2020-05-11
149
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №1. Затратный метод
Тема: Применение затратного метода.
Цель: Использование затратного метода для оценки объекта недвижимости.
Область применения метода – оценка специализированной недвижимости, реже недвижимости, приносящей доход.
Задание с исходными данными
Необходимо оценить стоимость двухэтажного 20-и квартирного жилого дома, имеющего неудовлетворительный поэтажный план, в связи с чем, потери в ренте с каждой квартиры в течение 12 месяцев с учетом валового рентного мультипликатора (GRM =5) составляют 10,00$. Потеря ренты из-за близости к промышленному предприятию, помноженная на такой же GRM составляет 15,00$ с каждой квартиры.
Валовой рентный мультипликатор (GRM) представляет собой отношение стоимости продажи к валовому рентному доходу.
Для расчета неустранимого износа для компонентов с долгим сроком жизни физическую жизнь принять равной 60 годам, а эффективный возраст принять равным 5 годам. Долю износа можно найти из соотношения эффективного возраста к физической жизни. Результаты расчетов представит в табл. 2.1 и табл. 2.2.
Таблица 2.1
Оценка стоимости недвижимости затратным методом, $
| №п/п | Наименование показателя | Значение |
| 1 | Физический износ, в т.ч. | 68735 |
| 1.1 | Устранимый: отложенный текущий ремонт, в т.ч. | 6450 |
| Покраска и отделка | 2 500 | |
| Замена ковров в 5 квартирах | 1 750 | |
| Ремонт водопроводной сети | 2 200 | |
| 1.2 | Неустранимый, компоненты с коротким сроком жизни (табл.2.2) | 31216 |
| 1.3 | Неустранимый, компоненты с долгим сроком жизни | 31069 |
| Оценочная полная стоимость воспроизводства объекта | 545 930 | |
| Минус: Устранимый физический износ | 6450 | |
| Полная стоимость воспроизводства компонентов с коротким сроком | 166650 | |
| Полная стоимость воспроизводства компонентов с долгим сроком | 372830 | |
| ВСЕГО неустранимый износ компонентов с долгим сроком жизни | 31069 | |
| 2 | Функциональный износ | 16630 |
| 2.1 | Устранимый | 4630 |
| Модернизация бытовых приборов | 12 000 | |
| Минус: Стоимость имеющихся бытовых приборов | 7 370 | |
| ВСЕГО устранимый функциональный износ | 4630 | |
| 2.2 | Неустранимый | 12000 |
| Потери в ренте из-за плохого поэтажного плана | 12000 | |
| 3 | Внешний износ, связанный с местоположением: | 18000 |
| Потеря ренты из-за близости к промышленному предприятию | 18000 | |
| РЕЗЮМЕ затратного подхода | 442565 | |
| Оценочная полная стоимость воспроизводства объекта | 545 930 | |
| Минус: Накопленный износ, в т.ч. | 103365 | |
| Физический: Устранимый | 6450 | |
| Неустранимый, компоненты с коротким сроком жизни | 31216 | |
| Неустранимый, компоненты с долгим сроком жизни | 31069 | |
| Функциональный: Устранимый | 4630 | |
| Неустранимый | 12000 | |
| Внешний износ | 18000 | |
| ВСЕГО износ | 103365 | |
| Выявленная стоимость здания за вычетом износа | 442565 | |
| Оценочная текущая стоимость участка | 50 000 | |
| Оценка стоимости затратным подходом | 492565 |
Вывод: подход основан на расчете затрат на восстановление оцениваемого объекта с учетом износа и отдельно рыночной стоимости земельного участка.
