2020-06-08
436
Факультет экономики, менеджмента и бизнес-информатики
Иванова Татьяна Игоревна, Костарев Даниил Аркадьевич, Ширяева Алена Дмитриевна
ПАРК УИНКА
Отчет по проекту по дисциплине «Финансовое планирование и
инвестиционная оценка бизнес-проектов»
направления подготовки 38.03.02 Менеджмент студентов группы М-16-2
Руководитель
к.э.н., приглашенный преподаватель
департамента менеджмента НИУ ВШЭ - Пермь
Емельянов А.М.
Пермь, 2020
Резюме проекта
В данном проекте планируется провести анализ рекреационных зон г. Пермь, а также ряда других городов с целью определения типов рекреационного бизнеса, которые можно открыть на территории парка Уинка. После выбора типов бизнеса перед командой проекта стоит задача построить финансовый план и финансовую модель выбранных типов бизнеса, а также провести расчеты основных финансовых показателей. На основе полученных данных будет сделан вывод о целесообразности открытия выбранных типов бизнеса на указанной территории.
Описание проекта
Создатели парка Уинка ставят перед собой миссию сформировать благоприятные условия для жизни людей, где человек может «соединиться с природой». Парк призван объединить жителей микрорайонов Садовый и Городские горки, г. Пермь, и стать местом отдыха для всей семьи, а также площадкой для проведения различных мероприятий.
Целью проекта является разработка бизнес-планов кофейни и проката велосипедов – бизнеса рекреационной направленности в парке Уинка. Таким образом, планируется привлечь собственников недвижимости на смежных территориях к благоустройству и содержанию парковой зоны в долине реки, вдоль которой расположен парк.
Анализ рынка проекта
Анализ рынка в рамках проекта проводился в трех направлениях: анализ крупных парков города Пермь, а также мест скопления людей на свежем воздухе (эспланада, набережная), анализ парков в микрорайонах Садовый и Городские горки и анализ парков в других городах.
Целью каждого направления анализа было выявление того, какие типы бизнеса, в том числе рекреационные, как правило, действуют на территории парков.
В числе рекреационных зон Перми были проанализированы следующие крупные парки и места скопления людей на свежем воздухе:
• Горьковский парк,
• Черняевский лес,
• Сквер им. Миндовского,
• Городская эспланада,
• Набережная Камы,
• Райский сайд.
В ходе этого анализа было выявлено, что на территории крупных парков и мест скопления людей на свежем воздухе присутствуют такие типы бизнеса, как кофейни, рестораны, сувенирные магазины, велопрокат, прокат детских автомобилей, контактный зоопарк, веревочный парк, гольф-клуб и батуты.
В качестве объектов анализа рекреационных зон в микрорайоне Садовый были выбраны Сквер журналистов и Парк Егошиха. В ходе анализа было отмечено, что недалеко от рекреационных зон присутствуют места досуга, а также кафе или кофейни. Например, в торгово-развлекательных комплексах Квартет и Карнавал имеются фитнес-центр, киоск кофе с собой, ресторан и детский развлекательный центр. Кроме того, в районе имеется ряд кофеен (Gud Men, ЗБС кофейня, Кафетерий, ARABICA), заведений общественного питания (Блинная Сковородка, Sushki, Поешь-ка) и магазинов кондитерских изделий (Карамель, Вкусное место).
На этапе анализа парков в других городах в качестве примера «лучшей практики» заказчиком были выбраны парк Открытый сад в г. Ижевск и бульвар Белые цветы в г. Казань. Дополнительно был проанализирован ряд парков городов Екатеринбург и Самара. Поскольку заказчик заинтересован в открытии рекреационного бизнеса на территории парка, фокус был сделан именно на таком типе бизнеса.
