Понятие и правовое регулирование оценочной деятельности

Содержание

Введение. 2

1. Характеристика предприятия. 3

2. Должностные обязанности практиканта. 4

3. Индивидуальное задание. 5

3.1 Понятие и правовое регулирование оценочной деятельности. 5

3.2 Информационная база оценки, ее состав и структура. 15

3.3 Методологические подходы к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости торгового назначения. 28

3.4 Описание объекта оценки. 43

Заключение. 48

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ.. 49

 

Введение

Производственно-профессиональная практика является неотъемлемой частью учебного процесса. Она обеспечивает углубление и закрепление теоретических знаний, получение конкретных практических навыков в работе по специальности, и ознакомление с необходимым информационным и техническим материалом, который впоследствии помогут беспрепятственно совершать оценочные работы.

Производственно-профессиональная практика способствует приобретению умения применять полученные теоретические знания в условиях конкретной профессиональной деятельности, что способствует становлению специалиста, развивает аналитическое, техническое, а так же перспективное мышления. Прохождение производственной практики включало в себя следующие цели.

Цели практики:

- закрепление и углубление теоретических знаний в области профессиональной дисциплине;

- приобретение практического опыта и навыков по специальности;

- приобретение умений ставить цели и формулировать задачи, связанные с будущей профессиональной деятельностью оценщика.

Задачи практики:

· Закрепление и совершенствование знаний и практических навыков, полученных во время обучения;

· Подготовка к осознанному и углубленному изучению общепрофессиональных и специальных дисциплин;

· Формирование умений и навыков в выполнении оценочных работ;

· Овладение первоначальным профессиональным опытом.

 

Характеристика предприятия.

Группа компаний «Ровер ГРУПП» оказывает полный спектр оценочных и консалтинговых услуг для различных форм собственности и видов имущества с апреля 2005 года.

О высоком качестве услуг компании может свидетельствовать накопленный за 14 лет опыт работы, а так же аккредитации и рекомендации крупнейших государственных и коммерческих партнеров и клиентов.

Компания «Ровер ГРУПП» – признанный эксперт в сфере оценочной деятельности, профессионального аудита, строительного аудита, маркетингового и управленческого консалтинга, а так же в области независимой судебной и досудебной экспертизы.

Компания основана в 2005 году, и за это время фирмой было реализовано более 5 000 проектов. Штат компании состоит из 40 консультантов, специалистов, экспертов, аналитиков, филиалы и представительства компании ООО «Ровер ГРУПП» находятся во всех субъектах Российской федерации.

Клиентами и партнерами компании стало свыше 1500 компаний различных сфер деятельности, масштабов и форм собственности.

Высокое качество работы ООО «Ровер ГРУПП» обеспечивается:

– первоклассной командой профессионалов, которые регулярно повышают свою квалификацию;

– международными стандартами качества работы;

– особым вниманием к интересам и пожеланиям клиента;

– многолетним опытом в решении задач бизнеса;

– отраслевой специализацией консультантов и экспертов, подтвержденной дипломами и сертификатами соответствия;

– двойным контролем качества предоставляемых услуг (на уровне подразделения и департамента);

 

Должностные обязанности практиканта

В период подготовки к прохождению практики студент получает от отдела практики дневник по практике и задание на практику, а также обязательно принимает участие в организационном собрании, где получает подробную информацию о целях, задачах и ожидаемых результатах практики.

В течение практики студент обязан:

1. Своевременно приступить к прохождению практики;

2. Ответственно выполнять задания программы практики, индивидуальные поручения и указания руководителей практики;

3. В период практики знакомиться с соответствующими законодательно-нормативными, а также учебно-методическими материалами, помогающими лучше изучить деятельность организации, в которой проводится практика;

4. Соблюдать правила трудового и внутреннего распорядка в организации по месту прохождения практики;

5. Представить отчетные материалы в сроки, определенные соответствующим приказом директора колледжа.

На студента-практиканта распространяются правила трудового распорядка той организации, в которой он проходит практику.

Продолжительность рабочего дня студентов при прохождении практики в организациях составляет для студентов в возрасте от 16 до 18 лет не более 36 часов в неделю (ст. 92 ТК РФ), в возрасте от 18 лет и старше не более 40 часов в неделю (ст. 91 ТК РФ).

