2020-05-21
80
Одной из основных задач государственного управления земельными ресурсами является оценка земель и установление обоснованной платы за землю. Стоимостная оценка земли является важнейшим экономическим инструментом управления рациональным использованием земельных ресурсов на стадии выбора и обоснования проектных решений, служит механизмом создания цивилизованной системы налогообложения и ценообразования, имеет большое значение для составления имущественных договоров относительно земель и права их аренды на вторичном рынке.
В период 2013 – 2018 годов на территории Республики Мордовия выполнены большие объёмы работ по государственной кадастровой оценке земельных участков различных категорий земель и внесению полученных результатов в Единый государственный реестр недвижимости, осуществление указанных мероприятий позволяет использовать полученные результаты оценки, в целях установленных законодательством Российской Федерации.
В соответствии с требованиями действующего законодательства в сфере государственной кадастровой оценки земель очередная актуализация кадастровой оценки земель населённых пунктов Республики Мордовия осуществлена в 2012 – 2015 годах. При проведении оценки земель населённых пунктов были использованы Методические рекомендации по государственной оценке земель населённых пунктов утверждённые приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 года № 39 (в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 №3).
Необходимость использования данных методических рекомендаций безусловно определена развитием рынка недвижимости, требованием использовать цивилизованные способы определения стоимостных характеристик объектов недвижимости. Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, то есть рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки. Данными методическими указаниями установлен иной состав видов использования земельных участков, входящих в оценочные группы, в частности добавлена 17 оценочная группа, что позволяет осуществлять более дифференцированный подход к оценке земельных участков, нежели в методиках, используемых ранее, в частности данное новшество позволяет получать более объективные показатели оценки по земельным участкам, используемым для административно – хозяйственной деятельности.
Основными критериями при оценке земель населенных пунктов являлись: удаленность населенного пункта до центра субъекта административно-территориального деления, расстояние от объекта до культурного центра, до ближайшей транспортной магистрали и общественного транспорта, вокзала, магазинов, то есть учитывалось состояние инфраструктуры. Кадастровая стоимость земель рассчитывалась, прежде всего, на основе рыночной стоимости земельных участков. Для этого осуществляется сбор рыночной информации о земельных участках. Например, в качестве рыночной информации учитывались цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека), цены предложения (купля-продажа, аренда), цены спроса (купля-продажа, аренда), коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости. А в качестве источников информации использовались официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления, средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости, а также отчеты об оценке рыночной стоимости.
Финансирование работ по проведению государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов обеспечивалось из средств республиканского бюджета. Заказчиком работ выступал Госкомимущество Республики Мордовия. Стоимость работ составила 3093076 руб. 30 коп. Исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов Республики Мордовия выступал ООО «ФинГрупп» г. Тамбов. Оценке подлежало 326107 земельных участков.
В 2014 году завершена работа по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов. Приказом Государственного комитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия от 27.11.2014 г. № 42 результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов, расположенных на территории Республики Мордовия, утверждены и в январе 2015 года внесены в Единый государственный реестр недвижимости. С 01.01.2015 года результаты определения кадастровой стоимости земель населённых пунктов применяются для целей, установленных действующим законодательством, в том числе и для целей налогообложения. Результаты оценки опубликованы в газете «Известия Мордовии» от 27.11.2014 № 155.
В соответствии с приказом Государственного комитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия от 30.12.2016 г. № 103 «О внесении изменений в Приложение 1 к приказу Государственного комитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия от 27 ноября 2014 г. № 42 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Мордовия»» в декабре 2016 г. внесены изменения в сведения государственной кадастровой оценки земельных участков земель населенных пунктов в количестве 18227 ед.
Земли сельскохозяйственного назначения - категория земель, по которой работы по актуализации результатов кадастровой оценки в республике проводились достаточно часто. Связано это с тем, что результаты выполненных работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Мордовия имеют большую экономическую и социальную значимость для региона.
За указанный период в соответствии с требованиями действующего законодательства в сфере государственной кадастровой оценки земель проведена очередная актуализация кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Республики Мордовия. Работы были выполнены за счёт средств республиканского бюджета Республики Мордовия. Стоимость работ составляет 2,45 млн. рублей. Государственным заказчиком указанных работ являлся Государственный комитет имущественных и земельных отношений Республики Мордовия. Исполнителем работ по оценке земель сельскохозяйственного назначения Республики Мордовия выступала Научно – производственная фирма «Недра» г. Челябинск. Оценке подлежало 13787 земельных участков сельскохозяйственного назначения. Материалы оценки были рассмотрены на межведомственной комиссии по организации взаимодействия исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления по проведению государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Результаты проведённых работ были признаны положительными и соответствующими требованиям действующего законодательства.
Результаты кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения утверждены Приказом Государственного комитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия от 28.11.2013 года № 342-3, своевременно внесены в Единый государственный реестр недвижимости и вступили в действие с 01.01.2014 года. Результаты кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в настоящее время могут быть использованы для целей налогообложения и иных целей, не противоречащих действующему законодательству. Возможным вариантом применения кадастровой стоимости также является использование ее в качестве базы для расчета выкупной цены и арендных платежей за земельные участки в связи с тем, что в настоящее время это показатель, максимально приближенный к уровню рыночных цен на территории Республики Мордовия.
