Контроль знаний студентов

Практическое занятие 7

Тема. «Оценка рыночной стоимости земли»

Цель занятия: рассмотреть особенности оценки рыночной стоимости земли.

Количество часов: 2.

Ход занятия:

Обобщение теоретического материала, изученного на лекции.

Фронтальный опрос:

1. Перечислите методы оценки сравнительного подхода.

2. Сравнительный подход к оценке бизнеса. Особенности сравнительного подхода к оценке бизнеса.

3. Методы рынка капитала и сделок.

4. Метод отраслевых соотношений.

5. Оценка стоимости пакета акций.

6. Оценка земельных участков

7. Что такое ценовой мультипликатор?

8. Дайте определение понятиям миноритарный и мажоритарный пакеты акций.

9. Что такое земельная арендная плата?

10. Какие критерии определяются при оценке инвестиционных проектов?

Решение задач.

Решение типовых задач.

Неотъемлемым элементом любого объекта бизнеса, его природным базисом выступает земельный участок – часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и в документах государственной регистрации прав на землю. Земельный участок оценивается с использованием трех подходов: доходного, затратного и сравнительного.

Применение доходного подхода к оценке земельных участков. Доходный подход при оценке земельных участков включает три метода:

1) метод капитализации доходов (земельной ренты);

2) метод остатка;

3) метод предполагаемого использования.

Метод капитализации доходов (земельной ренты) основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель – умножением на срок капитализации. Под сроком капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Расчеты стоимости земли методом капитализации доходов основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Доход / Ставка капитализации

Годовая арендная плата может быть рассчитана по формуле:

А = А_б× К_д × К_р × S

где А_б – базовая ставка арендной платы за один квадратный метр;

К_д – коэффициент вида деятельности арендатора;

К_р – коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;

S – площадь земельного участка.

Задача 1. Определите стоимость земли методом капитализации доходов, если земельный участок, приспособленный под пасеку приносит доход 50 000 руб. в месяц, а установленная ставка капитализации 16 %.

Решение: стоимость земли составит: 50 000 / 0,16 = 312 500 руб.

Задача 2. Необходимо определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35 400 долл., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции – 16 %, срок ее экономической жизни 9 лет. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные: в течение часа с одной колонки в среднем в сутки (24 ч) продают 28 л бензина; средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов (0,06 долл.); с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение:

1) определяется стоимость строительства АЗС 35 400 × х 5 = 177 000 долл.;

2) находится ставка капитализации для сооружений: 16% + (100% / 9) = 27,11%;

3) вычисляется чистый операционный доход, приносимый сооружениями:

177 000 х 0,2711 = 47 984,7 долл.;

4) рассчитывается чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений): 5 колонок х 300 дней х 24 ч х 28 л х 0,06 долл. = 60 480 долл.;

5) находится остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок: 60 480 – 47 984,7 = 12 495,3 долл.;

6) определяется стоимость земельного участка: 12 495,3 / 0,16 = 78 095,63 долл.

Таким образом, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, составляет 78 096 долл.

Прямая капитализация основывается на предположении о постоянстве и неизменности денежного потока от использования земельного участка. При этом стоимость земельного участка определяется как отношение чистого операционного или рентного дохода к ставке капитализации по формуле:

где Ц_кп – стоимость земельного участка, определенная путем прямой капитализации (в рублях);

Д_о – чистый операционный или рентный доход (в рублях);

С_к – ставка капитализации (в виде десятичной дроби).

Косвенная капитализация основывается на предположении об ограниченности и изменчивость денежного потока от использования земельного участка в течение определенного периода с последующей его продажей на рынке. При этом стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость будущих доходов от ее использования и продажи по формуле:

где Ц_кн – стоимость земельного участка, определенная путем косвенной капитализации (в рублях);

Д_oi – ожидаемый чистый операционный или рентный доход по i-й год (в рублях);

Р – текущая стоимость реверсии;

t – период (в годах), который учитывается при косвенной капитализации чистого операционного или рентного дохода.

