2020-05-12
261
Для расчетов рассмотрим основные данные об оцениваемом объекте. На дату оценки объект оценки не эксплуатируется и не сдается в аренду. Состояние внутренней отделки помещений не требует косметического ремонта.
Таблица 1 – Общие данные, идентифицирующие объект оценки
| Адрес объекта оценки | Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/Сормовская, д. 178-180/1. |
| Тип объекта недвижимости | Нежилое административное здание с мансардой (отдельно стоящее здание) |
| Вид права | Право общей долевой собственности |
| Правообладатель | Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «БФА» / Д. У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Строительные инвестиции» |
| Существующие ограничения | Аренда, доверительное управление |
| Площадь объекта недвижимости | 371 
|
| Назначение | нежилое |
| Этажность | 1 этаж |
| Кадастровый номер | 23:43:0414013:5273 |
| Кадастровая стоимость, руб. | 18 029 873,29 |
| Функциональное назначение | Офисное |
| Состояние отделки | Типичная офисная отделка |
| Наличие отдельного выхода | Имеется |
| Год постройки | 2003 |
| Срок полезного использования | 125 |
|
|
|
На основе данных Таблицы - 1 будет рассчитана ставка капитализации и будет рассчитана конечная стоимость оцениваемого объекта в следующих пунктах.
2.2 Определение ставки капитализации
В этой части мы будем основываться на этапах доходного подхода из пункта 1.1. Для определения ставки капитализации необходимо для начала произвести расчет арендной ставки. Арендную ставку посчитаем при помощи метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.
Метод сравнения продаж имеет четыре этапа оценки:
1) Изучаются тенденции рынка в сегменте оцениваемого объекта. Выявляются объекты-аналоги сопоставимые с объектом оценки.
2) Собирается, анализируется информация об объектах-аналогах и сопоставляется с объектом оценки.
3) Вносятся поправки в цены объектов в связи с выявление различий ценообразующих факторов с оцениваемым объектом.
4) Согласовываются корректировки и выявляется итоговая величина [9].
Необходимо посчитать арендопригодную площадь, т.к. в составе площади есть земли общего пользования, не предназначенные для аренды. Взяв коэффициент арендопригодной площади для офиса – 0,86.
Считаем по формуле арендопригодную площадь:
Арендопригодная площадь = Коэффициент арендопригодной площади* площадь (13)
Арендопригодная плоащдь = 371,00 * 0,86= 319,06
|
|
|
При выборе аналогов были использованы сведения о ценах предложения по аренде офисных зданий и помещений из баз данных по коммерческой недвижимости, в том числе: АВИТО (https://www.avito.ru/), ЦИАН (www.cian.ru), Домофонд (http://www.domofond.ru) и др.
Таблица – 2 Краткая характеристика объектов-аналогов
| Элемент сравнения | Объект аналог №1 | Объект аналог №2 | Объект аналог №3 |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Условия аренды | Коммунальные платежи не включены в ставку аренды | Коммунальные платежи не включены в ставку аренды | Коммунальные платежи не включены в ставку аренды |
| Дата предложения | дек.19 | янв.20 | дек.19 |
| Тип здания, в которо расположен объект-аналог | Нежилое здание | Нежилое здание | Нежилое здание |
| Функциональное назначение | Офисное | Офисное | Офисное |
| Тип объекта-аналога | Встроенное помещение | Встроенное помещение | Встроенное помещение |
| Местоположение | г. Краснодар, Карасунский округ, ул.Симферопольская | г. Краснодар, Карасунский округ, ул.Сормовская | г. Краснодар, Карасунский округ, ул.Ставропольская |
| Выход на красную линию | отсутствует | имеется | имеется |
| Общая площадь помоещения,м2 | 120 | 180 | 730 |
| Этаж расположения | 1-й этаж | Цокольный этаж | 1-й и 2-й этаж |
| Наличие отдельного входа | Есть | Есть | Есть |
| Наличие парковки | Стихийная парковка | Стихийная парковка | Стихийная парковка |
| Состояние внутренней отделки | Стандартная офисная отделка | Стандартная офисная отделка | Стандартная офисная отделка |
| Ставка аренды с НДС руб./м2/год | 6000 | 4800 | 5333 |
| Источники информации | Cian.ru | Domofond.ru | Domofond.ru |
Расположение оцениваемого объекта относительно объектов-аналогов представлены в ПРИЛОЖЕНИЕ – А
Корректировки:
Корректировка на объем предаваемых прав. В данном случае корректировка по данному фактору принята равной нулю, так как помещения оцениваемого объекта и помещения объектов-аналогов предполагают передачу прав пользования на условиях аренды.
Корректировка на финансовые условия. Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка поданному фактору не проводилась.
Корректировка на условия аренды. Цель исследования предполагает расчет права пользования оцениваемых помещений без учета коммунальных платежей. Условия коммерческой аренды всех объектов-аналогов не включают величину коммунальных платежей. Таким образом, корректировка поданному фактору не проводилась.
Корректировка на дату оценки/дату предложения. Объекты-аналоги представлены к продаже в декабре 2016 – январе 2017 года. Данная корректировка не применялась, так как объекты-аналоги актуальны на
дату проведения оценки.
Корректировка на снижение цены в процессе торгов
Ситуация на рынке недвижимости такова, что цена сделки может значительно отличаться от цены предложения. Cкидка на торг для арендных ставок торгово-офисной недвижимости в среднем составляет 8,4% [19].
Корректировка на тип здания, в котором расположен объект. Объект оценки, как и объекты-аналоги №1-3 расположены в нежилых зданиях. Таким образом, корректировка по данному фактору не требуется.
Корректировка на функциональное назначение. Объекты-аналоги №1-3, как и объект оценки, являются объектами офисного назначения. Таким образом, введение корректировки по данному фактору не требуется.
