2020-04-12
112
Зоны с особыми условиями использования являются объектом землеустройства, в соответствии с постановлением № 621 координаты характерных точек земельных участков определяются в рамках осуществления землеустройства, после чего данные об объекте землеустройства, в том числе сведения о границах, вносятся в ГКН.
Кроме того, границы зон определяются картографически на картах в составе ПЗЗ.
Задача № 5
Индивидуальный предприниматель В. обратился в администрацию городского округа Серпухов с заявлением о выдачи разрешения на строительство фабрики по производству готовых лекарственных форм на принадлежащем ему земельном участке, расположенном в территориальной зоне ПК-З. Администрация отказала в выдаче разрешения на строительство, указав, что земельный участок находится в пределах санитарно-защитной зоны, режим которой не допускает размещения такого рода объектов. Индивидуальный предприниматель оспорил отказ администрации, обосновав свои требования отсутствием государственной регистрации ограничения в использовании земельного участка, отсутствием сведений об ограничениях в использовании земельного участка в кадастровом паспорте земельного участка, а также в градостроительном плане земельного участка.
|
|
|
Подлежат ли ограничения в использовании земельного участка государственной регистрации в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним)?
Да, подлежат, в соответствии с п. 6 ст. 56 ЗК РФ: ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.
Подлежат ли внесению сведения об ограничениях в использовании земельного участка в ГКН (Государственный кадастр недвижимости)?
Да, подлежат. В соответствии с п. 9 и 10 ч.2 ст.7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости и сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости.
Подлежит ли удовлетворению заявление индивидуального предпринимателя?
Нет, т.к. в соответствии со ст.5.2. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в санитарно-защитной зоне и на территории объектов других отраслей промышленности не допускается размещать объекты по производству лекарственных веществ, лекарственных средств и (или) лекарственных форм, склады сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий; объекты пищевых отраслей промышленности, оптовые склады продовольственного сырья и пищевых продуктов, комплексы водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, которые могут повлиять на качество продукции.
|
|
|
А как же отсутствие сведений в ЕГРП об ограничении в использовании земельного участка?
По-моему, в этой задаче был еще вопрос про градостроительный план земельного участка.
Задача № 6
Гражданин Реутов решил пробурить на находящемся у него на праве собственности дачном земельном участке скважину для обеспечения своего хозяйства водой и установить электронасос для подъема воды с глубины 25 метров, объясняя это тем, что вода из первоначально выкопанного колодца ввиду его малой глубины (5 м) недостаточно чиста.
Как соотносится земельное законодательство и законодательство о недрах?
К отношениям по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации, специальные федеральные законы
К земельным отношениям нормы указанных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.
Следовательно, законодательство о недрах является дополнительным по отношению к земельному законодательству.
Как соотносится законодательство о недрах и водное законодательство применительно к добыче подземных вод?
Согласно ст. 19.1 ФЗ «О недрах» разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых и подземных вод пользователями недр, осуществляющими разведку и добычу иных видов полезных ископаемых, в границах предоставленных им горных отводов и (или) геологических отводов. Пользователи недр, осуществляющие разведку и добычу полезных ископаемых или по совмещенной лицензии геологическое изучение, разведку и добычу полезных ископаемых, в границах предоставленных им в соответствии с настоящим Законом горных отводов и (или) геологических отводов имеют право на основании утвержденного технического проекта для собственных производственных и технологических нужд осуществлять добычу подземных вод в порядке, установленном федеральным органом управления государственным фондом недр.
В соответствии со ст. 43 ВК РФ на территориях, на которых отсутствуют поверхностные водные объекты, но имеются достаточные ресурсы подземных вод, пригодных для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, в соответствии с законодательством о недрах допускается в исключительных случаях использование подземных вод для целей, не связанных с питьевым и хозяйственно-бытовым водоснабжением.
Таким образом, приходим к выводу, что водное водное законодательство также имеет дополнительный характер по отношению к законодательству о недрах отношении в вопросе о добыче подземных вод.