Анализ бульвара Белые цветы показал, что на территории бульвара находятся пиццерия, цветочный магазин, парковка для велосипедов; рядом с бульваром – небольшое кафе, кисок с разливными напитками, а также ряд бизнесов не рекреационной направленности. На территории Открытого сада находится картинная галерея под открытым воздухом, а также кафе, бар и пекарня. На территории Городского парка г. Самара имеется кинотеатр под открытым небом, но от этой идеи бизнеса пришлось отказаться ввиду небольшой площади рассматриваемого участка парка Уинка. Анализ парков г. Екатеринбурга показал выявленную ранее закономерность: наличие заведений общественного питания и мест досуга на территории парка.
Таким образом, на основе анализа существующих парков Перми и бенчмаркинга парков других городов было решено рассмотреть такие бизнесы, как кофейня и прокат велосипедов. Кроме того, во внимание принимался участок парка, в районе которого планируется открыть данные бизнесы.
Целевая аудитория кофеен — это люди в возрасте от 20 до 44 лет. Как правило у этих людей есть высшее образование или они находятся в процессе его получения. Часто посетители кофейни - люди, которые живут или работают в непосредственной близости с ней.
Для того, чтобы оценить человекопоток кофейни, необходимо посчитать PAM, TAM, SAM, SOM:
· PAM - 1007000 человек (население г. Пермь);
· ТАМ - 32000 (население микрорайона Садовый);
· SAM - 8100 (люди 20-44 года, пьющие кофе);
· SOM - 1300 (с учетом конкурентов, находящихся в данном районе).
Таким образом, за 1 месяц кофейню посетят порядка 1300 людей. С учетом повторных посещений, в “холодные” месяцы в среднем кофейню будут посещать 1500 раз (50 человек в день), а в “горячие” - 2250 человек (75 в день).
Целевая аудитория велопроката - молодые и зрелые активные люди (10-40 лет), которые не имеют личного велосипеда. Однако, часть людей, имеющих велосипед, так же может являться целевой аудиторией, поскольку прокат предоставляет услуги по ремонту.
· PAM - 1007000 человек (население г. Пермь);
· ТАМ - 32000 человек (население микрорайона Садовый);
· SAM - 3700 человек (люди подходящего возраста, катающихся на велосипедах);
· SOM – 500 человек (люди, которые воспользуются услугами проката и/или ремонта).
Показатели PAM, ТАМ, SAM и SOM считались в людях, а не в денежном выражении, поскольку эти данные необходимы для расчета человекопотока.
Велопрокат - сезонный бизнес, имеющий свою специфику. Работает с апреля по сентябрь включительно. В летние месяцы спрос достигает пика, в то время как в апреле и сентябре в силу погодных условий спрос снижается.
Для понимания сильных и слабых сторон, потенциальных возможностей и угроз проекта по открытию рекреационного бизнеса был составлен SWOT-анализ.
Таблица 1
SWOT-анализ проекта на рынке присутствия
| Возможности: · быстрый рост прибыли в случае большой проходимости точек | Угрозы: · отсутствие финансирования для открытия и облагораживания территории парка · отсутствие спроса на услуги кофейни или велопроката | |
| Сильные стороны: · быстрая окупаемость · небольшие затраты на открытие · малая площадь необходимой территории для открытия бизнеса | В случае нахождения точки с большой проходимостью людей и кофейня, и велопрокат быстро окупят вложения и смогут приносить прибыль | Быстрая окупаемость выбранных типов бизнеса может привлечь потенциальных инвесторов парка |
| Слабые стороны: · сильная зависимость бизнесов (и кофейни, и велопроката) от человекопотока в парке · сезонность бизнеса | В «несезон» спрос на услуги кофейни или проката будет минимальным |
Результаты SWOT-анализ показывают, что такие типы бизнеса как кофейня и велопрокат сильно зависят от человекопотока, следовательно, важно определить точки с наибольшей проходимостью. В этом случае данные бизнесы быстро окупятся и смогут приносить прибыль.
Финансовый план
Исходные данные, необходимые для построения финансового плана кофейни, включают в себя информацию об инвестициях в строительство кофейни и покупку оборудования, а также информацию о переменных и постоянных расходах.
Инвестиции, необходимые для открытия кофейни, представлены в таблице 2.