С момента зачисления студентов на предприятия для прохождения практики на них распространяются правила охраны труда и правила рабочего распорядка, действующие в организации, с которыми они должны быть ознакомлены в установленном в организации порядке.

При наличии вакантных должностей студенты могут зачисляться на них, если работа соответствует требованиям программы практики.

Индивидуальное задание

Понятие и правовое регулирование оценочной деятельности

Оценка стоимости любого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени.

Данное определение сущности оценки стоимости раскрывает основные черты данного процесса, в котором для получения результата эксперт-оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, параметров объекта и выбранных методов При этом можно выделить общие для всех случаев этапы оценки: определение цели оценки, выбор вида стоимости, подлежащей расчету; сбор и обработка требуемой информации; обоснование методов оценки стоимости; расчет величины стоимости объекта, внесение поправок; выведение итоговой величины; проверка и согласование результатов. Ни один из этапов нельзя пропустить или «переставить» на другое место, так как это приведёт к искажению результата. Отсюда следует, что оценочная деятельность — процесс упорядоченный: все действия совершаются в определенной последовательности.

Оценочная деятельность, как процесс определения стоимости объекта оценки, подлежит правовому регулированию, под которым понимается система мер и процедур по установлению государственными органами (государственное регулирование) или профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) в законодательных и нормативных документах определенных требований, предъявляемых к проведению оценки и оценщикам.

Правовое регулирование оценочной деятельности носит многоаспектный характер и затрагивает не только нормы об оценочной деятельности, но и конституционное, гражданское, налоговое право, законодательство о недвижимости.

Главными экономическими рычагами механизма регулирования рынка недвижимости, земельных отношений считаются налог на недвижимость — земельный налог, плата за землю и цена земли [4]. С переходом России к рыночным отношениям, совершенствованием платности землепользования и налогообложения земель, развитием рынка аренды и др. возникла объективная необходимость стоимостной оценки объектов недвижимости [5].

В начале 90-х годов ХХ века появляется необходимость в независимой оценке недвижимого имущества. Отсюда начинает формироваться новое профессиональное направление — оценка собственности. В 1993 создаётся Общество оценщиков [6].

В 1998 г. принимается Федеральный закон РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1], который систематизировал нормы об оценке недвижимости.

В 2001 г. вводится лицензирование оценочной деятельности, которое обеспечивало регулирование юридических лиц. Несмотря на то, что в период государственного лицензирования у оценщиков не было прямой необходимости поддерживать членство в профессиональной организации, РОО на этом этапе не только сохранило свою членскую базу, но и привлекало в свои ряды новых специалистов.

Федеральным законом от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» закреплен порядок кадастровой оценки. Перечень объектов недвижимости формирует орган кадастрового учета. Информацию о кадастровой оценке публикуют и заносят в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со ст. 24.22 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки и сформированные в результате ее проведения, составляют фонд данных государственной кадастровой оценки.

В 2016 году Государственной Думой был принят Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [7]. Данный ФЗ призван регулировать отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Согласно ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации, а именно:

· Минэкономразвития России, осуществляет выработку государственной политики и нормативно-правовое регулированию в сфере оценочной деятельности, в том числе саморегулируемых организаций оценщиков [8];

· Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) и ее территориальные органы осуществляют ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков; надзор за исполнением ими требований указанного закона, формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, создание комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, ведение реестра квалификационных аттестатов, формирование и ведение сводного реестра членов саморегулируемых организаций оценщиков, проверку деятельности саморегулируемых организаций оценщиков, обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра [9].

При уполномоченном федеральном органе создается Совет по оценочной деятельности, который рассматривает вопросы государственной политики в области оценочной деятельности, проекты федеральных стандартов оценки, предложения по совершенствованию деятельности саморегулируемых организаций оценщиков, типовые правила профессиональной этики оценщиков, порядок рассмотрения жалоб саморегулируемой организацией оценщиков.

Председателем совета по оценочной деятельности является руководитель уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому ее регулированию (Минэкономразвития РФ).

Важное место в системе оценочной деятельности занимают саморегулируемые организации оценщиков. Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация (не менее 300 чел.), созданная в целях регулирования оценочной деятельности и контроля за деятельностью своих членов (ст. 22 Закона).

