Гражданско-правовые, земельные, административные правоотношения

Задача № 1

Гражданину (фермеру) принадлежит на праве собственности земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий), предоставленный ему для ведения крестьянского фермерского хозяйства в Московской области. Площадь земельного участка 3 га.

Фермер достиг соглашения с другим гражданином Российской Федерации о продаже ему части своего участка площадью 50 соток. Покупатель планировал построить на приобретенном земельном участке жилой дом.

 

Гражданско-правовые, земельные, административные правоотношения

 

Назовите причины, препятствующие заключению сделки, описанной в условии задачи?

 

1) п.1 ст.37 ЗК

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

ст.11.2 ЗК

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

- земельный участок площадью 50 соток нужно образовать!

2) ФЗ "Об обороте земель с/х назначения"

п.3 ст.3 ФЗ "Об обороте земель с/х назначения" преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов(в нашем случае преимущественное право у Московской области);

- преимущественное право на покупку земельного участка у МО

 

3) ст.6 Закона Московской областио предельных размерах земельных участков,
предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области устанавливает минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения,в нашем случае, крестьянского (фермерского) хозяйства - 2,0 га.

- минимальный размер участка - 2,0 га

 

 Какое юридическое значение в данном случае имеет площадь земельного участка?

п.1 ст.4 ФЗ "Об обороте земль с/х назначения"

Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства.

ст.6 Закона Московской областио предельных размерах земельных участков,
предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области устанавливает минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения,в нашем случае, крестьянского (фермерского) хозяйства - 2,0 га.

п.7 ст.12 ФЗ " О крестьянском (фермерском) хозяйстве"

Минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для фермерских хозяйств, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов Российской Федерации

Имеет ли юридическое значение гражданство покупателя?

да,имеет.

ст.3 ФЗ "Об обороте земель с/х назначения"

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

 

Следовательно, не могут приобретать в собственность.

 

 

Какие рекомендации можно дать фермеру и покупателю для того, чтобы заключить договор и построить на приобретенном земельном участке жилой дом (дом, пригодный для проживания)?

ст. 1 ФЗ "Об обороте земель с/х назначения"

       Действие настоящего Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

 

п.2 ст.81 ЗК

       Порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается настоящим Кодексом, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.

Здесь нет предоставления, из этой статьи можно делать вывод только о том, что в составе с/х есть земли, которые могут использоваться для дачи

Нужно изменить вид разрешённого использования с “для ведения крестьянского фермерского хозяйства” на “для ведения дачного хозяйства”!

 

п.3 ст.37 ГрК

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

 

п.2 ст.30 ГрК

 Правила землепользования и застройки включают в себя:

 1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

 2) карту градостроительного зонирования;

 3) градостроительные регламенты.

п.6 ст.36 ГрК

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.

Из ст. 36 ГрК следует, что градостроительные регламенты в вопросе изменения разрешенного использования не помогут.

Временный порядок из закона о введении в действие ГрК; правовосполнительная практика; Учитывая изложенное, по мнению Минэкономразвития России, до внесения в законодательство Российской Федерации соответствующих изменений государственный кадастровый учет изменений земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения в связи с изменением вида разрешенного использования может быть осуществлен в случае представления в орган кадастрового учета решения главы местной администрации, принятого с учетом публичных слушаний, об изменении одного вида разрешенного использования такого земельного участка на другой вид в порядке, установленном пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

 

(<Письмо> Минэкономразвития РФ от 08.07.2011 N 14310-ИМ/Д23 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка")

 

 

ст.52 ГрК

Разрешение на строительство

17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства в ыдача разрешения на строительство не требуется.

Излишняя ссылка

Также возможно изменение целевого назначения земельного участка, т.е. перевод его из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населённых пунктов с одновременным изменением вида разрешённого использования земельного участка на «для индивидуального жилищного строительства» путём включения данного земельного участка в границы населённого пункта в порядке, предусмотренном ст.4.1 ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

Или посредством включения земельного участка в границы населенного пункта генеральным планом.

Ст. 4.1. – временный порядок

Задача № 2

Гражданин К. при проведении работ по строительству жилого дома осуществил вырубку дерева на земельном участке, находящемся в его собственности, что было выявлено государственным инспектором спустя несколько месяцев. Гражданин был признан виновным в совершении правонарушения, предусмотренного ст. 8.39 КоАП РФ*, и привлечен к административной ответственности.

К какой категории земель (каким категориям земель) может относиться земельный участок, принадлежащий гражданину К.?

Особо охраняемые природные территории. А именно: национальные парки, природные парки,государственные природные заказники.

Ответ неправильный со всех точек зрения

Особо охраняемые природные территории – такой категории нет, есть категория земель особо охраняемых территорий и объектов, в составе которой есть ряд подкатегорий (субкатегорий).

Национальные парки и т.д.– это не категории земель, это виды ООПТ.

Из содержания 8.39 КоАП РФ следует, что режим может нарушаться не только ООПТ, но и охранных зон.

Это означает, что земельный участок может относиться к любой категории, потому что охранные зоны могут быть на любой категории.

Но на земельном участке расположен жилой дом, следовательно, земельный участок может относиться к тем категориям, режим использования которых предполагает возведение жилого дома: земли населенных пунктов, земли, с/х (дачи и садовые домики), в отдельных случаях земли особо охраняемых территорий и объектов, а именно земли особо охраняемых природных территорий (подкатегория).

Кроме того, если ООПТ находится в населенном пунктом, то земельные участки в пределах такой ООПТ относятся не к категории земель особо охраняемых территорий и объектов, а к землям населенных пунктов.

Имел ли право гражданин К. осуществлять строительство жилого дома?

Нет.

пп.2 п.7 ст.95 ЗК

На землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещаются: строительство автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций, а также строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с разрешенной на особо охраняемых природных территориях деятельностью в соответствии с федеральными законами;

в том числе, в ФЗ "Об особо охраняемых территориях" повторяется,что на территории национального парка запрещается "строительство магистральных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций, а также строительство и эксплуатация хозяйственных и жилых объектов, за исключением объектов, размещение которых предусмотрено пунктом 1 настоящей статьи, объектов, связанных с функционированием национальных парков и с обеспечением функционирования расположенных в их границах населенных пунктов"

ответ неправильный с учетом моих пояснений к первому вопросу

Имел ли право гражданин К. срубить дерево, растущее на его земельном участке?

ст.261 ГК РФ

2. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

 

Специальный федеральный закон "Об особо охраняемых территориях" не содержит прямого запрета на вырубку деревьев. Одно отдельно взятого дерева Следует обратиться к отдельным положениям о национальных парках, например, ПОЛОЖЕНИЕ О ФГУ "НАЦИОНАЛЬНЫЙ ПАРК"КУРШСКАЯ КОСА"