Правова характеристика договору найму (оренди)

РОЗДІЛ 1 Загальна характеристика договору найму (оренди)

       1.1. Поняття договору найму (оренди)

Договір найму (оренди) належить до найбільш давніх інститутів зобов'язального право.

У сучасному цивільному праві договір найму (оренди), визначається як цивільно-правовий договір, за яким наймодавець зобов'язується надати наймачеві майно у тимчасове користування за плату.

В.В. Вітрянський визначає договір оренди як цивільно-правовий договір, в силу якого орендодавець зобов'язується надати орендарю певне майно у тимчасове володіння та користування або в тимчасове користування, а орендар зобов'язаний сплачувати за це орендодавцю орендну плату. При цьому плоди, продукція і доходи, які отримував орендар в результаті використання орендованого майна, відповідно з договором, є його власністю.

В Цивільному кодексі України виокремлюються дві глави, що присвячені найму (оренді) — глава 58, що регулює загальні положення про найм (оренду) і глава 59, яка присвячена найму (оренді) житла. Ці дві глави є суміжними, кожна із них має свій предмет правового регулювання.

Загальні положення про найм (оренду) застосовуються до прокату, найму земельної ділянки, найму будівлі або іншої капітальної споруди, найму (оренди) транспортного засобу і лізингу, якщо вони не суперечать спеціальним правилам про названі окремі види оренди.

 В ст. 759 ЦКУ закріплюється традиційне визначення договору найму. Згідно з цією статтею встановлюється, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Звертаючи увагу на спірне теоретичне питання щодо співвідношення понять “найм” та “оренда”, потрібно зазначити, що у сучасному ЦК України вони визначаються тотожними.

Важливою особливістю договору майнового найму є те, що на його підставі майно переходить до наймача у користування, а не у власність, повне господарське відання чи оперативне управління, як це має місце за договором купівлі-продажу, поставки, позики тощо. Проте здійснення права користування пов'язане з необхідністю володіння майном. Тому слід визнати, що наймач набуває також право володіння набутим майном і, крім того, в силу договору наймач набуває деякі права по розпорядженню найнятим майном. Наприклад, наймач, виконуючи свій обов'язок підтримувати найняте ним майно у справному стані, може передавати річ у ремонт, а у випадках, передбачених законом або договором, наймач може здавати найняте майно в піднайм, тобто він має і право розпорядження. Проте права наймача по володінню, користуванню і розпорядженню обмежені законом і договором.

Не можна не сказати, що ГК України не використовує термін „найм”, а називає договір найму (оренди) договором оренди майна. Так, відповідно до ст. 283 ГК України встановлюється, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Як вбачається із визначення договору оренди в ГК України, цей договір регулює такі ж правовідносини, що й договір найму (оренди) за ЦК України, з тією особливістю, що майно отримується орендарем в користування для здійснення господарської діяльності. Тобто за своєю правовою природою договір оренди, виділений в ГК України, є цивільним договором найму (оренди).

Правова характеристика договору найму (оренди)

Договір найму є договором двостороннім, оскільки за законодавством України кожна із сторін договору найму (оренди) наділяється певними правами та несе певні обов'язки. Договір оренди вважається відплатним, оскільки з моменту укладення договору та прийняття майна у наймча виникає обов'язок вносити за користування ним плату.

Відповідно до ст. 759 ЦК України договір найму (оренди) може бути укладений як реальний або консенсуальний на розсуд сторін.

В ч.1 ст. 760 ЦКУ встановлюється, які речі можуть бути предметом найму. Це — індивідуально-визначені неспоживчі речі, тобто ті, які зберігають первісний вигляд при неодноразовому використанні. Об'єктом договору найму (оренди) можуть бути цілісні майнові комплекси підприємств, земельні ділянки, будівлі, споруди, інші види нерухомості, транспортні засоби, рухоме майно. Законодавством можуть визначатися речі, які не можуть бути предметом оренди. Насамперед це стосується речей, вилучених з обороту. Речі, обмежені в обороті, можуть передаватися в оренду з врахуванням наявності відповідних повноважень орендарів. Також, предметом договору оренди можуть бути майнові права. До них належать майнові права автора та суб'єкта авторського права, володільця об'єкта промислової власності, права на чужі речі. 

Сторонами в договорі є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар). ЦКУ не містить спеціальних вимог до сторін договору найму (оренди) — ними можуть виступати як фізичні так і юридичні особи, уповноважені державою органи, адміністративно-територіальні утворення тощо. Незалежно від суб'єктивного право укладати договір оренди має власник або особа — володілець майнових прав.

Договір найму (оренди) укладається у письмовій формі. Нотаріальна форма договору та державна реєстрації передбачається у тому випадку, коли оренда нерухомого майна більше 3 років. Оренда автомобіля за участю фізичної особи підлягає підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню у будь-якому випадку.

Згідно зі ст.763 ЦКУ договір найму укладається на строк, встановлений договором. Термін може біти визначений періодом у часі або конкретною датою.

Договір найму може бути укладений на невизначений строк (якщо не передбачений договором), у такому разі припинення договору пов'язується з вимогою наймодавця або наймача. При цьому сторона, з ініціативи якої договірні зв'язки припиняються,зобов'язується повідомити другу сторону про це у письмовій формі не пізніше ніж за 3 місяці — щодо найму нерухомих речей та 1 місяць — у разі розірвання договору найму рухомих речей.

Договір може бути продовжений, якщо сторони не виявили бажання його припинити і наймач продовжує користування майном. За відсутності заперечення наймодавця протягом місяця договір вважається продовжений на той самий строк.

Розмір оплати погоджується сторонами в договорі. Плата може вноситися в грошовій або натуральній формі.