Функциями саморегулируемой организации оценщиков являются разработка и утверждение стандартов оценочной деятельности, требований к деловой и профессиональной этики, правил приема в члены и прекращение членства в своей организации, контроль за их деятельностью, ведение реестра членов организации, организация информационного и методического обеспечения, установление дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности и представление интересов своих членов в отношениях с органами государственной власти и международными профессиональными организациями оценщиков.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской федерации» построен на следующих основных принципах, обеспечивающих ее объективность:

Принцип защиты государственных финансовых интересов заключается в обязательности проведения оценки объектов, принадлежащих органам государственной власти (ст. 8 Закона), при приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; залоге; переуступке долговых обязательств; передаче в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц; возникновении спора о стоимости объекта оценки при национализации имущества, кредитовании физических лиц и юридических лиц, изъятии имущества для государственных нужд; проведении оценки объектов в целях контроля за правильностью уплаты налогов;

Принцип ответственности заключается в том, что юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, обязано (ст. 15.1 Закона) иметь в штате не менее двух оценщиков; соблюдать требования настоящего Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации; страховать свою ответственность за нарушение договора и ответственность за причинение вреда имуществу третьих лиц на срок не менее чем один год (предел суммы возмещения при наступлении каждого страхового случая должен быть не менее пяти миллионов рублей); предоставлять банковскую гарантию, обеспечивающую надлежащее исполнение обязательств по договору;

Принцип профессионализма заключается в том, что оценка должна осуществляться лицом, имеющим высшее образование по программам магистратуры, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности (ст. 21 Закона), который может получить лицо, сдавшее квалификационный экзамен и имеющее стаж (опыт) работы, связанной с осуществлением оценочной деятельности (ст. 21.2 Закона), являться членом одной из саморегулируемой организации оценщиков (ст. 4, 15 и 24 Закона);

Принцип независимости заключается в невмешательства заинтересованных лиц в проведение оценки, недопущении зависимости вознаграждения оценщика от итоговой величины стоимости объекта, а также невозможности проведения оценки в случаях (ст. 16 Закона):

· оценщик является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица-заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве;

· оценщик имеет вещные или обязательственные права в отношении объекта оценки вне договора;

· оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица - заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика;

· юридическое лицо имеет имущественный интерес в объекте оценки и (или) является аффилированным лицом заказчика.

Принцип полноты заключается в том, что оценщик в праве (ст. 14 Закона) требовать от заказчика обеспечения доступа в полном объеме к необходимой документации, получать разъяснения и дополнительные сведения для осуществления оценки; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию (за исключение относящейся к государственной или коммерческой тайне), необходимую для проведения оценки; привлекать к участию в проведении оценки других специалистов; отказаться от проведения оценки объекта в случаях, если заказчик не обеспечил необходимые информацию о нем или условия работы и требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки, и денежного вознаграждения за ее проведение.

Принцип достоверности заключается в признании итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки в течение шести месяцев с даты составления отчета достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки (ст. 12 Закона).

На добровольной основе заказчик в праве провести экспертизу отчета, в том числе в отношении итоговой величины рыночной стоимости объекта (ст. 17.1). При этом в случае возникновения спора о достоверности итоговой величины рыночной стоимости в праве обратиться в судебные органы (ст. 13 Закона).

Принцип открытости заключается в следующем:

· в целях обеспечения информационной открытости процедуры оценки объектов заказчик обязан включать информацию об отчете оценки в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в течение десяти рабочих дней с даты принятия (ст. 8.1 Закона);

· саморегулируемая организация оценщиков обязана разместить на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" информацию об отчетах своих членов (ст. 22.3 Закона).

Особое место в оценочной деятельности занимает государственная кадастровая оценка.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости [7].

Объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки [10].

Государственное регулирование проведения государственной кадастровой оценки в части нормативно-правового регулирования осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (Минэкономики) [7, 8].

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, созданное им бюджетное учреждение.

Надзор за проведением государственной кадастровой оценки проводится Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) [11].

Иными нормативными документами Российской Федерации по оценке объектов являются стандарты оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки, утверждаемые Минэкономразвития, стандарты и правила оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки являются нормативными документами, устанавливающими требования к выполнению работ по оценке, являющиеся обязательными к применению [10, 12-23].

Общие понятия в области оценки объектов, подходы и требования к ее проведению определены в ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденном приказом от 20.05.2015 N 297.

