Методы доходного подхода

 

В рамках доходного подхода обычно выделяют два основных метода расчета стоимости оцениваемого объекта:

1) метод капитализации доходов;

2) метод дисконтирования денежных потоков [2, гл. 17].

    Метод капитализации доходов. Он применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих вложений в их ремонт или реконструкцию [3].

Метод капитализации доходов применяется, если:

1) потоки доходов равновелики и стабильны длительный период времени;

2) потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода [16].

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

- возможность отразить действительные намерения потенциального
покупателя (инвестора);

- тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

- способность учитывать конкурентные колебания;

- способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие
на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность) [7].

Базовая формула метода:

 

                         C = NOY / Rk или С = ЧОД / КК,                           (5)

 

где С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

 

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

- нестабильность потоков доходов;

- если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные этапы оценивания методом капитализации:

1) Определение годового или среднегодового дохода при наилучшим использовании объекта оценки. Формула (1).

    2) Расчет ставки капитализации. Формула (2)

    Ставка капитализации – это ставка, применяемая для проведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.

    Теоретическая ставка капитализации для текущего дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

- без рисковую доходность существующую на рынке;

- компенсацию за риск вложения в недвижимость;

- компенсацию за низкую ликвидность;

- компенсацию за инвестиционный менеджмент;

- поправки на прогнозируемое увеличение или падение стоимости актива;

Рассчитывается по формуле:

                 ,                                                 (6)

где - безрисковая ставка дохода;

 – премия за риск вложения в недвижимость;

       – премия за низкую ликвидность;

      премия за инвестиционный менеджмент.

 

Премия за риск вложения рассчитывается по формуле:

 

                                 ,                                   (7)

где - безрисковая ставка дохода (годовая);

     – срок эксплуатации оцениваеого объекта по конретному сегменту рынка

 

Компенсация за риск вложения в недвижимость. Рассчитывается по формуле (7):

 

                                                                                     (8)

 

    Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованные и сложны инвестиции, тем более компететного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей для оцениваемого объекта.

3) Определение стоимости на основе ЧОД. Формула (3)

    Метод дисконтирования денежных потоков (далее – ДДП) применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость [3].

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле (8):

 

                                           ,                                            (9)

 

где  V – текущая стоимость объекта недвижимости

 – денежный поток j – го года;

r – ставка дисконтирования;

        – стоимость последней продажи в конце прогнозируемого периода;

    n – длительность прогнозируемого периода, лет;

Алгоритм расчета метода ДДП

1) Определение прогнозируемого периода. Длительность прогнозируемого периода определяется продолжительностью стадии нестабильных денежных потоков оцениваемого объекта.

2) Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозируемого года. Расчет различных уровней дохода можно представить по формуле (9,10,11):

 

                      ПВД = Площадь * Ставка арендной платы                  (9)

 

ДВД = ПВД – потери от незанятости и при сборе арендной платы + прочие расходы                                                                                                      (10)

 

ЧОД = ДВД – операционные расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимость                                                                                        (11)

 

На практике российские оценщики рассчитывают чистые денежные потоки объекта недвижимости без учета особенностей дисконтирования, то есть в методе ДДП дисконтируются величины ЧОД [14].

3) Расчет стоимости реверсии. Реверсия – это стоимость будущей продажи объекта недвижимости в конце прогнозируемого периода. Она есть во всех трех видах подходов (затратный, сравнительный или доходный подходы). В рамках доходного подхода оценщик, исходит из предположения о выходе объекта недвижимости на постоянные стабильные денежные потоки, к окончанию прогнозируемого периода, используют метод капитализации дохода за год, следующем за годом окончания прогнозируемого периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации [10].

4) Расчет ставки дисконтирования. Делается по формуле, представленной ниже (12):

 

                                            ,                                    (12)

 

где  – номинальная ставка

 – реальная ставка

 – индекс инфляции

    Результаты расчет текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы

5) Определение стоимости объекта недвижимости. Следует учитывать факторы влияющие на определение стоимости:

- Степень соответствия

- Степень достоверности и достаточности данных

- Степень предпочтительности каждого из подходов с точки зрения характера рынка и местоположения объекта

- Степень надежности расчетов и процедуры анализа

- Удельный вес экспертных оценок и суждений в доходном подходе [8].

Учет всех этих факторов дает возможность вывести итоговое заключение о стоимости объекта недвижимости.