Тема 1.2 Мероприятия по технической эксплуатации зданий, их содержание и задачи

Ознакомление с организацией

 

  Практика начинается с общего ознакомления с базовой организацией, ее организационной структурой, техникой и технологией производства. В этих целях руководитель практики от организации проводит с практикантами экскурсию по управляющей компанией, по техническому участку мастеров, рабочим местам и другим службам, подробно объясняя функцию каждого из них.

  Организационная структура обслуживающей организации в этой сфере может варьироваться, исходя из размеров компании и количества обслуживаемых ей участков и домов. Но все же есть подразделения и должности, без которых не может обойтись практически ни одна УК.                                                   Обязательной единицей штата является директор или управляющий, который стоит во главе организации. Если компания является достаточно крупной, то у нее может иметься несколько отделов с руководством (начальников участков), которые являются ответственными за определенные участки. Также в таких крупных организациях каждый отдельный участок должен иметь диспетчерскую и аварийную службу. Кроме того, в организационную структуру и схему УК входят и другие подразделения. Примерный штат включает:

   -Отдел технического контроля и планирования, состоящий из инженеров, техников, диспетчеров, сметчиков, сантехников, электриков и дворников.

  - Финансовый отдел, включающий должности бухгалтера и экономиста.                 А -Правовой (ридический отдел), состоящий из юрисконсультов.

  -Отдел делопроизводства, в котором могут работать секретари, администраторы или делопроизводители.

  -Паспортный отдел, в котором трудятся паспортисты.

 

 

Охрана труда

 

Помимо обязанностей у работников имеются и определенные права в области охраны труда. Работодатель должен разбираться в этом вопросе, так как он отвечает за их соблюдение. Важно отметить, что требовать от сотрудников выполнения требований ОТ можно лишь после того, как будут обеспечены соответствующие условия. В противном случае разбирательство любого несчастного случая на рабочем месте покажет недоработки со стороны руководства, которое и будет нести полную ответственность за последствия. Основные требования к работодателю тут касаются следующих моментов: - надлежащее оборудование рабочих мест;

             - обеспечение необходимыми средствами защиты, хранение которых осуществляется в строго установленных местах;

              - знакомство сотрудников с регламентами безопасной работы, инструктажи и аттестации;

                - проведение в срок всех предписанных законодательством мероприятий по обеспечению безопасного труда.

Права работника управляющей компании в части ОТ прописываются в статье 219 ТК РФ. В соответствии с кодексом сотрудник может требовать обеспечения своего рабочего места по всем нормам безопасного труда. Есть у работников и право на получение сведений об условиях работы, а также о вредных и опасных производственных факторах. Сотрудник может потребовать обязательного социального страхования, если работодатель по какой-то причине не обеспечивает его. Оно гарантирует выплаты на восстановление способности работать или компенсации членам семьи погибшего сотрудника при производственных несчастных случаях. При возникновении опасности для здоровья работник УК по закону может отказаться выполнять поставленную задачу. В таких ситуациях у него есть право потребовать от работодателя немедленного устранения всех нарушений. В некоторых моментах обязанности работников по охране труда пересекаются с их правами. Например, это касается обучения основам ОТ, которое проводится в виде инструктажей, аттестаций и в других формах. Сотрудник одновременно обязан проходить обучение, и в то же время имеет право на получение жизненно важных для него сведений. Чаще всего они касаются: - эксплуатации оборудования;

            - использования средств защиты;

            - оказания первой медпомощи коллегам, которые пострадали на рабочем месте.

  Прохождение медосмотра возможно не только по инициативе работодателя. Если работник ощущает потребность в профессиональной оценке состояния своего здоровья, то он может потребовать этого от руководства. Организация в такой ситуации обязана направить работника на внеочередной медосмотр с сохранением его средней заработной платы.

 

Тема 1.1 Оценка эксплуатационных характеристик элементов зданий

 

Эксплуатационные характеристики элементов зданий и сооружений под влиянием различных факторов могут снижаться, это может привести к снижению надежности строительных конструкций.

Оценка технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений заключается в определении степени повреждения, категории технического состояния и возможности дальнейшей эксплуатации их по прямому или измененному (при реконструкции) функциональному назначению.

Оценку технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений проводят путем сопоставления предельно допустимых (расчетных или нормативных) и фактических значений, характеризующих прочность, устойчивость, деформативность (по I и II группам предельных состояний) и эксплуатационной характеристики строительных конструкций.

Критерии оценки технического состояния зависят от функционального назначения и конструктивной схемы здания, вида строительной конструкции, материала и т.д.

За предельно допустимые значения критериев оценки технического состояния зданий принимают: расчетные схемы, нагрузки и воздействия; прочностные и физико-механические характеристики материалов и конструкций — из проектной документации; геометрические параметры зданий — по рабочим чертежам; эксплуатационные характеристики — по расчетам в проектной документации.

Фактические значения критериев оценки технического состояния строительных конструкций принимаются по результатам визуальных и инструментальных обследований, лабораторных испытаний, поверочных расчетов.

