Требования, предъявляемые к Методике

Алгоритм расчета кадастровой стоимости земельных участков, приведенный в Методике, разработан с учетом следующих требований:

а) Преемственность при проведении ГКОЗП: Используется опыт и технологии оценочных работ, выполняемых в рамках землеустроительной, градостроительной, природоохранной и риэлтерской деятельности, с учетом практики управления земельными ресурсами поселений отраслевых подразделений территориальных органов исполнительной власти;

б) Достоверность и доступность исходной информации: Состав первичных данных формируется на основе статистической и иной информации, используемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности;

в) Объективность учета существенных ценообразующих факторов: Адекватность результатов ГКОЗП рыночному представлению о ценности (полезности, выгодности, значимости) объекта ГКОЗП обеспечивается применением современных методов обработки статистических данных, а также математического моделирования зависимости кадастровой стоимости земельных участков от факторов, оказывающих наибольшее влияние на потребительскую ценность (полезность) земель, что обеспечивает возможность учета слабо формализуемых неколичественных параметров и экспертных оценок;

г) Совместимость с системой государственного земельного кадастра (далее ГЗК): Обеспечивается совместимость с системой ГЗК как исходных данных, так и результатов ГКОЗП и как следствие, совместимость программных средств ГКОЗП с автоматизированной системой ГЗК.

д ) Простота и универсальность использования специального программного обеспечения Методики (далее СПО): Предполагается возможность реализации СПО с использованием имеющихся в распоряжении пользователя технических средств на основе доступных программных продуктов. СПО, реализующее Методику, предусматривает обработку информации, представляемой в максимально разнообразных формах, с минимумом требований к ее свойствам и формам представления;

е) Многофункциональность и иерархичность Методики: Обеспечивается ГКОЗП по видам функционального использования земель и реализуется иерархический принцип расчета кадастровой стоимости земельных участков на основе последовательного учета ценообразующих факторов на уровне субъекта РФ, территории административного района, территории поселения, кадастрового квартала и конкретного земельного участка;

ж) Адаптация подходов и методов оценки недвижимости: Подходы и методы оценки недвижимости адаптируются к работам по ГКОЗП за счет расширения статистической базы расчетного алгоритма (используется вся существующая информация о сделках с земельными участками и иными объектами недвижимости) и применения методов математической статистики, а также интерполяции получаемых данных и результатов ГКОЗП на территориях административных районов, поселений и по видам функционального использования земель, для которых отсутствует информация о сделках с земельными участками.

 

В процессе выполнения работ выделяются статистическая и экспертно-аналитическая составляющие методики.

Статистическая составляющая методики применяется при условии наличия в городах достаточного количества сделок, совершаемых ежегодно с объектами недвижимости определенного вида функционального использования, и равномерно распределенных в границах городской черты. В результате определяется типовой объект недвижимости, стоимость которого является средней по городу.

Экспертно-аналитическая составляющая методики позволяет определить коэффициенты относительной ценности кадастровых кварталов. Коэффициенты определяются путем проведения факторного анализа всех созданных слоев на электронной карте города по объектам влияния на стоимость земли. В Омске было создано более восьмидесяти слоев, характеризующих уровни обеспечения территорий объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а также архитектурно-ландшафтное и экологическое состояние. Кроме того, при расчете коэффициентов относительной ценности применяются данные экспертной оценки, с помощью которых корректируются соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земель. Эксперты заполняют типовые анкеты, выражая в своих ответах мнение об относительной значимости факторов в оценке земель различного функционального использования.

При объединении статистической и экспертно-аналитической составляющих были получены удельные показатели кадастровой стоимости земли (УПКСЗ) по 14 видам функционального использования в каждом оценочном участке.

Исходная информация и ее источники

Для проведения необходимых, в соответствии с настоящей Методикой, расчетов используется следующая информация о сделках с объектами недвижимости:

1) Данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая незастроенные земельные участки), совершаемым физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов);

2) Данные о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями;

3) Данные о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и т.д.)

4) Информация о стоимости продажи прав аренды;

5) Цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки), публикуемые в специальных изданиях или средствах массовой информации.

Исходная информация, характеризующая местоположение объектов ГКОЗП, объектов городской инфраструктуры, а также координаты объектов сделок и характерных точек, наносится на электронную карту субъекта РФ масштаба 1:1 000 000 или 1:600 000 и электронные карты поселений масштаба 1:25 000 или 1:10 000.

Пространственная привязка данных для решения задачи ГКОЗП на территории субъекта РФ берется из кадастровых карт субъектов РФ и кадастровых карт поселений.

Для целей ГКОЗП кадастровая карта субъекта РФ должна включать размещение:

Ø сети поселений;

Ø автодорожной сети с выделением магистралей;

Ø железнодорожной сети, в т.ч. участков с пригородным сообщением;

Ø гидрологической сети;

Ø ценных природно-рекреационных объектов.

Для целей ГКОЗП кадастровая карта поселения должна включать размещение:

Ø магистрально-уличной сети;

Ø кварталов жилой, общественной и производственной застройки;

Ø территории парков, лесопарков и городских лесов;

Ø других объектов инфраструктуры поселения, оказывающих влияние на величину кадастровой стоимости земель.

Расчетные блоки, используемые в Методике

Методика состоит из следующих расчетных блоков:

1) Проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:

- доступность различных центров тяготения (объектов);

- уровень развития транспортной инфраструктуры;

- уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;

- уровень развития социально-бытового обслуживания населения;

- состояние окружающей среды;

- историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;

- инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.

2) Выделение на территории субъекта РФ кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;

3) Выделение тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

4) Расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования;

5) Распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера;

6) Расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок.

 

Приложения

Приложение 1. Перечень оценочных показателей,