Договор аренды недвижимости (здания, сооружения, предприятия)

Договор аренды зданий и сооружений – это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 621 ГК).

По своей правовой природе договор аренды зданий и сооружений является:

• двусторонним;

• возмездным;

• консенсуальным.

Существенными условиями договора аренды зданий и сооружений являются:

• предмет;

• цена.

Предметом договора являются здания и сооружения.

В соответствии с этим договором передаются не только недвижимость, но и та часть земельного участка, которая занята этой недвижимость и необходима для ее использования, независимо от характера прав арендодателя на земельный участок (собственность, аренда, постоянное пользование на иных основаниях) (ст. 623 ГК).

Арендная плата должна включать в себя и плату за пользование земельным участком, если иное не предусмотрено законодательством или договором (п. 2 ст. 625 ГК). При отсутствии этого условия договор считается незаключенным.

Договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если срок договора составляет или превышает 1 год, договор подлежит государственной регистрации (ст. 622 ГК). Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора.

Передача зданий осуществляется по передаточному акту. Уклонение сторон от подписания документа о передаче предмета договора рассматривается в силу закона (ч. 3 п. 1 ст. 626 ГК) как отказ от исполнения обязанностей по договору.

Договор аренды предприятия – это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, а арендатор обязуется вносить арендную плату и при прекращении договора возвратить имущественный комплекс (ст. 627 ГК).

Если иное не предусмотрено правилами об аренде предприятия, то эти отношения регулируются нормами об аренде зданий, сооружений.

Под предприятием как объектом гражданских прав понимается имущественный комплекс, который используется для предпринимательской деятельности (земельный участок, здания, сооружения, оборудование, запасы сырья, материалов, права пользования природными ресурсами, иные имущественные права, долги и т.д.). Предприятие признается недвижимостью.

По своей правовой природе договор аренды предприятия является:

• двусторонним;

• консенсуальным;

• возмездным.

Сторонами по договору аренды предприятия могут быть только субъекты предпринимательской деятельности.

Существенными условиями договора аренды предприятия являются:

• предмет;

• арендная плата.

Предметом данного договора является предприятие как имущественный комплекс.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 404 ГК); договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 629 ГК).

Несоблюдение требований к форме договора аренды предприятия приводит к его недействительности.

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Права и обязанности сторон договора аренды предприятия

1) По общему правилу арендатор не вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду другому лицу (ст. 631 ГК).

2) Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость (п. 2 ст. 631 ГК).

3) Арендатор обязан осуществлять текущий и капитальный ремонт предприятия (ст. 632 ГК).

4) По общему правилу арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, если они произведены с согласия арендодателя (ст. 633 ГК).

 

Договор финансовой аренды (лизинг)

По договору финансовой аренды (лизинга) (далее – договор финансовой аренды) арендодатель (лизингодатель), являющийся юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца (поставщика) и предоставить арендатору (лизингополучателю) это имущество, составляющее предмет договора финансовой аренды, за плату во временное владение и пользование. Арендодатель (лизингодатель) в этом случае не несет ответственности за выбор предмета договора финансовой аренды и продавца (поставщика) (ст. 636 ГК).

По своей правовой природе договор лизинга является:

• двусторонним;

• консенсуальным;

• возмездным.

Сторонами договора лизинга являются:

1) лизингодатель – юридическое лицо, передающее по договору лизинга специально приобретенный для этого за счет собственных и (или) заемных средств предмет лизинга. Арендодатель на момент заключения договора не является ни собственником, ни титульным владельцем имущества;

2) лизингополучатель – юридические и физический лица, а также индивидуальные предприниматели,получающий объект лизинга во временное владение или пользование.

В договоре лизинга кроме лизингодателя и лизингополучателя в качестве обязанного лица выступает продавец.

Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных ресурсов.

 

ТЕМА 10. Договор ссуды

(лекция 1 час)

ВОПРОСЫ

1. Договор безвозмездного пользования. Общая характеристика.

2. Права и обязанности сторон по договору ссуды.

3. Прекращение договора ссуды.