Критерии оценки технического состояния строительных конструкций разделяют на две группы: критерии, характеризующие несущую способность, устойчивость и деформативность, и критерии, характеризующие эксплуатационную пригодность зданий.

Предельно допустимые значения критериев оценки технического состояния конструкций зданий устанавливаются нормативными документами.

Техническое состояние конструкций устанавливают на основе оценки совокупного влияния повреждений, дефектов, выявленных в процессе предварительного обследования, поверочных расчетов их несущей способности, устойчивости и эксплуатационной пригодности.

Если один из критериев технического состояния конструкций здания не отвечает требованиям нормативных документов, конструкции необходимо усиливать или заменять.

Оценка технического состояния конструкций здания включает: определение категории технического состояния конструкций с учетом степени повреждения и величины снижения несущей способности; установление эксплуатационной пригодности конструкций по основным критериям (температурно-влажностный режим, загазованность, освещенность, герметичность, звукоизоляция и т.д.); разработку предложений по дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений.

Обследование строительных конструкций состоит из трех основных этапов:

—первоначальное ознакомление с проектной документацией,

рабочими и исполнительными чертежами, актами на скрытые работы;

—визуальный осмотр объекта, установление его соответствия

проекту, выявление видимых дефектов (наличие трещин, протечек, коррозии металла, дефектов стыковых сварных и болтовых

соединений и т.д.), составление плана обследования здания или сооружения, проведение комплекса исследований неразрушающими методами;

—анализ состояния здания или сооружения и разработка рекомендаций по устранению выявленных дефектов.

Ознакомление с проектной и исполнительной документацией позволяет дать оценку принятым конструктивным решениям, выявить элементы здания или сооружения, работающие в наиболее тяжелых условиях, установить значения действующих нагрузок.

Визуальная оценка здания или сооружения дает первую исходную информацию о состоянии обследуемой конструкции, позволяет судить о степени износа элементов конструкции и решить вопрос о проведении статических или динамических испытаний.

 

  

Тема 1.2 Мероприятия по технической эксплуатации зданий, их содержание и задачи

 

Нормативный срок службы здания обеспечивается в том случае, если в плановом порядке выполняются необходимые ремонтно-наладочные работы, а также своевременно устраняются возникающие неисправности в межремонтный период. Периодичность ремонтных и наладочных работ зависит от долговечности материалов, из которых изготовлена конструкция или инженерная система, интенсивности нагрузки и воздействия окружающей среды, а также технологических и других факторов. Проведение перечисленных работ в установленные сроки является задачей технической эксплуатации зданий.

В комплекс мероприятий по технической эксплуатации зданий входят: текущий плановый ремонт и наладка оборудования; непредвиденный текущий ремонт; капитальный плановый ремонт; выборочный (неплановый) капитальный ремонт.

В совокупности перечисленные мероприятия составляют систему технического обслуживания и ремонта зданий.

Для организации, планирования и финансирования ремонтов важно знать их принципиальное различие, заключающееся не только в объемах и характере работ, но и в их целях.

Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ конструкций. Из этого следует, что он не изменяет физического состояния материала конструкции. Мероприятия по текущему ремонту имеют своей целью консервацию материала конструкции в его проектном состоянии. Может показаться, что эти мероприятия не имеют существенного значения для обеспечения нормативного срока службы конструкции. Однако несвоевременное проведение работ по текущему ремонту может вызвать значительные дополнительные затраты на капитальный ремонт.

В практике нет четкого разделения работ, выполняемых при текущем и капитальном ремонте, однако принципиальное их различие заключается в цели, преследуемой тем и другим ремонтом. Часто к текущему ремонту относят небольшие по объему работы по замене конструкций, например отдельных мест каменной облицовки цоколя и стен. В этом случае текущий ремонт не преследует целей восстановления износа стен здания. В связи с тем что наружные стены имеют, как правило, большие запасы прочности и разрушение отдельных кирпичей не влияет на несущую способность стены в целом в пределах действующих нагрузок, работы по текущему ремонту не оказывают существенного влияния на общие прочностные и физические характеристики стены. Но если не заменять отдельные разрушенные кирпичи облицовки стен, то под воздействием факторов окружающей среды кирпичная кладка будет разрушаться и далее, что приведет к потере прочностных и физических свойств стены и цоколя. Отсюда следует, что отдельные дефекты стен и других конструкций, если они не вызывают потери прочностных или других физических свойств конструкций или инженерных систем под воздействием нагрузок, устраняют при текущем ремонте.

К текущему ремонту относятся также работы по наладке инженерных систем и приборов (техническое обслуживание). Своевременное проведение этих работ обеспечивает рациональное использование энергетических ресурсов и воды, а также предупреждает преждевременный выход из строя всей конструкции (инженерной системы). Например, плохая регулировка системы отопления может привести к нерациональному расходованию тепловой энергии, замораживанию отдельных трубопроводов и выходу из строя всей системы.

К текущему ремонту относятся мероприятия, которые предупреждают преждевременный износ конструкций и инженерных систем.

Текущий ремонт следует проводить в плановом порядке, в сроки, предупреждающие нарушение нормальной работы элементов конструкции.