В чьей собственности находятся недра и подземные водные объекты?
В соответствии со ст. 1.2 ФЗ «О недрах» недра в границах территории Российской Федерации, являются государственной собственностью.
При этом опросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
|
|
|
Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.
Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной, частной и в иных формах собственности.
Вправе ли гражданин Реутов произвести такие работы на собственном земельном участке без получения разрешительной документации в органах власти?
Не вправе без разрешительной документации в органах власти в силу прямого указания закона. Т.к. для возникновения права пользования необходимо решение комиссии, которая создается федеральным органом управления государственным фондом недр и в состав которой включаются также представители органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации для рассмотрения заявок о предоставлении права пользования участками недр для добычи подземных вод, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения или технологического обеспечения водой объектов промышленности. (п.3 ст. 10.9 ФЗ «О недрах»)
В каком случае собственник земельного участка вправе использовать общераспространенные полезные ископаемые
Статья 19. Добыча общераспространенных полезных ископаемых собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков
(ст. 19, Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 (ред. от 06.12.2011, с изм. от 07.12.2011) "О недрах")
Постановление Правительства МО от 02.12.2009 N 1061/51
"Об утверждении Порядка добычи собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков общераспространенных полезных ископаемых, строительства подземных сооружений для своих нужд, устройства и эксплуатации ими бытовых колодцев и скважин на территории Московской области"
|
|
|
Обязан ли гражданин Реутов вносить платежи за добычу подземных вод?
Обязан, в соответствии со ст. 43 Закона о Недрах Регулярные платежи за пользование недрами Регулярные платежи за пользование недрами взимаются за предоставление пользователям недр исключительных прав на поиск и оценку месторождений полезных ископаемых, разведку полезных ископаемых, геологическое изучение и оценку пригодности участков недр для строительства и эксплуатации сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, строительство и эксплуатацию подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, за исключением инженерных сооружений неглубокого залегания (до 5 метров), используемых по целевому назначению.
В целях настоящей статьи к строительству и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, относятся также строительство искусственных сооружений и прокладка кабелей и трубопроводов под водой.
Размеры регулярных платежей за пользование недрами определяются в зависимости от экономико-географических условий, размера участка недр, вида полезного ископаемого, продолжительности работ, степени геологической изученности территории и степени риска.
Задача № 7
Сельскохозяйственный производственный кооператив «Племзавод-колхоз «Завет Ильича» (СПК), находящийся в Красногорском районе Московской области, обратился в Администрацию Московской области с просьбой дать разъяснения по следующим вопросам:
Влечет ли включение в границу г. Красногорска земельных участков, предоставленных работникам СПК для личного подсобного хозяйства, прекращение прав на землю?
Статья 84ЗК. Порядок установления или изменения границ населенных пунктов
3. Включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
Могут ли быть и по какому основанию изъяты земельные участки СПК, если они включены в границу г. Красногорска?
Статья 49 ЗК Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд
1. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:
1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
объекты использования атомной энергии;
объекты обороны и безопасности;
объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
3. Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются статьей 55 настоящего Кодекса.
Статья 55 ЗК Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
1. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 настоящего Кодекса.
2. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
3. Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.
Изменится ли правовой режим указанных земельных участков при их включении в границу г. Красногорска, в частности, размер земельного налога?
С принятием ПЗЗ на земельный участок будет распространяться градостроительный регламент
Статья 35 Градостроительного Кодекса Виды и состав территориальных зон
10. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
Однако это не исключает возможность распространения на включенный земельный участок градостроительного регламента другой территориальной зоны.
НК РФ.
Статья 394 НК Налоговая ставка (земельного налога).
1. Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:
1) 0,3 процента в отношении земельных участков:
отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;
занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;
приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;
2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.
