ. Нарушение такой обязанности влечет расторжение договора (ст. 83) и выселение без предоставления другого жилого помещения.

Статья 678 ГК РФ устанавливает обязанность нанимателя жилого помещения по договору "коммерческого" найма использовать его только для проживания. В случае использования жилья не по назначению наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения (ст. 687 ГК РФ).

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Использование собственником жилья не по назначению может повлечь продажу жилья с публичных торгов (по решению суда) с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

 

К

 

Капитальный ремонт

По договору социального найма капитальный ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме и устройств, предназначенных для предоставления коммунальных услуг, обязан производить наймодатель, т.е. собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фондов (действующий от его имени орган) или управомоченное собственником лицо.

Если он не выполняет этих обязанностей, наниматель по своему выбору вправе потребовать:

а) уменьшения платы за пользование жилым помещением (плата за наем);

б) уменьшения платы за общее имущество в многоквартирном доме;

в) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;

г) возмещения убытков, причиненных ему неисполнением наймодателем указанных обязанностей (ст. 66 ЖК РФ).

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения по договору "коммерческого" найма является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма.

Собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме осуществляют капитальный ремонт своих помещений самостоятельно, а капитальный ремонт общего имущества - сообща. Решение по этому вопросу принимает общее собрание собственников (общее собрание товарищества собственников жилья).

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ст. 39 ЖК РФ).

См. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

 

Квартира

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее прямой доступ к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и других нужд, связанных с их проживанием в этой квартире (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Квартира составляет, наряду с помещениями общего пользования, часть единого целого - жилого дома.

 

Кворум

Кворум - определенное (наименьшее) количество участников собрания, при котором оно (собрание) может принимать решения. Кворум, как правило, определяется процентным отношением к общему числу лиц.

Так, ст. 45 ЖК РФ предусматривает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в этом доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Согласно ст. 146 ЖК РФ правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ.

 

Коллизия законов

Изданные по одному и тому же вопросу два (или более) формально действующих нормативных актов вступают в противоречие друг другу (коллизия законов). Коллизия законов разрешается путем выбора того, который является последним по времени принятия, а также выбором специального акта, который имеет приоритет перед общим.

В части коллизии законов (имея в виду жилищные отношения) вспомним вопрос "деприватизации" жилья.

Так, ст. 91 Закона РФ от 04.07.91 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает право всех граждан, приватизировавших жилые помещения, на передачу (в установленном порядке) этих помещений в государственную или муниципальную собственность, т.е. на "деприватизацию" (с последующим заключением договора социального найма). Тогда как согласно ст. 20 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(17) правом на такую передачу обладали лишь малоимущие граждане. Предпочтение в данном случае надлежало отдавать ст. 20 Федерального закона, т.е. иные лица (помимо малоимущих) были лишены этого права.

Предусмотренная Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ замена слов в ст. 20 указанного выше Закона позволяет решать вопрос о"деприватизации" не только малоимущим гражданам.

 

Коммунальные услуги

Коммунальные услуги включают (ч. 4 ст. 154 ЖК РФ):

1) холодное и горячее водоснабжение;

2) водоотведение;

3) электроснабжение;

4) газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);

5) отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

 

Комната

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или в квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).