Цель и предполагаемое использование результата оценки, а также определение инвестиционной, рыночной, кадастровой и ликвидационной стоимости раскрывает ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный приказом от 20.05.2015 N 298.

Требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, излагаемой в нем, и описанию применяемой методологии и расчетов устанавливаются в ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденном приказом от 20.05.2015 N 299.

Требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая проводится с использованием методов массовой оценки, содержит ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости», утвержденный от 22.10.2010 N 508. Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов, имеющих схожие характеристики, с использованием математических и иных методов ее моделирования на основе установленных подходов к оценке.

Порядок проведения, виды экспертизы отчета об оценке, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения изложены в ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержденном приказом от 04.07.2011 N 328.

Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков содержит ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», утвержденный от 07.11.2011 N 628.

Требования к проведению оценки недвижимости изложены в ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденном от 25.09.2014 N 611. Его положения не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

Требования к проведению оценки: акций, паев в паевых фондах производственных кооперативов, долей в уставном (складочном) капитале, а также оценки имущественного комплекса организации или его части как обособленного имущества действующего бизнеса устанавливает ФСО № 8 «Оценка бизнеса», утвержденный от 01.06.2015 N 326.

Требования к проведению оценки объекта (имущества), являющегося предметом залога, в том числе для целей ипотечного кредитования определяет ФСО № 9 «Оценка для целей залога», утвержденный от 01.06.2015 N327.

Требования к проведению оценки стоимости отдельных машин и единиц оборудования, групп машин и оборудования, частей машин и оборудования, а также подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов изложены в ФСО № 10 «Оценка стоимости машин и оборудования», утвержденном от 01.06.2015 N 328.

Требования к проведению оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности, включая совокупности нематериальных активов, установлены в ФСО № 11 «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности», утвержденном от 22.06.2015 N 385.

Требования к определению ликвидационной стоимости и условия ее применения (банкротство, исполнительное производство и др.) устанавливает ФСО № 12 «Определение ликвидационной стоимости», утвержденный от 17.11.2016 N 721.

Требования к определению инвестиционной стоимости - полезного эффекта от использования объекта оценки конкретным лицом или группой лиц отражены в ФСО № 13 «Определение инвестиционной стоимости», утвержденном от 17.11.2016 N 722.

К стандартам и правилам оценочной деятельности относятся стандарты Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» [24], которые гармонизированы с федеральными стандартами оценки, а также с - Международными стандартами оценки (МСО 2003-05) – «Белая книга», - Европейскими стандартами оценки (ЕСО 2003) - «Синяя (голубая) книга».

Субъекты РФ могут принимать нормативные правовые акты, регулирующие специфику оценки имущества в регионах.

    3.2 Информационная база оценки, ее состав и структура

Проведение оценки объекта недвижимости опирается на многочисленные источники экономической информации. От качества исходной информации напрямую зависят результаты проведенной оценки объекта недвижимости.

Проведение оценки недвижимости осуществляется на основе проведения анализа информационного массива, состоящего из внутренней и внешней информации.

Внешняя информация представляет собой большой массив сведений, характеризующих государственные, экономические, социальные, общественные и экологические факторы, влияющие на процесс оценки, в частности определяющие состояние рынка недвижимости. Внешняя информация основана на макроэкономическом анализе и анализе состояния рынка недвижимости.

Макроэкономический анализ проводится для изучения текущего состояния функционирования экономики.

На уровне макроэкономического анализа используется внешняя информация, которая включает: темпы экономического роста; темпы инфляции; индекс деловой активности; инвестиционный климат в стране; изменение курса национальной валюты; уровень дохода населения и др. 

Анализ рынка недвижимости осуществляется для определения конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости. Целью анализа сегмента рынка является выявление сложившихся тенденций в сегменте, к которому относится оцениваемый объект, а также сбор информации об аналогичных объектах. Микроэкономический анализ включает определение юридических, технических и экономических параметров объекта оценки путем сопоставления с аналогичными объектами рыночного сегмента. 

Для анализа рынка недвижимости проводится сбор и анализ данных о конъюнктуре рынка, динамике цен на рынке недвижимости, нормативно-правовой базы регулирования отношений собственности и др.