Корректировка на местоположение. Объект оценки, как и объекты-аналоги №1-3 расположены в Карасунском округе г. Краснодара.
Таким образом, корректировка по данному фактору не требуется.
Корректировка на выход на красную линию
Корректировка на тип объекта определялась по формуле:
(14)
где Кт – корректировка на тип объекта, %;
|
|
|
– корректировочный коэффициент для типа объекта оценки, ед.;
– корректировочный коэффициент для типа объекта-аналога, ед.
Корректировка на состояние внутренней отделки. Данную корректировку проводить не нужно.
следовательно, корректировка поданному фактору не требуется.
Веса аналогов. Расчет удельных весов производился на основании данных о суммарной величине корректировки (по модулю), внесенной к стоимости объекта-аналога (валовая коррекция). Чем больше величина корректировки, тем меньше удельный вес рассматриваемого объекта-аналога.
Расчет производится по формуле:
К = 
, (15)
где SA – сумма корректировок по всем аналогам;
S1…n – сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;
S1 – сумма корректировок 1-го аналога;
S2 – сумма корректировок 2-го аналога;
Sn – сумма корректировок n-ого аналога.
Основываюсь на формулах (13,14) и имеющихся данных были рассчитаны корректировки и внесены в Таблицу - 2.
Продолжение таблицы - 2
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | |||
| Скорректированная ставка аренды, руб/м2/год | 5496 | 4397 | 4885 | |||
| Выход на красную линию | Отсутствует | Отсутствует | Имеется | Имеется | ||
| Корректировка, % | 0 | -21 | -21 | |||
| Скорректированная ставка аренды, руб/м2/год | 5496 | 3474 | 3859 | |||
| Этаж расположения | 1-й и 2-й этаж | 1-й этаж | Цоколь | 1-й и 2-й этаж | ||
| Корректировка, % | -9,2 | 10,7 | -2,4 | |||
| Скорректированная ставка аренды, руб/м2/год | 4990 | 3846 | 3766 | |||
| Общая площадь объекта | 319,1 | 120,0 | 180,0 | 630,0 | ||
| Корректировка, % | -8,0 | -8,0 | 6,0 | |||
| Скорректированная ставка аренды, руб/м2/год | 4591 | 3538 | 3992 | |||
| Наличие отдельного входа | Стихийная парковка | Стихийная парковка | Стихийная парковка | Стихийная парковка | ||
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | |||
| Скорректированная ставка аренды, руб/м2/год | 4591 | 3538 | 3992 | |||
| Тип объекта | Отдельно стоящее здание | Встроенное помещение | Встроенное помещение | Отдельно стоящее здание | ||
| Корректировка, % | 7,5 | 7,5 | 0 | |||
| Скорректированная ставка аренды, руб/м2/год | 4935 | 3803 | 3992 | |||
| Состояние внутренней отделки | Стандартная офисная отделка | Стандартная офисная отделка | Стандартная офисная отделка | Стандартная офисная отделка | ||
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | |||
| Продолжение Таблицы - 2
| ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
| Скорректированная ставка аренды, руб/м2/год | 4935 | 3803 | 3992 | |||
| Веса, % | 35,44 | 30,32 | 34,24 | |||
| Раночная ставка аренды в год для объекта оценки руб./м2 с учетом НДС | 4269 | |||||
Теперь посчитаем ПВД изменив формулу (9) под условия оценки:
ПВД = A * S, (16)
Где А – годовая ставка арендной платы;
S - площадь, сдаваемая в аренду.
ПВД = 4269*319,06 = 1362067,14
Для получения ДВД необходимо уменьшить величину потенциального валового дохода на величину предполагаемых потерь от недозагрузки. Потери от недозагрузки учитывают: потери арендодателя при переоформлении договора аренды, потерю времени при поиске новых арендаторов, потери от прочих непредвиденных обстоятельств, включая неплатежеспособность арендаторов. Учитываю потери от недозагрузки - 17,9% от потенциального
валового дохода (среднее значение для объектов офисного назначения), что в целом соотносится с фактической величиной операционных расходов объекта оценки. Сумма ДВД будет показана в Таблице - 5 [19].
Для расчета ЧОД необходимо рассчитать операционные расходы. Для расчета операционного расхода был использован метод кумулятивного построения и представленные формулы (6,7,8) в пункте 1.1. На их основания было выяснено, что операционные расходы составили – 17,9%
Расчет ЧОД проводились по формуле (11), результаты будут представлены в Таблице - 5
Таблицы 3 – Расчет ставки капитализации
| Показатели | Определение величины показателя |
| Безрисковая ставка,% | В качестве безрисковой ставки взята доходность облигаций федерального займа к погашению которой на дату оценки составило 7,1% |
| Премия за риск вложения, % | Определена экспертным путем на уровне 2,5% |
| Премия за риск низкий ликвидности, % | Срок экспозиции на оцениваемом сегменте рынка составляет четыре месяца p2=7,1*0,5=3,55% |
| Премия за инвестиционный менеджмент, % | Определена экспертным путём на уровне 2,5% |
| Ставка доходности собственного капитала, % | Определена методом кумулятивного построения |
| Изменение стоимости недвижимости, через n- лет | Нормативный срок службы оцениваемого здания 100 лет. Хронологический возраст оцениваемого здания 80 лет, значит соответствии со строительными нормами через 20 лет он потеряет 80% своей стоимости. dep – 87 % через 87 лет. |
| Норма возврата капитала, % | Используем метод Хоскильда |
| Ставка капитализации | 12,7% |
Ставка капитализации для офисно-торговых помещений составляет диапазон 11,6-12,7%. Ставка капитализации составила 12,7%, а значит является допустимым.