Также в Единый государственный реестр недвижимости внесены и вступили в действие с 01.01.2013 года результаты государственной кадастровой оценки 45495 земельных участков, отнесённых к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, земель иного специального назначения, которые были утверждены постановлением Правительства Республики Мордовия от 30.07.2012 г. № 296. При анализе результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, проведённых в 2009 – 2012 годах, где среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель данной категории возросло в 2,89 – 3,0 раза. Наиболее существенное повышение среднего уровня кадастровой стоимости наблюдается на территории Атяшевского, Большеберезниковского и Зубово-Полянского муниципальных районов (по отдельным оценочным группам более 7 раз). Указанное повышение обуславливается повышением уровня стоимости земельных участков, расположенных например в полосах отвода автомобильных дорог федерального значения и пригородных автодорог г. Саранска, земельных участков под полосами отвода железных дорог, опорами линий электропередач, трубопроводами, линиями связи и радиофикации, сооружениями инфраструктуры спутниковой связи, а также объектами, необходимыми для их функционирования (дорожные сооружения, трансформаторные подстанции, необслуживаемые усилительные пункты на линиях связи и т.п.), и также в связи с существенным ростом уровня рыночных цен продаж земельных участков под объектами дорожного сервиса в г. Саранске и его пригородах, по сравнению с 2000-ми годами, что закономерно, учитывая общую тенденцию увеличения стоимости земли со временем, а также результаты актуализации государственной кадастровой оценки иных категорий земель, граничащих с оцениваемыми земельными участками. Однако и в рассматриваемых случаях приходится отметить недостаточное развитие рынка земель промышленности и иного специального назначения на территории Республики Мордовия. Говоря о территориальном размещении объектов оценки, можно констатировать, что основное количество земельных участков расположено на территории центральных районов Республики Мордовия, примыкающих к столице республики г. Саранску.
В 2009 ‑ 2010 годах за счет средств федерального бюджета АНО «Союзэкспертиза» проведена актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Республики Мордовия. Работа выполнена в соответствии с Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 23.06.2005 г. № 138.
Материалы кадастровой оценки согласованы районными рабочими комиссиями по контролю за ходом выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель и одобрены республиканским координационным советом по организации взаимодействия органов государственной власти, органов местного самоуправления по проведению государственной кадастровой оценки земель. В 2011 году Управлением Росреестра по Республике Мордовия получены результаты положительной экспертизы проведённой Управлением оценки объектов недвижимости Росреестра материалов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Республики Мордовия. Постановлением Правительства Республики Мордовия от 25.04.2011 г. № 132 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Республики Мордовия» результаты государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов были утверждены. В соответствии с указанным постановлением данные государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов внесены в состав сведений Единого государственного реестра недвижимости и вступили в силу с 1 января 2012 года.
Изменение показателей кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов в Республике Мордовия в результате актуализации сведений имеет существенный разброс по оценочным группам (0,81 – 19,82 раза) и обусловлено структурой земельных участков первой группы данной категории земель в различных районах республики, а также разницей в методических подходах к расчету действующего и актуализированного удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков.
В 2008-2009 годах ОАО «Мордовское землеустроительное проектно-изыскательское предприятие «ВолговятНИИгипрозем» проведены работы по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений.
Материалы кадастровой оценки рассмотрены и одобрены Республиканским координационным советом по организации взаимодействия органов государственной власти, органов местного самоуправления по проведению государственной кадастровой оценки земель. Получена положительная экспертиза Роснедвижимости на отчет по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Мордовия. По представлению Управления Роснедвижимости по Республике Мордовия результаты кадастровой оценки утверждены постановлением Правительства Республики Мордовия от 28.09.2009 г. № 412 и опубликованы в газете «Известия Мордовии» от 02.10.2009г. №148-36 (спецвыпуск). Утверждённые результаты активно использовались в течение длительного периода времени органами власти различных уровней для целей налогообложения, при анализе экономических решений, связанных с переводом земель из категории в категорию, для расчёта выкупных цен и т.д., в связи с тем, что земли садоводческих, огороднических и дачных объединений активно вовлекаются в деловой оборот и находят применение для иных целей.
Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель садоводческих и огороднических объединений Республики Мордовия по сравнению с кадастровой оценкой, проведенной в 2004 году, возросло в 2,7 раза. Данное увеличение произошло преимущественно за счет объединений, расположенных в столичном городском округе и вблизи него (Рузаевский, Лямбирский, Кочкуровский и Ромодановский районы). В большинстве муниципальных районов республики значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель садоводческих и огороднических объединений возросло незначительно, либо уменьшилось. Такая тенденция обусловлена слабым развитием рынка садово-огороднических участков, отсутствием спроса на них.
Государственная кадастровая оценка земель водного фонда выполнена АНО «Земельно-информационный центр» в 2004-2005гг. по Методике, утвержденной Росземкадастром 17.02.2004г.