Таблица 2.2
Расчет неустранимого износа компонентов с коротким сроком жизни
| Компоненты | Полная стоимость воспроизводства, $ | Эффективный возраст, лет | Физическая жизнь, лет | Коэффициент износа | Сумма износа, $ |
| Жалюзи | 800 | 5 | 20 | 0,25 | 200 |
| Ковры | 5 250 | 5 | 10 | 0,5 | 2625 |
| Шкафы | 22 000 | 5 | 25 | 0,2 | 4400 |
| Отопление | 61 600 | 5 | 30 | 0,16 | 9856 |
| Бытовые приборы | 11 000 | 5 | 15 | 0,33 | 3630 |
| Вентиляционная система | 11 000 | 5 | 15 | 0,33 | 3630 |
| Система водоснабжения | 55 000 | 5 | 40 | 0,125 | 6875 |
| Всего | 166650 | 31216 |
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №2. Метод сравнения продаж
Корректировка цен аналогов, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка
| № п/п | Корректировки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | Аналог 5 | Аналог 6 | Аналог 7 | Аналог 8 | Аналог 9 |
| 1 | Цена, м2,$ | 369 | 305 | 362 | 550 | 647 | 931 | 778 | 750 | 606 |
| 2 | Имущественные права | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| 3 | Скорректированная цена, м2 (п.01+п.02) | 369 | 305 | 362 | 550 | 647 | 931 | 778 | 750 | 606 |
| 4 | Местоположение (коэф.) | - | - | - | - | - | 0,53 | 0,53 | 0,53 | 0,53 |
| 5 | Скорректированная цена, м2 (п.03*п.04) | 369 | 305 | 362 | 550 | 647 | 493,5 | 412,3 | 397,5 | 321,2 |
| 6 | Условия финансирования | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| 7 | Скорректированная цена, м2 (п.05+п.06) | 369 | 305 | 362 | 550 | 647 | 493,5 | 412,3 | 397,5 | 321,2 |
| 8 | Условия оплаты, % | - | - | - | - | -10 | - | - | - | - |
| 9 | Скорректированная цена, м2 (п.07*(1+п.08/100)) | 369 | 305 | 362 | 550 | 582,3 | 493,5 | 412,3 | 397,5 | 321,2 |
| 10 | Время продажи, % | 6,12 | 6,12 | 6,12 | - | - | - | 6,12 | 6,12 | 6,12 |
| 11 | Скорректированная цена, м2 (п.09*(1+п.10/100)) | 391,58 | 323,66 | 384,15 | 550 | 582,3 | 493,5 | 437,53 | 421,82 | 340,85 |
| 12 | Размер (масштаб), % | 6 | - | 4 | - | 24 | 4 | - | 5 | - |
| 13 | Скорректированная цена, м2 (п.11*(1+п.12/100)) | 415,07 | 323,3 | 399,51 | 550 | 722,05 | 513,24 | 437,04 | 442,91 | 340,47 |
| 14 | Стоимость участка (п.13*902,77),$ | 374712,74 | 291865,54 | 360665,64 | 496523,5 | 651845,07 | 463337,67 | 394546,60 | 399845,86 | 307366,1 |
| 15 | Коммуникации,$ | - | 15000 | - | -40000 | - | - | - | - | - |
| 16 | Скорректированная цена участка (п.14+п.15),$ | 374712,74 | 306865,54 | 360665,64 | 456523,5 | 651845,07 | 463337,67 | 394546,60 | 399845,86 | 307366,1 |
Для обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов проводят статистическую обработку скорректированных цен аналогов путем расчета среднеквадратического отклонения. Значение среднеквадратического отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений скорректированных цен аналогов. В соответствии с законом нормального распределения описывается С±1,94δ значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных. Формула для расчета среднеквадратического отклонения имеет следующий вид:
=105247,54
где δ - среднеквадратическое отклонение;
С - среднеарифметическое значение ряда;
Сi – i-е значение ряда;
N - количество членов ряда.
=412856,52
В интервал от 208676,3 до 617036,74, пятый аналог не входит в этот интервал, его исключаем. Отсюда среднеарифметическое значение ряда равно 382982,95 и будет являться рыночной стоимостью земельного участка на дату оценки.
=382982,95