Анализ сегмента рынка недвижимости проводится на основе информации об общей рыночной ситуации на рассматриваемом сегменте рынка, динамике цен на рыночном сегменте, уровне затрат на эксплуатацию объекта, среднем уровне занятости недвижимости, налоговом климате, уровне затрат на воспроизводство либо замещение объекта, индексах пересчета сметной стоимости и др.

Источниками внешней информации являются: данные государственных организаций, публичные записи, опубликованные данные рыночных исследований, аналитические обзоры информационных агентств, данные, опубликованные в периодических печатях или размещенные в сети Internet, специализированные справочники и сборники; данные страховых компаний информационные базы управляющих компаний, риэлторов, оценщиков.

Сведения о влиянии общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения оцениваемого объекта на рынок, тенденции, наметившиеся на рынке, в период, предшествующий дате оценки, подразделяются на следующие факторы [14]:

Политические: стабильность и прогнозируемость политической ситуации; доверие правительству; приближение выборов и прогнозируемость их результата; стратегические программы правительства и др.

Экономические:темпы экономического роста; уровень инфляции; индекс деловой активности; инвестиционный климат, уровень национальных и зарубежных капиталовложений; изменение процентных ставок; колебания курсов валют.

Показатели социальной обстановки: уровень реальных доходов населения; демографическая ситуация; социальная защищенность населения (уровень медицинского обслуживания; предоставление образования, обеспеченность жильем, система льгот и помощи населению и др.).

В соответствии с п. 10 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для определения стоимости недвижимости исследуется рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Важнейшей характеристикой объекта оценки является его местоположение. Это обусловлено тем, что местоположение на прямую оказывает влияние на численность, социальный уровень, образ жизни, мотивацию, отношение к товару, интенсивность потребления, уровень доходов населения, пользующимся услугами оцениваемого объекта торговли.

По оценкам специалистов, фактор местоположения на 70-80 % определяет вариацию цены объекта недвижимости [5].

Наиболее существенными и типичными факторами местоположения являются удаленность от центра города и локальных центров влияния (станций метро и центральных магистралей, оживленных улиц); развитость социально-бытовой инфраструктуры; окружающая застройка (плотность, высотность и др.); наличие конкурирующих объектов; транспортная доступность объекта для клиентов и поставщиков и др.

При сборе и анализе данных о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами из сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объектнеобходимо учитывать [5]:

    - условия финансирования,так как цены сделок для разных объектов недвижимости могут отличаться. Так, например, могут использоваться кредитные схемы, в которых сделку финансирует продавец с процентными ставками по кредиту ниже рыночного уровня. В этом случае покупатели оплачивают более высокие цены за объекты, чтобы компенсировать продавцу такое льготное для покупателя финансирование. И наоборот, процентные ставки по кредиту выше рыночного уровня дают возможность приобрести объект по более низким ценам. Отличаться цены сделок будут и в том случае, если они предусматривали разные формы оплаты, например оплаты наличными или безналичными деньгами;

    - условия продажи, как правило, существенно влияют на цену сделки. Она может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно требуются наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные или родственные связи могут также оказать влияние на цену объекта недвижимости;

    - условия сделки - расходы, сделанные сразу же после покупки, прогнозируются покупателем, прежде чем совершить сделку. Такие расходы могут включать затраты на демонтаж здания или части его, затраты на устранение загрязнения земельного участка или затраты на перепрофилирование объекта недвижимости в соответствии с его наиболее эффективным использованием, что может существенно повлиять на цену сделки;

    - рыночные условия,под которыми понимается изменение цен на рынке с течением времени. Причинами этого могут быть инфляционные или дефляционные процессы в экономике, принятие новых законов, налоговых норм, высотных или уплотнительных ограничений на строительные работы, а также в связи с колебанием спроса и предложения на недвижимость в целом или ее отдельные типы.

Ставки доходности и периоды окупаемости являются одними из основных факторов, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Окупаемость недвижимости выражается в сроке, после которого объект начнет приносить владельцу чистую прибыль. Доходность представляет собой величину обратную окупаемости [16]:

При оценке коммерческой недвижимости необходимо учитывать, что она имеет ряд преимуществ, по сравнению с другими видами недвижимости:

Спрос на коммерческую недвижимость напрямую зависит от экономической ситуации в стране. Чем лучше развит средний и крупный бизнес, тем больше спрос на коммерческую недвижимость, а значит, выше цена.