Скорректированная цена продажи земельного участка определяется по формуле:

где Ц_за – скорректированная цена продажи a-й подобной земельного участка (в рублях);

Ц_а – фактическая цена продажи a-й подобной земельного участка (в рублях);

m - количество факторов сравнения;

– разница (поправка) в цене (+, -) продажи a-й подобной земельного участка по участки, оценивается, по j-м фактором сравнения.

Методический подход, основанный на учете расходов на земельные улучшения, используется для оценки улучшенных земельных участков или земельных участков, улучшение которых предполагается при условии наиболее эффективного их использования (фактического или условного). При этом стоимость земельного участка определяется как разница между ожидаемым доходом от продажи улучшенного участка (или капитализированным чистым операционным или рентным доходом от ее использования) и расходами на земельные улучшения по формуле:

где Ц_с – стоимость земельного участка, определенная путем учета расходов на земельные улучшения (в рублях);

Ц_о – ожидаемый доход от продажи улучшенного земельного участка или капитализированный чистый операционный или рентный доход от его использования (в рублях);

В_ос – расходы на земельные улучшения (в рублях).

Задача 3. Земельный участок приносит собственнику ежеквартальный доход 100 тыс.руб. Коэффициент капитализации для земельного участка равен 10%. Определить рыночную стоимость земельного участка.

Решение:

1. Определяется размер годовой ренты: 100 × 4 = 400 тыс.руб..

2. Рассчитывается рыночная стоимость земельного участка:

400 / 0,1= 4000 тыс.руб.

Задача 4. Оценивается земельный массив площадью 12 га, отнесенный зонированием под жилую (дачную) застройку. Плотность застройки 4 дачных дома на 1 га. Предприниматель планирует продавать участки размером 0,25 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за 8000 долл. Затраты на проектирование, подготовку земли и. подвод коммуникаций составляют 60000 долл. и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца. Административные расходы, включая оформление сделок, составляют 20% денежной выручки от продажи участков. Расходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль составляют 40% валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по два земельных участка. Ставка дохода определена в 15%.

Решение.

1. Ежемесячная денежная выручка от продажи земельных участков составит: 2 х 8000 = 16000 долл.

2. Валовой доход: 16000 – (16000 х 20%) = 12800 долл.

3. Стоимость двух участков: 12800 – (12800 х 40%) = 7680 долл.

4. Текущая стоимость неосвоенного земельного массива составит:

(7680 х 20,62423) – 60000 = 98394 долл.

20,62423 – коэффициент текущей стоимости аннуитета за 24 месяца при ставке дохода в 15%.

5. Стоимость одного земельного участка составит: (98394 /12)/4 = 2050

Самостоятельное решение задач.

Задача 1. Определите годовую арендную плату земельного участка площадью 200 м 2, расположенного в городе и приспособленного под лесопилку, если базовая ставка арендной платы 15 тыс.руб. за м 2, коэффициент вида деятельности арендатора равен 0,5; а коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка равен 1,1.

Задача 2. Рассчитайте срок окупаемости проекта «Звезда», требующего затрат в сумме 850 млн.руб. и обеспечивающего доходы: в первый год – 85 млн.руб.; во второй год – 300 млн.руб.; в третий год – 400 млн.руб.; в четвертый год – 500 млн.руб.; в пятый год – 600 млн. руб.; ставка дисконта – 12 %.

Контроль знаний студентов.

Тестовые задания:

1. Характерные признаками земли, определяют ее уникальность, являются:

а) ограниченность;

б) абсолютная неподвижность и невозможность перемещения;

в) вечность использования;

г) все перечисленное.

2. Качество земли определяется:

а) ее уникальным месторасположением, рельефом и плодородием;

б) ценой;

в) спросом и предложением;

г) нет верного ответа.