Анализ среды местоположения объекта

 

Для проведения анализа состояния рынка недвижимости и тенденции его развития были проанализированы данные статистики и макроэкономические показатели Владимирского региона в целом и г. Александрова в частности, а так же экологическую обстановку и другие ценообразующие факторы, которые имеют определяющее влияние на формирование рыночных цен на недвижимость.

Владимирская область – одна из наиболее развитых в экономическом отношении в Центральном регионе России. Федеральный округ: центральный. Экономический район: центральный. Дата образования 14 августа 1944 г. Территория: 29 тыс. кв. км, 0,17 % от РФ, 70 место в РФ.

Население: Общая численность 1 542,9 тыс. чел. 1,05 % от РФ 29 место в РФ Городских жителей 79,7 % Средняя плотность 52,6 чел. на 1кв. км. Областной центр: город Владимир, число жителей - 350 тыс. чел. Административно-территориальное деление: 16 районов, 22 города, из них 10 городов областного подчинения.

Географическое положение: область расположена в центральной части Восточно-Европейской равнины. Граничит с Московской, Ивановской, Нижегородской, Рязанской, Ярославской областями. Расстояние от Владимира до Москвы 198 км.

Крупнейшие города и промышленные центры: Владимир, Ковров, Муром, Александров, Кольчугино, Вязники, Гусь-Хрустальный.

Сырьевые ресурсы: торф, карбонатные породы, кварцевый песок, глины, металлургический доломит.

Сельское хозяйство: Сельскохозяйственные угодья занимают 38% территории области. Основные культуры - зерновые, технические, кормовые, картофель, овощи. Особое место занимают посевы льна. Развито садоводство. Специализация животноводства - разведение крупного рогатого скота, свиней, овец, коз. Выведена владимирская порода лошадей-тяжеловозов.

Транспорт: Железнодорожный: густая сеть дорог, главные из них: Москва - Владимир - Нижний Новгород, Москва - Муром - Казань, Москва - Александров - Иваново. Автомобильный: развитая сеть автодорог, связывающих Центральную Россию с другими регионами страны. Водный. Речное судоходство по рекам Ока и Клязьма. Воздушный. Грузовые и пассажирские авиаперевозки.      

Промышленность – ведущая отрасль экономики, во многом определяющая социально-экономическое состояние Владимирской области. Доля промышленности в валовом региональном продукте составляет 39,6%.

Ведущие отрасли - машиностроение и металлообработка, пищевая, электроэнергетика, стекольная и фарфорофаянсовая. Стабильная политическая обстановка, устойчивая социально-экономическая ситуация, большой промышленный потенциал и высокая квалификация специалистов области создают надежную основу для ее развития. Администрация Владимирской области и Законодательное Собрание региона активно проводят политику, направленную на привлечение инвестиций. Утверждена концепция долгосрочной программы развития внешнеэкономической деятельности области, принят ряд документов, обеспечивающих льготные условия инвесторам.

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

Нижеприведенный анализ рынка проведен ООО «ЗИО-ЭКСПЕРТ» по состоянию на второе полугодие 2014 г. на основании данных средств массовой информации: журнал «Недвижимость и цены», газет «Все для Вас Александров», «ВДВ Александров», электронных СМИ, данные руководителей риэлторских организаций Александровского района, таких как «Алекс Град», 8(49244) 2-96-28; «Гарант», 8(49244) 2-66-30; «ЭРА», 8(49244) 3-12-95; «Александров», 8(49244) 2-97-77; «Твой партнер», 8(49244) 9-98-77; «Аркада», 8(49244) 9-33-80; «Регион», 8(49244) 3-14-44; «Ваш Дом», т. 8(49244) 2-85-50, аналитических материалов экспертов компании «Индикаторы Рынка Недвижимости», www.irn.ru.

                          

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

 

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой определения стоимости. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования и имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

1) законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством;

2) физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования;

3) финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка;

4) максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимого использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Наиболее эффективное использование можно определить как на основе расчетного обоснования (в общем случае), так и в отдельных случаях на основе качественного анализа. В нашем случае определение наиболее эффективного использования производится на основе качественного анализа.

 

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