Таблица 2
Инвестиции для открытия кофейни
| Статья расходов | Сумма, руб. |
| Покупка кофейного ларька | 400000 |
| Кофемашина (новая) | 125000 |
| Кофемолка | 11000 |
| Холодильник | 8000 |
| Барные столы (x2) | 12600 |
| Высокие стулья (x2) | 4200 |
| Стойка | 50000 |
| Кассовый аппарат | 15000 |
| Госпошлина на открытие ИП | 800 |
| Итого | 643400 |
Исходные данные, которые требуются для построения финансового плана велопроката, включают в себя информацию о стоимости ремонта гаража, в котором будет находиться прокат, и покупки велосипедов и необходимых инструментов.
Информация об инвестициях для открытия проката представлена в таблице 3.
Для построения финансового плана обоих проектов также требуется информация о численности населения в микрорайоне Садовый, а также о доле людей по возрасту и доходам, входящих в целевую аудиторию. Кроме того, исходные данные включают в себя информацию об особенностях налогообложения в малом бизнесе.
Таблица 3
Инвестиции для открытия велопроката
| Статья расходов | Сумма, руб. |
| Помещение (ремонт гаража) | 50000 |
| Стойка для ремонта велосипедов | 5000 |
| Стул | 700 |
| Полка (для инструментов) | 1200 |
| Освещение | 3000 |
| Вывеска | 1400 |
| Мультиключ | 400 |
| Набор гаченых ключей | 650 |
| Разводной ключ | 400 |
| Плоскогубцы | 300 |
| Набор отверток | 700 |
| Велосипеды мужские (x5) | 9500 |
| Велосипеды женские (x5) | 10400 |
| Велосипеды детские (x5) | 10000 |
| Самокаты (x3) | 2500 |
| Шлем взрослый (x3) | 1500 |
| Шлем детский (x3) | 2900 |
| Кассовый аппарат | 5900 |
| Госпошлина на открытие ИП | 800 |
| Итого | 240650 |
При построении финансовых планов обоих проектов предполагается использовать упрощенную систему налогообложения (УСН), предлагающую небольшую налоговую нагрузку и относительно простое ведение учета отчетности.
УСН предполагает несколько вариантов налогообложения. Для кофейни наиболее выгодным является вариант «доходы минус расходы». Кроме того, в Пермском крае ставка налога на доход снижена для компаний, осуществляющих свою деятельность на рынке общественного питания, с 15% до 7%. Для проката был выбран вариант налогообложения на доходы со ставкой 6%.
УСН предполагает несколько вариантов налогообложения. Для кофейни наиболее выгодным является вариант «доходы минус расходы». Кроме того, в Пермском крае ставка налога на доход снижена для компаний, осуществляющих свою деятельность на рынке общественного питания, с 15% до 7%. Для проката был выбран вариант налогообложения на доходы со ставкой 6%.
При построении отчетности по проекту «Кофейня» предполагается, что мы выходим на рынок в апреле, при этом в первый месяц мы получаем 50% планируемой выручки, в последующий месяц – 75%, далее – 100%.
В рамках проекта «Велопрокат» предполагается, что прокат будет располагаться в гараже, который находится в собственности у владельца бизнеса, при этом в инвестициях учитывается только стоимость ремонта гаража.
Ключевые финансовые показатели кофейни и проката представлены в таблице 4.
Таблица 4
Ключевые финансовые показатели
| Кофейня | Велопрокат | ||
| Показатель | Значение | Показатель | Значение |
| dсобственника (в месяц) | 6,25% | dсобственника (в месяц) | 2,08% |
| WACC | 0,03% | WACC | 0,01% |
| NPVкомпании | 1 362 830,77 | NPVкомпании | 68 776,39 |
| NPVсобственника | 1 009 057,09 | NPVсобственника | 58191 |
| IRRкомпании | 38% | IRRкомпании | 7% |
| IRRсобственника (при шаге прогноза в месяц) | 122% | IRRсобственника | 73,36% |
| PP | 7 месяцев | PP | 5 месяцев |
| DPB | 7 месяцев | DPB | 5 месяцев |
| Соотношение заемного и собственного капитала | – | Соотношение заемного и собственного капитала | 8,70% |
Цены на кофе варьируются от 100 до 150 рублей. Учитывая рассчитанный человекопоток, месячная выручка и средний чек получились следующие (таблица 5).