Задача № 8
ООО «***» обратилось с заявлением о постановке на кадастровый учет двух земельных участков, образованных путем раздела принадлежащего ему на праве собственности земельного участка из состава земель населенных пунктов с разрешенным использованием «для размещения опытного производства авиадвигателей» площадью 0,4 га. В межевом плане в качестве разрешенного использования образованных земельных участков было указано соответственно – «для размещения складов» и «для размещения опытного производства авиадвигателей».
ФГУ «Кадастровая палата» отказало в постановке земельных участков на кадастровый учет, указав, что:
1) не представлена утвержденная органом местного самоуправления схема расположения вновь образованных земельных участков;
2) не представлено согласие арендатора земельного участка на раздел земельного участка;
3) размеры одного из образуемых земельных участков не соответствуют минимальным размерам земельного участка, установленным градостроительным регламентом;
4) межевой план представлен в виде одного документа, в то время как образуется два земельных участка;
5) в процессе образования земельных участков правообладатель не может самостоятельно установить разрешенное использование земельных участков;
6) не представлен акт согласования местоположения границ образованных земельных участков.
Что понимается под образованием земельных участков?
На основании ст. 11.2 ЗК РФ можно сделать вывод, что:
под образованием земельных участков понимается раздел, объединение, перераспределение земельных участков или выдел из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также создание искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Какие этапы образования земельных участков можно выделить?
1) Решение собственника об образовании земельного участка (в произвольной форме).
2) Заключение договора с кадастровым инженером. Основанием для проведения кадастровых работ кадастровым инженером является договор подряда, заключенный с Заказчиком
3) Кадастровая деятельность инженера по подготовке межевого плана, а также акта согласования границ. При проведении согласования местоположения границ кадастровый инженер обязан:
v проверить полномочия заинтересованных лиц или их представителей;
v обеспечить возможность ознакомления заинтересованных лиц или их представителей с соответствующим проектом межевого плана и дать необходимые разъяснения относительно его содержания;
v указать заинтересованным лицам или их представителям подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков на местности (в случае согласования местоположения границ с их установлением на местности).
4) Перечисленные в ст.22 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» подаются в Кадастровую палату.
5) Решение Кадастровой палаты (решение об осуществлении кадастрового учета, отказа в осуществлении кадастрового учета, приостановлении осуществления кадастрового учета). Вновь образованному земельному участку при постановке на кадастровый учет присваивается временный статус
6) Государственная регистрация права.
7) Передача данных в Государственный Кадастр Недвижимости (должно происходить в рамках информационного воздействия).
8) Снятия временного статуса со сведений, внесенных в Государственный Кадастр Недвижимости.
Что означает временный характер внесенных в ГКП сведений при постановке на кадастровый учет образованных земельных участков?
Ст. 24, 25 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Рассматриваются две ситуации: А – образование объекта недвижимости и Б - учет отдельных видов объектов недвижимости и учет частей объектов недвижимости.
Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения:
А) при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости, носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Б) при учетечасти объекта недвижимости носят временный характер.
Такие сведения утрачивают временный характер:
А) со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости или иного момента, с которого право на образованный объект недвижимости считается возникшим.
Б) со дня государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) вещного права.
Если по истечении одного года:
А) со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Б) со дня завершения учета этой части объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация соответствующего ограничения (обременения) вещного права, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Так год или два?
Какие из указанных оснований отказа соответствуют основаниям отказа в осуществлении кадастрового учета, указанным в ст. 27 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»?
- Не представлена утвержденная органом местного самоуправления схема расположения вновь образованных земельных участков: в соответствии со ст.22 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» определен состав необходимых документов. Схема расположения вновь образованных участков не содержится среди них.
Однако, в Приказе Минэкономразвития от 24.11.2008 №412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков», есть понятие «схема расположения земельных участков:
П.6. К графической части межевого плана относятся следующие разделы схема расположения земельных участков; Раздел "Схема расположения земельных участков" оформляется на основе разделов кадастрового плана территории или кадастровой выписки соответствующего земельного участка, содержащих картографические изображения, либо с использованием картографического материала.
Однако данная схема является частью межевого плана и работы кадастрового инженера и утверждению органом местного самоуправления не подлежит.