Срок окупаемости ниже по сравнению с инвестициями в жилую недвижимость. На это влияет как величина арендной платы, так и удорожание собственности ввиду повышения показателей проходимости, увеличения населения и развития инфраструктуры района.

У собственника есть возможность влиять на стоимость недвижимости, улучшая его техническое состояние и внешний вид. Ее всегда можно перепрофилировать. На месте убыточного магазина всегда можно открыть перспективный массажный кабинет, и наоборот.

Коммерческие помещения отличаются средней ликвидностью, их можно продать без потери стоимости.

Обесценивание коммерческой недвижимости в периоды кризиса не настолько масштабное, как в других видах инвестирования. Средняя окупаемость коммерческих объектов составляет в зависимости от региона и вида ее использования составляет 5-10 лет при доходности от 10 до 15% от стоимости недвижимости.

Внутренняя информация, представляет собой совокупность юридических, физических и экономических характеристик объекта недвижимости: юридическое положение объекта; физические параметры объекта; состояние земельного участка; данные о компонентах объекта недвижимости; местоположение объекта.

Источниками внутренней информации являются первичная информация об объекте недвижимости: техническая, экономическая и юридическая документация на объект, информация, полученная от собственника или управляющего объектом недвижимости. 

Первичная информация включает в себя: документы, подтверждающие права на земельный участок; документы, подтверждающие права на здания (помещения); план земельного участка; технические паспорта на здания, сооружения и оборудование (котлы, лифты, краны); договоры с коммунальными и другими службами; журнал технического учета; архитектурно-планировочное задание; геодезическая съемка; поэтажные планы зданий (планы помещений); проектно-сметная документация; акты приемки объекта от ремонтно-строительных организаций; схемы внутренних сетей и оборудования (водоснабжение, канализация, отопление, газоснабжение, электропроводка, водомерный узел, элеваторный узел, распределительный щит, сигнализация, телефонная связь); схемы подземных коммуникаций; экспликация колодцев; исполнительные чертежи контуров заземления с актами сварочных работ; акты предыдущих технических экспертиз зданий, сооружений и оборудования объекта; проекты, сметы, ведомости дефектов для производства ремонтных работ, акты приемки работ; документация по системам безопасности объекта (тексты инструкций для клиентов и персонала, схемы эвакуации, положение об охране, инструкция службы безопасности или договор с охранной организацией, договоры страхования); бухгалтерская документация за предшествующие отчетные периоды: приказ об учетной политике, журналы бухгалтерского учета, бухгалтерский баланс (форма № 1), отчет о прибылях и убытках (форма № 2), отчет о движении денежных средств (форма № 4), приложение к бухгалтерскому балансу (форма № 5); отчеты о ранее проводившихся работах по оценке рыночной и иных видов стоимости.

Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости включает следующие операции [1]:

• определение состава необходимых сведений;

• выбор информационных источников;

• сбор необходимой информации;

• систематизация, обработка и анализ;

• описание информации в отчете.

В ФСО № № 1 и 3 [2, 3] определены следующие требования к составу и источникам информации, используемой при оценке объекта:

• информация должна быть существенной с точки зрения оценщика;

• информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

• информация не должна допускать неоднозначного толкования.

На основе требований к составу информации, необходимой для оценки рыночной стоимости недвижимости, изложенных в ФСО № 1 и ФСО № 7 [2, 4], составлена таблица 1, включающую также основные источники ее получения.

