В Сочи в 2006 году приняли 3,5 млн. туристов, в 2007 – 5 млн., в 2008 - (октябрь) – 2,4 млн

Для сравнения: Турция в год принимает 3,5 млн. Дубай ежегодно посещают 5,5 миллионов человек. Там 371 гостиница. К 2009 году гостиничный фонд Дубая увеличится на 16 тыс. номеров.

Иностранцев, желающих приехать в Россию с каждым годом становится все меньше. Неумолимая статистика свидетельствует о сокращении потока въездного туризма. Казалось бы, какой уж тут гостиничный бизнес. Однако, как показывает та же статистика, число гостиниц неуклонно растет: развитие внутреннего туризма создало спрос на небольшие отели. Именно сети таких отелей представляют сегодня наиболее динамичный и интересный сегмент рынка.

За последние десять лет российский гостиничный рынок ежегодно рос на 15-20%, а к концу текущего 2008 года имеет все шансы преодолеть планку в 25%. При этом основной прирост сегодня происходит не за счет крупных пятизвездных отелей, как раньше, а благодаря небольшим сетевым отелям в регионах.

Но  гостиниц в России явно не хватает. Если в 2002 году в санаторно-курортных учреждениях было обслужено 11,8 млн. российских туристов, то к концу 2007-го, по оценкам РАТА, внутренний турпоток составил 40-45 млн. человек.

Практика показывает, что большинство туристов пока не могут позволить себе во время путешествий жить в дорогих четырех- и пятизвездных отелях. Однако и в старых советских гостиницах и санаториях они жить тоже не хотят. Оптимальный вариант для них - небольшие аккуратные гостиницы со средней стоимостью номера $60-90 в сутки, включая завтрак.

В настоящее время одной из тенденций развития гостиничных объектов являются   многофункциональные комплексы. Самая актуальная тенденция - включение отеля в состав многофункционального комплекса, что позволяет добиться более быстрой окупаемости.

Сейчас всё чаще появляются проекты, совмещающие несколько функций:

- жилищную,

- офисную,

- торговую,

- развлекательную,

- гостиничную

- оздоровительную и др.

Это может быть комплекс, в составе которого присутствуют торгово-развлекательный и офисный центры, жилой дом с детским садиком и гостиница. Или просто - офисно-жилое здание. Считается, что многофункциональные комплексы более гибкие, они приспособлены к изменениям экономической жизни. Хотя капиталовложения в строительство многофункционального комплекса больше, с коммерческой точки зрения они более устойчивы, а их эксплуатация – дешевле.

В составе многофункциональных комплексов все чаще появляются отели. Пока офисное здание или торгово-развлекательный центр позволяли получать высокие прибыли, девелоперы о возведении отелей не задумывались. Но по мере насыщения рынка гостиничный бизнес становится все более и более привлекательным.

Процентное соотношение может быть самым разным: 60% - торговые площади, 30% - гостиница, 10% - офисы и наоборот. Недостаточную заполняемость гостиницы можно компенсировать сдачей в аренду торговых или офисных площадей. Торговая же зона только выигрывает от соседства с офисами и гостиницами – они формируют дополнительные потоки покупателей. А сотрудникам офисов и постояльцам отелей это создает дополнительные удобства.

 

Несколько функций в одном комплексе предоставляют несколько причин для его посещения, что экономит время и усилия и формирует привыкание к комплексу. В результате получается эффект синергии (т.е. комплексности или взаимодействия многих факторов).

      МФК с отельной составляющей строятся и проектируются не только в столицах, но и в регионах.

Рис. 4.3. Проект многофункционального комплекса

с гостиничной составляющей

Рис. 4.4. Проект многофункционального комплекса

Специалисты отмечают, что особенно удачным оказывается симбиоз гостиничных и офисных площадей. Офисы и гостиница прекрасно дополняют друг друга с финансовой точки зрения. К десятому году эксплуатации гостиница даёт до 65% выручки комплексного продукта.

В первые годы также будут приносить прибыль торговые центры. А вот гостиничная недвижимость окупается за 6-8 лет, зато со временем приносит доход, превышающий отдачу от делового или торгового центра. Таким образом, на разных стадиях реализации проекта будет обеспечен доход, а многофункциональность продлит ему жизнь.

В настоящее время нет единой системы классификации многофункциональных комплексов, тем не менее, специалисты полагают, что все составляющие должны иметь один класс. Например, если в комплекс включен бизнес-центр класса А, то и гостиница должна иметь 4-5 звезд. Ведь в ней, скорее всего, будут останавливаться деловые партнеры компаний, арендующих офисы. Торговые центры должны представлять знаменитые фирмы и т.д.

Без деловой составляющей (офисные и бизнес-центры) сегодня практически не обходится ни один проект, поскольку это наиболее быстро окупаемый вид недвижимости, к тому же наиболее востребован.

Странно было бы предположить, что гостиница, входящая в состав МФК, создается по тем же принципам, что и автономная, отдельно стоящая. Включение отеля в состав МФК влияет на выбор инфраструктуры всего комплекса. Специалисты говорят, что в таких проектах увеличиваются зоны питания, красоты и здоровья, расширяется зона лобби, растет количество посадочных мест в барах и ресторанах. Часто на территории гостиницы организуются SPA и wellness-центры, тренажерный зал.

Разумеется, требования клиентов к гостиничной компоненте в составе МФК не отличаются от требований к гостиницам аналогичного класса в целом. Тем не менее, существуют негласные ограничения по классности, так как предполагается, что отели, к примеру в составе офисного комплекса, будут позиционироваться в бизнес-классе (4-5*), а не в люксовом сегменте.

Касаясь темы сочетаемости различных составляющих МФК, важно, чтобы разные типы недвижимости не мешали друг другу. При неправильном зонировании посетительские потоки смешиваются, что понижает уровень отдельных частей комплекса. Поэтому в первую очередь необходимо обеспечить отдельные входы для каждой части комплекса.

По мнению специалистов, хорошо себя зарекомендовала идея располагать составляющие комплекса на разных этажах таким образом, чтобы к ним шли разные лифты.

В Москве в настоящее время разрабатывается проект многофункционального комплекса "Вращающаяся башня". По задумке архитектора Дэвида Фишера, 42 из 62 этажей башни будут вращаться вокруг центрального ядра вне зависимости от других этажей. По планам в здании могут разместиться офисы, ритейл-помещения, гостиницы и апартаменты. На сегодняшний день проект находится в стадии разработки. Сейчас не решены технические вопросы сооружения небоскреба. Корпорация ведет строительство двух экспериментальных этажей, на которых будет протестировано функционирование всех систем.

 

Ещё одной тенденцией развития гостиничного бизнеса в настоящее время можно считать самый динамичный сегмент развития гостиничного бизнеса - небольшие сети.

Во-первых, развивая сеть хотя бы из трех-четырех отелей, можно значительно - на 20-30% - снизить расходы на строительство и функционирование каждой конкретной гостиницы.

Во-вторых, сеть позволяет оптимизировать бизнес-процессы.

В-третьих, под развитие сети гораздо легче получить банковский кредит, чем на строительство отдельного отеля.

Наконец, как показывает практика, туроператоры охотнее работают с сетевыми отелями, чем с единичными небольшими гостиницами, ведь в таком случае им проще размещать группы туристов. Основные сетевые игроки на российском рынке:

«AMAKS grand hotels» (более 3 000 номеров),

«HELIOPARK Group» (1407 номеров),

«Интурист Отель Групп» (более 2500 номеров),

«Русские отели» (400 номеров к концу года) и

«Азимут Менеджмент Групп» (более 3 000 номеров).