Но в соответствии со ст.31 ЗК В случаях, предусмотренных федеральным законом, допускается утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Здесь нельзя путать, поскольку кадастровый план (в соответствии со ст.14 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» - это тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения. В виде кадастрового плана предоставляются сведения, внесенные в ГКН).
Схема расположения утверждается ОМС в отношении образуемого участка из государственной и муниципальной собственности в рамках процедуры предоставления с предварительным согласованием места расположения объекта (ст. 31 ЗК РФ) и в рамках процедуры приобретения земельного участка под объектами недвижимости (ст. 36 ЗК РФ).
- Не представлено согласие арендатора земельного участка на раздел земельного участка – Ст.11.2, п.4 ЗК: Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте п.6 ст.11.2 ЗК.
П.6 ст.11.2 ЗК: Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
- Размеры одного из образуемых земельных участков не соответствуют минимальным размерам земельного участка, установленным градостроительным регламентом – ст.27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», п. 3.
Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если: 2) размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.
- Межевой план представлен в виде одного документа, в то время как образуется два земельных участка.
Приказ Министерства экономического развития РФ от 24 ноября 2008 г. N 412
"Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков". Требования к подготовке межевого плана. В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"* (далее - Закон) межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
- В процессе образования земельных участков правообладатель не может самостоятельно установить разрешенное использование земельных участков;
Ст.4 п.1 ФЗ «О введение в действие ГдК РФ» - решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1 настоящего Федерального закона, с учетом результатов публичных слушаний.
Это временный порядок, но все равно ОМС в рамках градостроительного зонирования (принятия ПЗЗ)
- не представлен акт согласования местоположения границ образованных земельных участков – п.1 ст.39 ФЗ «О ГКН»: 1. Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.
3. Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:
4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).
Ст.40, п.1: результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.
То есть, если не предоставлен акт согласования, который находится на обороте листа графической части межевого плана, то, получается, что и сам межевой план неверно выполнен.
Ответ неправильный, границы согласовываются с владельцами смежных участков. В данном случае со смежниками всё было согласовано при постановке на кадастровый учет первоначального участка. При разделе участка не возникает новых смежников, поэтому:
83. В случае, если межевой план оформляется в результате кадастровых работ по уточнению местоположения границы земельного участка или в результате кадастровых работ по образованию земельных участков уточнено местоположение границ смежных земельных участков, на обороте Чертежа оформляется акт согласования местоположения границы земельного участка.
Это означает, что акт согласования требуется не во всех случаях. В ситуации, описанной в задаче, не требуется, поскольку не сказано, что одновременно с образованием двух участков происходило уточнение границ со смежными участками.
(Приказ Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 (ред. от 25.01.2012) "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" (вместе с "Требованиями к подготовке межевого плана, в том числе особенностями подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в части 10 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости")
Имелись ли основания первоначально приостанавливать по указанным основаниям отказа или же сразу отказать?
Ст.26 ФЗ «О ГКН»: Орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета (далее - решение о приостановлении), если такое приостановление допускается в соответствии с правилами настоящей статьи.
Осуществление кадастрового учета приостанавливается в случае, если:
4) не представлены необходимые для кадастрового учета документы.
Однако в соответствии со ст. 27, п.3 ФЗ «О ГКН». Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если:
2) размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.
Задача 9
В 1997 году земельный участок площадью 0,7 га был предоставлен ФГУП «***» на праве постоянного бессрочного пользования, а расположенное на нем здание закреплено на праве хозяйственного ведения за ФГУП «***». В 2000 году ФГУП продало здание ООО «***».
Земельный участок учтен в ГКН как ранее учтенный.
В 2012 году ООО «***» обратилось в администрацию городского округа с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 0,7 га на кадастровой карте территории.