Однако установлено, что при выполнении работ в плановом порядке не исключаются выход из строя отдельных элементов конструкций, приборов, нарушения нормальной работы инженерных систем или мелкие дефекты конструкций. Выполнение этих работ также относится к текущему ремонту зданий.

Вместе с тем мероприятия текущего ремонта не могут обеспечить устранение физического износа элементов здания, вызванного воздействием на материалы конструкций и инженерных систем факторов окружающей среды, статических и динамических нагрузок. Работы по восстановлению эксплуатационных свойств частей зданий, потеря которых происходит в процессе эксплуатации, осуществляют при капитальном ремонте.

Основным видом капитального ремонта является плановый, который выполняют через определенные плановые сроки, с наибольшей вероятностью предшествующие началу ускоренного износа элементов зданий.

Неисправности, снижающие эксплуатационные свойства конструкций и инженерных систем, если их ремонт не может быть отложен до очередного планового ремонта, устраняют в межремонтные периоды в процессе выборочного (непланового) ремонта.

Внедрение четкой системы планово-предупредительного ремонта должно способствовать сокращению случайных, непредвиденных отказов элементов зданий и их инженерных систем. Следовательно, задача технической эксплуатации состоит в обеспечении безотказной работы всех элементов зданий и инженерных систем в течение нормативного срока службы.

Рассмотрим основные мероприятия по обслуживанию зданий. В зависимости от типа и назначения здания задачи обслуживания меняются, но могут быть разбиты на две группы:

-обслуживание граждан, проживающих в жилом доме, или работников, работающих в данном учреждении, на данном предприятии;

-техническое обслуживание конструкций и инженерных систем.

Первая группа задач обслуживания ясна. Более подробно рассмотрим вторую группу задач  техническое обслуживание конструкций инженерных систем здания.

Каждую систему и конструкцию, каждый конструктивный элемент здания проектируют для определенных условий, которые учитывают при расчете нормативных сроков службы элементов. Изменение этих условий или несоблюдение их приводит к быстрому изнашиванию и выходу из строя конструкции. Например, долговечность элементов крыши и кровли зависит в значительной мере от температурно-влажностного режима чердачного помещения. Несоблюдение допустимых перепадов температур на чердаке сопровождается обильным выпадением конденсата и как следствие усиленной коррозией деталей крыши и кровли.

Систему отопления проектируют с учетом нормативных перепадов давлений, так как иначе не обеспечивает я нормальное функционирование системы, а превышение предельных напоров в трубопроводах может привести к аварии.

Основания и фундаменты имеют расчетные допустимые нагрузки для определенной влажности грунтов, поэтому вокруг здания устраивают отмостки и принимают меры, исключающие переувлажнение грунтов основания. Невыполнение этих мер (несвоевременные удаление от стен снега, отвод талых вод, удаление порослей деревьев и кустарников, разрушающих отмостку, и др.) может привести к потере несущей способности основания или фундамента и вследствие этого -- к деформации здания.

Таким образом, кроме текущего и капитального ремонта для безотказной работы элементов зданий необходимо выполнять работы, обеспечивающие проектные условия эксплуатации. Хотя указанные работы и не влияют непосредственно на техническое состояние конструкций, невыполнение их может привести к изменению свойств конструкции, созданию условий для усиленной коррозии материала, разрегулировке и отказу инженерных систем. Комплекс работ по созданию проектных условий эксплуатации элементов зданий следует отнести к мероприятиям технического обслуживания.

Таким образом, техническое обслуживание конструкций и инженерных систем предусматривает проведение необходимых мероприятий по созданию проектных условий эксплуатации элементов здания.

Необходимо особо отметить, что если элементы-здания эксплуатируются в соответствии с «Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий», то объем работ по техническому обслуживанию и ремонту зависит в основном от двух факторов: его ремонтопригодности и продолжительности эксплуатации элемента без ремонта. Это значит, что если ремонт выполнять в запланированные сроки, соответствующие началу роста интенсивности отказов, то исключается прогрессирующий износ конструкций и объем ремонтных работ практически постоянен для данного элемента, хотя число ремонтируемых элементов при каждом очередном ремонте меняется и общий объем затрат на ремонт возрастает.

Тема 1.3 Введение журнала технических заявок

В процессе своей деятельности организации, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК), в целях эффективного управления МКД и надлежащего содержания и ремонта общего имущества в МКД ведут журналы, предусмотренные нормативно-правовыми актами РФ, и журналы, необходимые для удобства работы самой управляющей организации. К числу основных журналов, предусмотренных нормативно-правовыми актами, можно отнести следующие:

· журнал эксплуатации МКД;

· журнал учета заявок населения;

· журнал учета проверок;

· журнал учета показаний общедомовых приборов учета;

· журнал регистрации фактов предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

 Кроме перечисленных выше журналов, в процессе деятельности по управлению МКД управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК могут вести любые другие журналы для удобства своей работы, например:

· журнал учета собственников и нанимателей помещений в МКД;

· журнал учета заключенных договоров управления МКД с собственниками помещений в МКД;

· журнал по устранению неисправностей электрооборудования и электрических сетей;

· журнал регистрации работы систем отопления и горячего водоснабжения зданий и т.д.