Таблица 5
Цены и выручка (кофейня)
| Выручка по каждой позиции | Октябрь-апрель | Май-сентябрь |
| Кофе (125 руб) | 187500 | 281250 |
| Сладкое (60 р) | 18000 | 27000 |
| Итого | 205500 | 308250 |
| Средний чек | 137 | 137 |
Цены на прокат велосипеда, как правило, устанавливаются на уровне 150 рублей за час использования. Часовая аренда шлема устанавливается в 50 рублей за час. Исходя из данных о человекопотоке, получилась следующая месячная выручка (таблица 6).
Таблица 6
Цены и выручка (прокат)
| Стоимость услуги | Количество | Выручка | |
| Прокат велосипеда | 150 | 600 | 90000 |
| Аренда шлема | 50 | 90 | 4500 |
| Ремонт | 200 | 100 | 20000 |
| Итого | 114500 |
Цены на сырье и материалы (переменные затраты), необходимые для открытия кофейни представлены в таблице 7.
Таблица 7
Цены на сырье и материалы (кофейня)
| Цена за единицу продукции | Единицы измерения | |
| Кофе в зернах | 420 | кг |
| Молоко | 47 | л |
| Сливки | 45 | шт |
| Сахар | 25 | кг |
| Стаканчики (средняя цена с учетом разных объемов) | 3 | шт |
| Крышки, тоже средняя цена | 1,5 | шт |
| Держатели | 1,2 | шт |
| Размешиватели деревянные | 0,32 | шт |
| Пончики | 35 | шт |
| Сироп | 337 | л |
План финансирования
Общая потребность в финансировании составляет 643400 рублей для кофейни и 240650 рублей для проката.
Инвестиционные затраты для проекта «Кофейня» планируется покрыть путем привлечения кредита в размере 643400 рублей на 2 года под 11,5% годовых: для проекта «Велопрокат» - привлечение кредита в размере 240000 рублей на 6 месяцев под 11,5 % годовых. В обоих случаях выбран кредит равными долями, поскольку размеры кредитов относительно небольшие, и собственник потратит меньше денег, совершая выплаты данным способом.
Размер собственных средств для кофейни составляет 60388,67 рублей, собственник вносит их в первый месяц, далее в 21-й месяц собственник вносит еще 5043,00 рублей (деньги из бизнеса).
Собственные средства для проката составляют 17405,83 рублей, собственник вносит их частями: в первый месяц – 16966,83 рублей, во второй – 439,00 рублей.
Финансовая модель
Начальным моментом прогнозного периода считается апрель 2020 г. Для обоих проектов шаг прогноза составляет один месяц, денежные потоки реальные, валюта денежных потоков – рубли. Прогнозный период составляет 2 года для кофейни (срок выплаты кредита) и 6 месяцев для велопроката.
Ставка альтернативной доходности собственника установлена в размере 25% годовых. В качестве ставки дисконтирования для компании используется средневзвешенная стоимость капитала (WACC), которая составила 0,01% для обоих проектов (в месяц).
Ставка альтернативной доходности собственника была установлена на уровне 25%, для компании на уровне
Прогноз объема продаж, цен на сырье, затрат на персонал и постоянных затрат указан в приложении 1 для проекта «Кофейня» и приложении 2 для проекта «Велопрокат».
