Недееспособные граждане

Недееспособными считаются граждане, которые вследствие психического расстройства не могут понимать значение своих действий или руководить ими, и поэтому признаны недееспособными в судебном порядке. От имени таких граждан сделки совершают их опекуны (п. 1, 2 ст. 29 ГК РФ).

Если основания, в силу которых гражданин признан недееспособным, отпали, суд признает его дееспособным. По решению суда установленная над ним опека отменяется (п. 3 ст. 29 ГК РФ).

Законодательство, в том числе жилищное, содержит положения, направленные на защиту прав и интересов недееспособных граждан.

Так, согласно ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, в которых проживают недееспособные граждане, допускается с предварительного согласия органов опеки. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой члены семьи собственника этого помещения (если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы), допускается с согласия органов опеки (ст. 292 ГК РФ).

 

Недействительность обмена жилыми помещениями

Жилищным законодательством предусмотрен обмен лишь жилых помещений, занимаемых по договору социального найма (ст. 72-74 ЖК РФ).

Согласно ст. 75 ЖК РФ обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если обмен совершен с нарушением требований Жилищного кодекса РФ.

Обмен жилыми помещениями признается недействительным только в судебном порядке.

Требования, предъявляемые к обмену жильем, предусмотрены ст. 72 ЖК РФ. Для обмена необходимо согласие членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих, наймодателя, а также согласие органов опеки и попечительства, если в обмениваемом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченные в дееспособности граждане.

Более того, статьей 73 ЖК РФ предусмотрены условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается.

Это случаи, когда:

а) к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма, а также если право пользования жилым помещением оспаривается в судебном порядке (п. 1, 2 ст. 73 ЖК РФ);

б) помещение признано непригодным для проживания, а также если принято решение о капитальном ремонте дома, о сносе дома либо о его переоборудовании для использования в других целях (п. 3-5 ст. 73 ЖК РФ). Нецелесообразность такого обмена очевидна. Предлагаемое к обмену жилое помещение, находящееся в доме, подлежащем сносу или переоборудованию в нежилое, перестает существовать, а в доме, подлежащем капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой, его сохранение проблематично;

в) в коммунальную квартиру в результате обмена должны вселиться граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (п. 6 ст. 73 ЖК РФ).

Обратимся еще раз к ст. 75 ЖК РФ, которая допускает признание обмена недействительным, если нарушены требования Жилищного кодекса РФ. Следовательно, нарушения упомянутых правил ст. 72 и 73 Кодекса являются основанием признания обмена недействительным.

Помимо них существуют общие основания признания сделок недействительными. Так, обмен признается недействительным, если он совершен под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, а также обмена вследствие тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях, чем другая сторона этой сделки воспользовалась (ст. 179 ГК РФ).

Если суд признает обмен недействительным, граждане переселяются в ранее занимаемые жилые помещения. При этом та сторона, которую суд сочтет виновной (при наличии ее неправомерных действий), обязана выплатить другой стороне возникшие вследствие переселения убытки (ст. 75 ЖК РФ).

См. Договор об обмене жилыми помещениями

 

Непригодность жилого помещения для проживания

См. Жилое помещение, непригодное для проживания (порядок признания непригодным)

 

Неприкосновенность жилища

Положения Жилищного кодекса РФ в части неприкосновенности жилища достойны особого внимания.

Согласно ст. 3 ЖК РФ никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законном основании граждан иначе как в предусмотренных этим Кодексом целях, в определенных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

Названная статья основана на положениях ст. 25 Конституции РФ, которая предусматривает возможность ограничения неприкосновенности жилища только в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Так, Федеральный конституционный закон от 30.05.2001 N 3-ФКЗ "О чрезвычайном положении" предусматривает ограничение неприкосновенности жилища в условиях чрезвычайного положения (что основано на нормах ст. 56 Конституции РФ).

Правом на защиту от проникновения в жилище обладают проживающие в нем граждане независимо от того, кто является "посягателем" - физическое лицо, представитель юридического лица, должностное лицо.

Правонарушением согласно ст. 3 ЖК РФ признается посягательство на жилое помещение, занимаемое на законных основаниях. Таким образом, это правило не подлежит применению к гражданам, самовольно занявшим жилое помещение. За нарушение неприкосновенности жилища предусматривается уголовная ответственность (ст. 139 УК РФ).

 

Несовершеннолетние

Несовершеннолетними считаются все граждане до 18 лет.

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, т.е. малолетних, сделки (за исключением мелких бытовых и проч.) совершают их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе распоряжаться своим заработком, иными доходами, вносить вклады в банки и распоряжаться ими и проч. (п. 2 ст. 26 ГК РФ). Иные сделки (помимо предусмотренных п. 2 ст. 26 ГК РФ) указанные лица совершают с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

Кроме того, по достижении 16 лет они вправе вступать в кооперативы, в том числе жилищные и жилищно-строительные.

Права несовершеннолетних подлежат защите в порядке и на условиях, установленных законодательством.

Так, если интересы несовершеннолетних вступают в противоречие с интересами их родителей (усыновителей) согласие на сделку дают органы опеки и попечительства. Это касается купли-продажи жилья, обмена жилыми помещениями.

Обратимся к Гражданскому и Жилищному кодексам РФ.

Согласно ст. 292 ГК РФ (п. 4) отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника этого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органам опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органов опеки и попечительства.

Обмен занимаемого по договору социального найма жилого помещения, в которых проживают несовершеннолетние, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства (ст. 72 ЖК РФ).

При вселении иных граждан в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, требуется согласие членов семьи нанимателя и наймодателя. Для вселения к родителям их несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 70 ЖК РФ).

Несовершеннолетний в возрасте 16 лет может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или занимается предпринимательством с согласия родителей (усыновителей, попечителей) - по решению суда. Объявление несовершеннолетних граждан полностью дееспособными закон именует эмансипацией (ст. 27 ГК РФ).