Администрация городского округа отказала в утверждении схемы расположения земельного участка, указав, что земельный участок находится в федеральной собственности, в связи с чем схема расположения земельного участка должна утверждаться федеральным органом исполнительной власти. Кроме того, поскольку к ООО «***» не перешло право постоянного бессрочного пользования на земельный участок площадью 0,7 га, схема расположения не может быть утверждена в отношении земельного участка площадью 0,7 га.
Что понимается под ранее учтенным земельным участком? По ст. 45 ФЗ о кадастре недвижимости - ранее учтенный объект недвижимости (в т.ч. и земельный участок) - это объекты кадастровый учет которых был осуществлен в соответствии с ФЗ О ГЗК, либо права на которые были зарегистрированы в ЕГРП без кадастрового учета, но с присвоением условных номеров до момента вступления в силу данного ФЗ (или в переходный период).
Раньше сведения содержались в гос земельном кадастре. Эти сведения переносили в ГКН. Письмо 13.09.07 №1345 минэкономразвития и торговли устанавливает перечень правоустанавливающих документов, в которых могут содержаться сведения о земельных участках. А есть те земельные участки,которые по ст. 7 закона о кадастре. ЭТО что такое?
Понятие ранее учтенных земельных участков существовало и в период действия ФЗ о ГЗК. В тот период под таким участками понимались участки, сведения в ГЗК о которых внесены только на основании правоустанавливающих документов (без подготовки землеустроительных дел, аналогом которых сейчас является межевой план).
Обоснованы ли основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка? Согласно п.7 ст. 36 ЗК В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Т.е. утверждение данной схемы было необходимо для получения кадастрового паспорта данного участка, который в свою очередь необходим для оформления прав на данный земельный участок по ст. 36 ЗК
П. 1 ст. 35 к ооо перешло право на бессрочное пользование. с введением ЗК (2001) ооо не могло владеть – обязанность переоформить. Есть право на часть зем участка,на котором расположено здание.? должно ли быть 0,7 га или меньше? Например,в москве считали,что должнв предоставлять только в габаритах строения, но это неправильно! Есть часть,необходимая для использования- вопрос доказывания
П. 3 ст. 33если есть проект межевания, то при утверждении схемы ОМСУ может им пользоваться, чтобы не осталось неиспользуемых участков,за которые никто не платит налог
Проектная документация: может быть обоснован земельный участок для использования. Чаще всего в суде используют судебную экспертизу. Я понимаю, что здесь написано, но кто-то другой вряд ли.
Возникли ли какие-либо права у ООО «***» в отношении земельного участка?
В этом вопросе надо ссылаться на п. 1 ст. 35 ЗК, а потом уже на ст. 36
По ст. 36 ЗК Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Т.е. у ООО есть право на приобретение данного зем. участка в аренду и искл. право на приватизацию. Это можно сделать по выбору самого правообладателя. Причем всего 1 раз..если сначала выбрал аренду,потом нельзя приватизировать и наоборот)
Это неправильно, этот вывод сделан на основании:
Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.
(Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства")
НО:
2.2. Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
(ст. 3, Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации")
(п. 2.2 введен Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ)
Вправе ли ООО «***» приобрести земельный участок 0,7 га в собственность? Да, у ООО есть искл. право на приватизацию данного земельного участка.
Если ООО «***» вправе приобрести земельный участок в собственность, то в каком порядке и по какой цене? Какое лицо будет выступать продавцом земельного участка?
Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ст. 2 п. 1:
1. До 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
Ст. 3 п.10:
10. Распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Задача 10
ООО «***» обратилось в администрацию городского округа города Серпухов с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 4 га с предварительным согласованием места размещения объекта для строительства многоквартирного жилого дома и торгово-развлекательного комплекса в пределах территориальной зоны Ж-6А.
Администрация городского округа приняла решение об отказе в предоставлении земельного участка по причине того, что в городе Серпухов приняты правила землепользования и застройки.
Каковы особенности предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта?
Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта
Юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства объекта, в соответствии со ст. 29 и п. 1 ст. 31 ЗК должно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.