Приложение 1. Финансовый план проекта «Кофейня»
1.1. Прогноз объемов продаж, цен на сырье и материалы, затрат на персонал и постоянных затрат
| апрель | май | июнь | июль | август | сентябрь | октябрь | ноябрь | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | |
| Выручка | 102750 | 231187,5 | 308250 | 308250 | 308250 | 308250 | 205500 | 205500 |
| Переменные | 47810,75 | 71696,56 | 71696,56 | 71696,56 | 71696,56 | 71696,56 | 47810,75 | 47810,75 |
| Затраты на уборку | 15000 | 15000 | 15000 | 15000 | 15000 | 15000 | 15000 | 15000 |
| Заработная плата с учетом уральского коэффициента | 46000,00 | 46000,00 | 46000,00 | 46000,00 | 46000,00 | 46000,00 | 46000,00 | 46000,00 |
| Налоговые выплаты "за себя" | 10218,50 | 10218,50 | ||||||
| Налоговые выплаты за сотрудников, в т.ч.: | 59340 | 59340 | ||||||
| -НДФЛ | 17940 | 17940 | ||||||
| -страховые взносы | 41400 | 41400 | ||||||
| Налог на "доходы-расходы" | 6421,88 | 35323,89 | ||||||
| Проценты | 6165,92 | 5909,00 | 5652,09 | 5395,18 | 5138,26 | 4881,35 | 4624,44 | 4367,52 |
1.2. Схема выплаты кредитов
| Кредит равными долями | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 |
| Взяли кредит | 643400 | ||||||||||||
| Погашение | 26808,33 | 26808,33 | 26808,33 | 26808,33 | 26808,33 | 26808,33 | 26808,33 | 26808,33 | 26808,33 | 26808,33 | 26808,33 | 26808,33 | |
| Выплаты % | 6165,92 | 5909,00 | 5652,09 | 5395,18 | 5138,26 | 4881,35 | 4624,44 | 4367,52 | 4110,61 | 3853,70 | 3596,78 | 3339,87 | |
| Процент по кредиту | 11,50% | ||||||||||||
| Кредит равными долями | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | |
| Взяли кредит | |||||||||||||
| Погашение | 26808,33 | 26808,33 | 26808,33 | 26808,33 | 26808,33 | 26808,33 | 26808,33 | 26808,33 | 26808,33 | 26808,33 | 26808,33 | 26808,33 | |
| Выплаты % | 3082,96 | 2826,05 | 2569,13 | 2312,22 | 2055,31 | 1798,39 | 1541,48 | 1284,57 | 1027,65 | 770,74 | 513,83 | 256,91 | |
| Процент по кредиту |
1.3. БДДС
| БДДС (по кварталам) | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| Поступления от продаж | 642187,5 | 924750 | 616500 | 616500 | 822000 | 924750 | 616500 | 616500 | |
| Оплата переменн затрат | 191203,87 | 215089,68 | 143432,25 | 143432,25 | 191203,87 | 215089,68 | 215089,68 | 215089,68 | |
| Оплата пост затрат (персонал+уборка) | 183000,00 | 183000,00 | 183000 | 183000 | 183000 | 183000 | 183000 | 183000 | |
| Оплата всех налогов | 75980,38 | 104882,39 | 107317,14 | 88644,62 | 99847,46 | 105529,81 | 110911,67 | 84276,02 | |
| CFO | 0 | 192003,26 | 421777,93 | 182750,61 | 201423,13 | 347948,67 | 421130,51 | 107498,65 | 134134,30 |
| инвестиционная деятельность: | 643400 | ||||||||
| CFI | -643400 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Взносы собственников | |||||||||
| Изъятия собственников | 93851,24 | 325938,14 | 89223,03 | 110207,77 | 259045,53 | 334539,59 | 23219,95 | 52167,82 | |
| Получение кредита | 643400 | ||||||||
| Выплата кредита | 80425,00 | 80425,00 | 80425,00 | 80425,00 | 80425,00 | 80425,00 | 80425,00 | 80425,00 | |
| Выплата % по кредиту | 17727,01 | 15414,79 | 13102,57 | 10790,35 | 8478,14 | 6165,92 | 3853,70 | 1541,48 | |
| Чистый денежный поток от финансовой деятельности (CFF) | 643400 | -192003,26 | -421777,93 | -182750,61 | -201423,13 | -347948,67 | -421130,51 | -107498,65 | -134134,30 |
| Баланс ден. средств на начало периода | 0 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Баланс ден. средств на конец периода | 0 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