Всего оценено 75 земельных участков, учтенных в категории земель водного фонда. Результаты кадастровой оценки согласованы в Роснедвижимости, утверждены постановлением Правительства Республики Мордовия от 10.10.2005 г. № 387 и опубликованы в газете «Известия Мордовии» от 25.10.2005 г. № 158.
Государственная кадастровая оценка земель лесного фонда впервые была выполнена Роснедвижимостью на уровне субъекта Российской Федерации в 2004 г. В Республике Мордовия кадастровая стоимость 1 га земель лесного фонда составляла 3140 рублей. Кадастровая стоимость лесных земель определялась на основе капитализации годового рентного дохода, получаемого в результате хозяйственного использования лесных земель. В 2008 году Роснедвижимостью проведена актуализация кадастровой стоимости этой категории земель по субъектам Российской Федерации. Кадастровая стоимость 1 га земель в Республике Мордовия составляет 18810 рублей. По согласованию с Министерством финансов Республики Мордовия и Министерством природных ресурсов Республики Мордовия дифференциация средней по республике кадастровой стоимости 1 га земель лесного фонда по землепользователям и земельным участкам не проводилась.
В настоящее время безусловно назрела необходимость серьёзного пересмотра подходов к обеспечению деятельности в области кадастровой оценки. Как было сказано выше, в республике актуальные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Государственным комитетом по имущественным и земельным отношениям утверждены в 2014 году, земель сельскохозяйственного назначения – в 2013 году. Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости постановлением Правительства РМ утверждены в 2012 году, земель водного фонда - в 2005 году, земель лесного фонда - в 2008 году, земель садоводческих, огороднических и дачных объединений - в 2009 году, земель особо охраняемых территорий и объектов - в 2011 году, земель промышленности и иного специального назначения – в 2012 году.
На территории Российской Федерации в 2017 году вступил в действие Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» который принципиально меняет способы и методику управления процессами в области государственной кадастровой оценки, вносит изменения в правила проведения массовой кадастровой оценки и оспаривание ее результатов. Закон предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков, которые будут определять кадастровую стоимость на постоянной основе (статья 6 Закона об оценке), т.е. полномочия по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости передаются специально создаваемым в каждом субъекте РФ государственным бюджетным учреждениям (ГБУ). Переходный период применения настоящего Закона установлен до 1 января 2020 года.
В связи с этим, для выполнения функций по государственной кадастровой оценке на территории Республики Мордовия назрела насущная необходимость создания такого учреждения, деятельность которого позволит повысить качество и обеспечит единообразие определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Ожидается также увеличение поступления налогов в бюджет республики. Причем увеличение должно произойти не в результате увеличения кадастровой стоимости или размера налоговых сборов, а в связи с вовлечением в хозяйственный оборот большего количества объектов недвижимости, ранее находившихся в тени, а также правильной их кадастровой оценки.
Кроме того, расширится и упростится возможность для оспаривания оценки и приведения её в соответствие с динамично меняющейся рыночной ситуацией.
Определение кадастровой стоимости вновь учтенных земельных участков, ранее учтенных земельных участков при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и земельных участков, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик, влекущее за собой изменение их кадастровой стоимости
Полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости в отношении которых произошло изменение из количественных и (или) качественных характеристик согласно Приказу Росреестра от 12 мая 2015 г. № П/210 переданы филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Мордовия. Кадастровая стоимость сформированных и поставленных на государственный кадастровый учет земельных участков после проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельных участков, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 г. № 222, зарегистрированным в Минюсте России 15.09.2006 г. за номером 8297.
Результаты кадастровой стоимости таких земельных участков отражаются в Акте определения кадастровой стоимости земельных участков, который удостоверяется должностным лицом органа регистрации прав, уполномоченным на выполнение данных учетных действий. Форма Акта определения кадастровой стоимости земельных участков утверждена вышеназванным Приказом Минэкономразвития России. После утверждения Акта кадастровая стоимость вносится в Единый государственный реестр недвижимости.
В 2018 году органом регистрации прав была определена кадастровая стоимость 12107 вновь образованных земельных участков и существующих земельных участков, по которым изменилась категории земель, вид разрешенного использования или уточнена площадь, в том числе 269 актов подготовлено в соответствии с пунктами 2.4, 2.5 Приказа Минэкономразвития России от 12.08.2006 г. № 222.
Из общего количества актов определения кадастровой стоимости 5591 акта по земельным участкам были подготовлены при постановке на государственный кадастровый учет.
При внесении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости кадастровая стоимость определена в отношении 709 земельных участков.
В случае изменений количественных или качественных характеристик было подготовлено 5807 актов определения кадастровой стоимости по земельным участкам.
При определении кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка направлено 708 обращений органа регистрации прав в органы местного самоуправления. Представленные в ответах (получено 182 ответа) на запросы характеристики земельных участков (виды разрешенного использования, категория земель и т.д.) позволили однозначно отнести участки к одной из оценочных групп и качественно провести расчёт кадастровой стоимости земельных участков.
