double arrow

Направления финансирования российского рынка недвижимости


 

Финансирование недвижимости - использование финансовых <http://ipocredit.ru/glossary/377954/> ресурсов для приобретения и развития объектов недвижимости.
Принято различать краткосрочное финансирование - в период создания объекта недвижимости и долгосрочное - финансирование приобретения объекта недвижимости или представление финансовых ресурсов на длительный срок под залог объекта недвижимости.

Правительство РФ сегодня одобрило финансирование федеральных целевых программ (ФЦП) в 2011 году на сумму 981,7 млрд рублей, в 2012 году - на 806,6 млрд рублей, в 2013 году - на 750,1 млрд рублей.

Всего в перечень ФЦП, подлежащих финансированию из федерального бюджета, включены 42 действующие программы, проекты 15 новых ФЦП и проекты трех новых госпрограмм. Таким образом, с 2011 года предлагается реализовывать 60 программ, в 2010 году реализуется 53 ФЦП.

С 2011 года планируется реализовывать следующие приоритетные программы: «Развитие высоких технологий», «Жилье», «Транспортная инфраструктура», «Дальний Восток», «Село», «Социальная инфраструктура», «Безопасность», «Развитие регионов» и «Развитие государственных институтов».




1. Ведущие российские представители рынка недвижимости собрались 22февраля 2011 на III ежегодном Форуме «Финансирование коммерческой недвижимости» для того, чтобы понять, в какие проекты сейчас наиболее выгодно инвестировать [32, 1].

Порядка 150 участников, в число которых входили девелоперы, банкиры, юристы, консалтеры и инвесторы в формате живой дискуссии рассматривали насущные финансовые вопросы.

Евгений Лунеев, финансовый директор AFI Development считает, что в среднесрочной перспективе нужно инвестировать в ритейл и офисы, а в долгосрочной - в высокотехнологичные склады. «Сейчас ритейл уходит в интернет, а эффективная торговля невозможна без высокотехнологичных складов», - пояснил он.

Олег Мышкин, управляющий партнер Flaming Family and Partners, добавил, что самым выгодным вложением средств на сегодняшний день является покупка существующих складских комплексов.

По его словам, в последнее время арендные ставки в складах выросли в разы. Сейчас они составляют 135 долларов, по сравнению с прошлогодними 100 - 105 долларов. При этом, он добавил, что большинство складских комплексов, в которых действуют договоры аренды, заключенные несколько лет назад - недооценены. Сейчас можно купить складской комплекс с нулевой вакантностью и со ставкой капитализации в 11%. Такую доходность по офисам получить сегодня нельзя. В ближайшее время также будет мало новых проектов складских объектов.

А Максим Кунин, управляющий партнер IMG считает, что сейчас на рынке нет готового продукта для инвестирования. «Раньше мы рассматривали для инвестирования только объекты коммерческой недвижимости, когда всех застал кризис, мы переключились на жилье, но теперь также не отказываемся от поиска качественных коммерческих объектов», - отметил он.



На это Вера Сецкая, президент GVA Sawyer отметила, что ее компания видит высокий потенциал в гостиничном девелопменте в регионах. Это объясняется тем, что в регионах есть возможность приобрести земельный участок, который будет дешевле, чем в Москве.

Сергей Воронин, исполнительный директор Forum Properties подчеркнул, что сегодня на рынке нет хороших качественных проектов, с доходностью инвестиций в 15-20%.

Сергей Гутник, старший банкир отдела недвижимости и туризма Европейского банка реконструкции и развития, заявил, что его банк финансирует гостиничные проекты в регионах, в частности, в Ярославле. Однако он обратил внимание на существование определенных рисков. «Например, если гостиница ориентирована на бизнес-туризм, то по выходным она пустует», - сообщил он. При этом международные операторы готовы брать гостиницы даже в аренду, но лишь при условии их высокого качества [32, 3].

Олег Мышкин полагает, что западным инвесторам вообще не интересны регионы, по крайней мере, в ближайшие 2-3 года. «Российские регионы будут абсолютно не интересны иностранным инвесторам. Даже английские инвесторы сейчас не рассматривают проекты для финансирования за пределами Лондона», - пояснил он.

Алексей Коневский, руководитель практики по земельному праву, недвижимости и строительству Пепеляев Групп отметил, что существенным недостатком лизинговой системы финансирования является то, что лизинговые схемы могут быть применены лишь на построенных, готовых объектах.



 




ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Переход к денежному этапу приватизации способствовал формированию рынка недвижимости в стране.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений. Эти отношения проявляются между инвесторами при купле - продаже недвижимости, ипотеке, сдача объектов недвижимости в аренду, внаем и т.д.

Купля-продажа недвижимости - это движение капитала, т.е. стоимости приносящей доход.

Вложение средств в недвижимость представляет собой надежное оружие против инфляции.

К особенностям рынка недвижимости относится следующее:

величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (например, если это относится к жилому фонду, объекту культуры и т.д.) факторами, состоянием инфраструктуры в микрорайоне, объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорого, предприятий торговли и т.д.);

спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение привело к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости. Однако, при избыточном соотношении продавцов и покупателей, спрос покупателей часто остается неудовлетворенным;

почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.

Еще одной характерной особенностью рынка недвижимости является его разделение на первичный и вторичный.

Первичный рынок недвижимости - совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости и в процессе их создания; вторичный рынок - это сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимся и находившиеся какое - то время в эксплуатации. Являясь двумя частями единого рынка первичный и вторичный рынки недвижимости взаимно влияют друг на друга.

Характеризуя современное состояние рынка недвижимости в России, следует отметить, что мы сейчас находимся на границе первого этапа развития рынка, при формировании первичного рынка недвижимости, и второго этапа - этапа подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости в аренду.

 









Сейчас читают про: