Характеристика доходного подхода

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ......................................................................................................3

Теоретическая основа доходного подхода...........................................5

1.1 Характеристика доходного подхода........................................................5

1.2 Методы доходного подхода.....................................................................8

1.3 Положительные и отрицательные стороны доходного подхода..........13

Определение стоимости доходным подходом....................................15

2.1 Описание оцениваемого объекта недвижимости....................................15

2.2 Определение ставки капитализации.........................................................16

2.3 Определение конечной стоимости объекта недвижимости доходным подходом............................................................................................................23

ЗАКЛЮЧЕНИЕ...............................................................................................27

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ..................................29

ПРИЛОЖЕНИЕ...............................................................................................31

ВВЕДЕНИЕ

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

По каким-либо причинам может понадобиться оценить объект недвижимости, например, для разбирательств в суде по поводу наследства, заключения сделок и т.д. Оценочная деятельность очень трудоемкая, требует внимательности от оценщика, так как приходится учитывать множество факторов и обладать широким спектром знаний. Поэтому оценочной деятельностью занимается лицо, имеющая лицензию на осуществление оценочной деятельности, что в свою очередь, подтверждает квалифицированность оценщика и не дает усомниться в его расчетах и заключениях.

Существует разные подходы, методы оценки и один из основных является доходный подход и как у каждого подхода оценки, у доходного имеется свои особенности.

Из слова «доходный» не сложно сделать вывод, что основным является именно доход. Принцип ожидания – это является основой этого подхода, он подразумевает, что каждый инвестор предполагает получить прибыль или выгоду в будущем от недвижимости.

Целью курсовой работы является определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости приносить доход в будущем, используя доходный подход и его методов.

Задачи в курсовой работе:

- изучить основную теоретическую часть доходного подхода;

- изучить методы доходного подхода;

- изучить положительные и отрицательные стороны доходного подхода;

- дать описание оцениваемому объекту недвижимости;

- рассчитать ставку капитализации;

- рассчитать стоимость объекта недвижимости доходным подходом;

Актуальность работы состоит в том, что на рынке недвижимости постоянно осуществляются сделки с недвижимостью и, естественно, покупателю доходной недвижимости необходимо знать какую выгоду и в каком размере может принести объект недвижимости.

Объектом исследования является определение рыночной стоимости нежилого помещения.        

Предметом исследования является определение стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Объектом оценки является нежилое административное здание с мансардой (отдельно стоящее здание), находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/Сормовская, д. 178-180/1.

Исходными данными послужили: нормативно-правовая база, в виде федеральных законах, законодательств, кодексов; литературные источники; исходные данные об объекте недвижимости; статьи, научные работы, монографии и т.п.

 

 

ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ОСНОВА ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Характеристика доходного подхода

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения эффективности такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта [12].

Инвесторы вкладывают свой капитал в объекты недвижимости для того, чтобы они обеспечивали ожидаемый ими уровень дохода. Поэтому, принимая решение о покупке доходного объекта недвижимости, инвестор должен основываться на результатах оценки по Доходному подходу.

Оцениванием занимается квалифицированный специалист – Оценщик, который является членом саморегулируемой организации оценщиков [1].

Доходный подход - один из трех известных подходов к оценке недвижимости - представляет собой совокупность методов оценки, основанных на капитализации ожидаемых доходов от объекта оценки, т. е. всех будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества [5].

Доходный подход рекомендуется применять, при существовании достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы от объекта оценки, который способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы [4].

Основное предположение доходного подхода:

1. потенциальный инвестор не заплатит за данный объект недвижимости сумму больше, чем текущая стоимость будущих доходов от объекта;

2. собственник не продаст свой объект недвижимости по цене ниже текущий стоимости прогнозируемых будущих доходов [17];

Доходный доход базируется на 2 принципах:

1. принцип ожидания;

3. принцип замещения.

Принцип ожидания гласит, что стоимость объекта недвижимости определяется текущей стоимостью всех его будущих доходов. Чем выше доходный потенциал оцениваемого объекта, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни объекта недвижимости при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

Принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль) [6].

Этапы использования доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

На этом этапе рассчитывается потенциальный валовый доход (далее – ПВД)[5].
      ПВД – это доход, который можно получить при полно использовании недвижимости без учетов потерь. При его расчёте используется формула (1):

 

ПВД = S*Ca,                                                  (1)

       где S– площадь, сдаваемая в аренду, м2;

  Ca– арендная ставка за 1 м2

 

       2. Оцениваются    предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей.Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительноговалового дохода (далее - ДВД), который определяется по формуле (2):                                ДВД = ПВД – Потери                                     (2)        3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:       - операционных (эксплутационных) – издержки по эксплуатции объекта;- фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);- резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости [6, стр.140]. 4. Определяется  прогнозируемый чистый операционный доход (далее - ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величинуоперационных расходов [6].        ЧОД определяется по формуле: ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением                    (3)амортизационных отчислений) 5. Рассчитывается коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий ЧОД в стоимость объекта [6, стр.139]. Рассчитывается по формуле:    Коэффициент капитализации = Долгосрочные обязательства/      (4)      (Долгосрочные обязательства + Собственный капитал)

 

    Содержание этапов может меняться в зависимости от оцениваемого объекта [15].