Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий

 

Зимний период является наиболее сложным в эксплуатации здания в целом и отдельных его элементов, особенно отопительных систем, которые работают в этот период с наибольшей нагрузкой. В этот же период вследствие воздействия ветровых на­грузок при отрицательных температурах возможно нарушение тепловлажностного режима помещений здания.

В зимний период должна быть обеспечена бесперебойная работа канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах зданиях от общего трубопровода, проложенного в подвале.

После окончания отопительного сезона оборудование котельных, тепловых сетей и тепловых пунктов, всех систем отопления должно быть испытано гидравлическим давлением в соответствии с установленными требованиями.

Выявленные дефекты устраняются, после чего испытания проводятся снова. Испытания тепловых сетей проводятся в соответствии с установленными требованиями.

Цель подготовки объектов жилищно-коммунального хозяйства к сезонной эксплуатации — обеспечение сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период.

При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период проводятся следующие работы:

· устраняются неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо - и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

· приводится в технически исправное состояние территория домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;

· обеспечивается надлежащая гидроизоляция фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжений со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.

Контроль за ходом работ по подготовке к зиме осуществляют органы местного самоуправления, собственники жилищного фонда и их уполномоченные, а также главные государственные жилищные инспекции.

Подготовке к зиме (проведение гидравлических испытаний, ремонт, поверка и наладка) подлежит весь комплекс устройств, обеспечивающих бесперебойную подачу тепла в квартиры (котельные, внутридомовые сети, групповые и местные тепловые пункты в домах, системы отопления, вентиляции).

Проводится наладка устройств газового хозяйства (запорно-предохранительные клапаны и регуляторы давления) на зимний период.

Проверяется оборудование насосных станций и систем противопожарного оборудования, в случае необходимости оно укомплектовывается основным и резервным оборудованием. При эксплуатации насосных станций должно быть обеспечено автоматическое включение резервных насосов при отказе основных.

В период подготовки жилищного фонда к работе в зимних условиях осуществляются:

· подготовка и переподготовка кадров работников котельных, тепловых пунктов, работников аварийной службы и рабочих текущего ремонта, дворников;

· подготовка аварийных служб (автотранспорта, оборудования, средств связи, инструментов и инвентаря, запасов материалов; проводится инструктаж персонала);

· подготовка (восстановление) схем внутридомовых систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, центрального отопления и вентиляции, газа с указанием расположения запорной арматуры и выключателей (для слесарей и электриков по ликвидации аварий и неисправностей внутридомовых инженерных систем);

· в неотапливаемых помещениях — ремонт изоляции труб водопровода и канализации, противопожарного водопровода.

Во время подготовки к зимнему периоду проверяются подвалы. При наличии воды в них ее откачивают, отключают и разбирают поливочный водопровод, утепляют водомерный узел.

В неотапливаемых помещениях в период подготовки к зиме проверяется состояние и производится ремонт изоляции труб водопровода и канализации, систем отопления и горячего водоснабжению, утепляется противопожарный водопровод.

Продухи в подвалах и технических подпольях на зиму закрываются только в случае сильных морозов. Начало отопительного сезона устанавливается органами местного самоуправления.

Кроме указанных работ в период подготовки к зиме осуществляются:

· утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон, стеклоблоков и балконных дверей, утепление входных дверей в квартиры (работы выполняются нанимателями);

· ремонт и утепление чердачных перекрытий;

· укрепление и ремонт парапетных ограждений;

· остекление и закрытие чердачных слуховых окон;

· изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, в подвалах;

· ремонт, регулировка и испытание систем водоснабжения и центрального отопления, ремонт и утепление бойлеров;

· ремонт печей и кухонных очагов;

· ремонт, утепление и прочистка дымовентиляционных каналов;

· замена разбитых стеклоблоков, стекол окон, входных дверей и дверей вспомогательных помещений;

· ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок;

· ремонт и укрепление входных дверей, ремонт и постановка пружин на входных дверях;

· консервация передвижных общественных туалетов (очистка, дезинфекция, промывка оборудования, подкраска, снятие приборов и удаление воды, просушка, разгрузка рессор);

· прочистка колодцев;

· подготовка систем водостоков к сезонной эксплуатации;

· очистка кровли от мусора, грязи, листьев.

В летний период проводятся следующие работы:

а)по котельным — ревизия арматуры и оборудования контрольно-измерительных приборов и автоматики, устранение щелей в обмуровке котлов и дымоходов, подготовка операторов,
а также завоз топлива: твердого — в расчете 70% потребности в отопительном сезоне, жидкого — по наличию складов, но не менее среднемесячного запаса. Расчет потребного количества топлива производится в соответствии с действующими нормативно-пра­вовыми документами;

б)по тепловым сетям — промывка систем, ревизия арматуры, устранение постоянных и периодических засорений каналов, восстановление разрушенной или замена недостаточной тепловой изоляции труб в камерах, подземных каналах и подвалах (техни­ческих подпольях);

в)по тепловым пунктам — ревизия арматуры и оборудования (насосов, подогревателей, грязевиков и др.);

г)по системам отопления и горячего водоснабжения — ревизиякранов и другой запорной арматуры расширителей и воздухосборников, восстановление разрушенной или замена недостаточной тепловой изоляции труб в лестничных клетках, подвалах, чердаках и в нишах санитарных узлов. При наличии непрогрева радиаторов проводится их гидропневматическая промывка. По окончании всех ремонтных работ для всего комплекса устройств по теплоснабжению проводится эксплуатационная наладка во время пробной топки;

д)по уборочной технике и инвентарю для дворников — проверка, ремонт, замена.

 

В летний период осуществляется завоз песка для посыпки тротуаров (из расчета не менее 3-4 м3 на 1 тыс. м2 уборочной площади) и соли (из расчета не менее 3-5% массы песка) или ее заменителя и обеспечивается наличие первичных средств пожаротушения.

Нанимателям, арендаторам и собственникам жилых и нежилых помещений разъясняются правила подготовки жилых зданий к зиме (установка уплотняющих прокладок в притворах оконных и дверных проемов, замена разбитых стекол и т. д.).

Для эксплуатации здания в весеннее-летний период выполняются такие работы, как:

· укрепление водосточных труб, колен и воронок;

· расконсервация и ремонт поливочной системы;

· снятие пружин на входных дверях;

· консервация системы центрального отопления;

· ремонт оборудования детских и спортивных площадок;

· ремонт просевших отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек;

· устройство дополнительной сети поливочных систем;

· укрепление флагодержателей;

· консервация передвижных общественных туалетов (очистка, дезинфекция, промывка оборудования, подкраска, разгрузка рессор, регулировка оборудования);

· работы по раскрытию продухов в цоколях и вентиляции чердаков; осмотр кровель фасадов и полов в подвалах.