Необходимость предварительного согласования места строительства может возникнуть в силу специфики организационно-процессуальной подготовки строительства, требующей резервирования земельного участка на определенный срок с целью выяснения существенных для заявителя обстоятельств, связанных с пригодностью испрашиваемого участка для строительства объекта (инженерные, геологические, гидрологические и иные изыскания, привязка проекта к местности, согласовательные процедуры при проектировании объекта и т.п.). Во всех этих и иных подобных случаях предоставлению земельного участка как юридическому факту предшествует предварительное согласование местоположения объекта строительства, представляющее собой выбор участка на местности и оформление необходимой документации, предоставляющей заявителю право в течение определенного времени выполнить указанные выше действия с последующим оформлением права на земельный участок.
Таким образом, при предоставлении земельных участков с предварительным согласованием места расположения объекта строительства к известному перечню действий (подача заявки, формирование земельного участка, государственный кадастровый учет участка, подписание протокола о результатах торгов или принятие решения о предоставлении земельного участка и государственная регистрация права на земельный участок) добавляется еще одно, а именно выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места расположения объекта строительства.
Выбор земельного участка осуществляется специальной комиссией из компетентных лиц с участием заинтересованных сторон и органов, которая проводит работу по изучению материалов и обследованию земель в натуре. При этом комиссия руководствуется не только теми требованиями, которые предъявляются к земельному участку заявителем, но и принципами рационального использования земель, охраны природы, приоритета земель сельскохозяйственного назначения, экологическими требованиями. Существенное значение придается также таким признакам, как размер убытков собственников земли и землепользователей, потери сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, кадастровая оценка земель, организационно-территориальные признаки и др.
По результатам работы комиссии составляется акт выбора участка с указанием всех его характеристик и приложением к нему необходимых картографических материалов, расчетов убытков и потерь и др.
По завершении указанных выше действий орган, обладающий полномочием по предоставлению земель, утверждает акт выбора земельного участка и принимает решение о предварительном согласовании или об отказе в предоставлении участка.
Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для проведения заявителем проектно-изыскательских работ, для возбуждения в последующем ходатайства о предоставлении земельного участка и для принятия решения о его предоставлении.
Решение о предварительном согласовании земельного участка действует в течение трех лет, на протяжении которых участок считается зарезервированным для испрашиваемых целей. Закон ограничивает в известной степени права собственников земли и землепользователей по использованию зарезервированных участков. Собственник земельного участка или землепользователь в случае строительства на зарезервированном участке или иного его улучшения несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных со строительством на участке или иным его улучшением.
Убытки, связанные с ограничением земельных прав собственников земли и землепользователей вследствие резервирования земель, подлежат возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду.
Если по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта решение о предоставлении земельного участка не было принято (независимо от причин), лица, права которых были ограничены, вправе требовать от исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления возмещения понесенных убытков независимо от продления срока действия решения.
В случае несогласия собственника земли или землепользователя с решением о предварительном согласовании места размещения объекта (о резервировании земельного участка) оно может быть обжаловано в десятидневный срок в суд. Суд может оставить жалобу без удовлетворения или признать решение о предварительном согласовании места расположения объекта недействительным. В последнем случае орган, принявший такое решение, обязан возместить гражданину или юридическому лицу все понесенные ими в процессе подготовки решения расходы.
В тех случаях, когда отказ в предоставлении земельного участка признается судом недействительным, орган, принявший решение об отказе, обязан предоставить участок с соблюдением установленных судом сроков и условий, а также в соответствии с требованиями законодательства о порядке предоставления земель.
Решение компетентного органа о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для формирования земельного участка. На основании материалов проектирования объекта уточняется размер испрашиваемого участка, определяются его границы и координаты поворотных точек, уточняется разрешенное использование участка, устанавливаются экономические и технические аспекты подключения объекта строительства к инженерно-техническим коммуникациям, решаются правовые и организационные вопросы проведения торгов (в случае продажи права на заключение договора аренды земли).
В чем заключаются основные отличия предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта от предоставления земельного участка на торгах?
Во-первых, при предварительном согласовании места размещения объекта инициатором предоставления земельного участка является физ. или юрлицо, заинтересованное в этом и обратившееся в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления с соответствующим заявлением (п. 1 ст. 31 Земельного кодекса РФ). Процедура предоставления без предварительного согласования места размещения объекта предполагает инициативу уполномоченного органа власти по формированию земельного участка и проведению торгов. Юр. и физлица соглашаются лишь принять участие в торгах, организованных органами власти в отношении уже сформированных земельных участков.
Во-вторых, предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а ограниченному кругу лиц - в постоянное (бессрочное) пользование (п. 3 ст. 30 Земельного кодекса РФ).
Без предварительного согласования земельные участки предоставляются как в собственность, так и в аренду (п. 2, п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ).
В-третьих, отличается способ предоставления земельных участков. В случае предварительного согласования места размещения объекта принимается решение уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка (например, постановление или распоряжение администрации города). При этом в ст. 32 Земельного кодекса РФ ничего не говорится о проведении торгов или протоколах о результате торгов.
Напротив, если предварительное согласование места размещения объекта не производится, то земельный участок предоставляется, как правило, только на торгах (передача земельных участков в аренду (но не в собственность) без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка).
В-четвертых, на момент начала процедуры предоставления с предварительным согласованием отсутствует поставленный на кадастровый учет земельный участок, он образуется и ставится на кадастровый учет в ходе процедуры.
Является ли принятие ПЗЗ основанием для отказа в предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта?
Письмо Минэкономразвития РФ от 23.12.2009 N Д23-4360.
При размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий) предварительное согласование места размещения объекта не проводится (п. 11 ст. 30 Земельного кодекса).
Следует отметить, что в Земельном кодексе используется устаревшее понятие ''градостроительная документация'', которое отсутствует в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс). Ранее под градостроительной документацией понимался в том числе проект детальной планировки, в котором отображалось местоположение земельных участков и объектов капитального строительства. В настоящее время данную задачу выполняет документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территорий).
Таким образом, выбор земельного участка не осуществляется, когда местоположение земельных участков и их разрешенное использование уже определены в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом (то есть приняты и утверждены правила землепользования и застройки, проект планировки территории и проект межевания территорий).
Следует отметить, что ни Земельным кодексом, ни Градостроительным кодексом не установлен запрет на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при наличии утвержденных генерального плана и правил землепользования и застройки в отсутствие документации по планировке территории.
Имеются ли иные основания, не указанные администрацией в решении, препятствующие предоставлению земельного участка с характеристиками, указанными заявителем?
В Ж-6А нет торгово-развлекательных центров +
Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:
- размещение жилых домов, зданий общественного и многофункционального назначения, расположенных вдоль уличного фронта квартала, с ориентацией главного фасада здания на публичное пространство, подъездов и входов в жилые дома - во внутриквартальное пространство;
- предельные параметры объектов капитального строительства: высота - до 30 м в коньке крыши;
- предельные параметры встроенных, пристроенных объектов общественного назначения, расположенных в многоквартирных жилых домах: общая площадь помещений - до 100 кв. м.
Задача 11
ООО «Агро-Кашира» является собственником земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения площадью 283 400 кв.м.
Государственная компания «Российские автомобильные дороги» приняла решение об изъятии у ООО «Агро-Кашира» части этого земельного участка площадью 180 000 кв.м для размещения автомобильной дороги М-4 «Дон» и строительства мотеля, о чем уведомила собственника земельного участка, предложив ему в течение шести месяцев обеспечить проведение кадастровых работ и постановку на кадастровый учет изымаемого земельного участка.
ООО «Агро-Кашира» уведомило Государственную компанию «Российские автомобильные дороги» о своем несогласии с изъятием части земельного участка.
Государственная компания «Российские автомобильные дороги» обратилась в Арбитражный суд Московской области к ООО «Агро-Кашира» с требованием об обязании осуществить постановку на кадастровый учет земельного участка площадью 180 000 кв.м.