Таблица 1. Состав информации, необходимой для оценки объекта недвижимости, и ее источники
Состав информации, необходимой для оценки, согласно федеральным стандартам	Номер пункта ФСО		Источник информации
	ФСО № 1	ФСО № 7
Внутренняя информация
Состав объекта оценки		8	1. Задание на оценку в составе договора 2. Осмотр (инспекция) объекта и получение информации, необходимой для определения физического износа оцениваемого 3. Интервью с заказчиком или собственником, их подчиненными, отвечающими за техническое состояние объекта 4. Внутренняя техническая документация по объекту
Характеристика объекта оценки		8
Права на объект оценки, ограничения (обременения этих прав)	21
Вид стоимости	21
Дата оценки	21
Допущения, на которых должна основываться оценка	21
Рыночная арендная плата (расчетная сумма, за которую объект может быть сдан в аренду на дату оценки)		9	1. Задание на оценку в составе договора 2. Интервью с заказчиком или собственником, подчиненными финансовыми работниками (финансист, экономист, бухгалтер) 3. Аналитические обзоры информационных агентств 4. Периодическая экономическая печать, включая электронные версии 5. Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости 6. Статистические материалы Госкомстата РФ
Затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства		9
Убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости		9
Затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка		9
Внешняя информация
Сведения о влиянии общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения оцениваемого объекта на рынок, тенденциях, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки		11	1. Программы Правительства и прогнозы. 2. Данные государственных организаций. 3. Исследования международных финансовых организаций. 4. Аналитические обзоры информационных агентств. 5. Электронные информационно-поисковые системы. 6. Периодическая экономическая печать.
Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект			Аналитические обзоры, публикуемые на сайтах Российской Гильдии Риэлторов, Московской Ассоциации Гильдии Риэлторов, Российского Общества Оценщиков и др., а также размещенные в периодической печати
Данные о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами из сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, в том числе, при необходимости, за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта		11	1. Информациях о сделках с недвижимостью, размещенная в периодической печати, аналитических обзорах, сети Интернет  2. Базы данных риэлторских агентств Инком-Недвижимость, МИЭЛЬ, ЦИАН, БЕСТ-Недвижимость, Адресъ-недвижимость и др.
Основные факторы (ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций), влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости		11	Аналитические обзоры, публикуемые на сайтах Российской Гильдии Риэлторов, Московской Ассоциации Гильдии Риэлторов, Российского Общества Оценщиков и др., а также размещенные в периодической печати

Состав и физические характеристики объекта оценки включают размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональную полезность, размер земельного участка и площадь его застройки, привлекательность, благоустройство и удобства, экологию участка [5].

С целью установления более достоверных данных о составе, характеристиках и физическом износе объекта оценки и инженерных систем необходимо не только провести анализ проектной документации, но и осуществить его осмотр с представителем, ответственным за техническое состояние, а, при необходимости, провести техническую экспертизу [6]. Это позволяет установить соответствие состава объекта оценки технической документации; какие основные изменения произошли за счет проведения реконструкции и ремонта; даты текущих и капитальных ремонтов; случившиеся аварии на объекте и мероприятия, проведенные для их ликвидации; все виды повреждений и дефектов; состояние жизненного цикла объекта (эксплуатация, консервация, охрана, функционирование основных систем инженерного оборудования и т.д). При визуальном осмотре обязательно проводится фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений, коммуникаций и т.д.

Наиболее значимой информацией, способной существенно повлиять на результаты оценки являютсяправа на объект оценки (наличие документов, подтверждающих права собственника) и их обременение.

Под обременением права следует понимать ограничения, которые налагаются на возможности собственника или лица, обладающего иными полномочиями на объект [7].

Фактор обременения (аренда, залог, сервитут и др.) является одним из наиболее важных обстоятельств, которые оказывают влияние на установление рыночной стоимости отчуждаемого имущества.

Наличие обременения, как юридический фактор, еще не означает ухудшение экономического положения объекта, а, следовательно, не является автоматическим условием снижения рыночной стоимости. Любое обременение следует рассматривать с точки зрения того, приводит оно к потере дохода или нет. В таблице 2 приведены основные виды обременений на недвижимое имущество и их влияние на стоимость [7].

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие основные виды стоимости объекта оценки: инвестиционная, рыночная, кадастровая и ликвидационная стоимости [8]. Допускается использования и других видов стоимости. Выбор вида стоимости зависит от цели оценки объекта, которую преследует заказчик.

Под датой оценки понимается дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки [2]. Оценка может проводиться на текущую дату или на дату в прошлом [9].

В первом случае оценщик выезжает на объект и фиксирует его характеристики на сегодня. В дальнейшем при составлении отчета он: прикладывает актуальные фотографии объекта; приводит идентификационные номера; описывает текущее состояние объекта; приводит описание выявленных дефектов; прикладывает акт осмотра, оформленный в момент посещения объекта и заверенный собственником. Когда определяется актуальная стоимость, важно, чтобы дата оценки совпадала с датой осмотра объекта. Если осмотр проведен до даты оценки, то на момент непосредственного проведения работ он уже может физически не существовать, если же после даты оценки, то специалист может не учесть какие-либо осуществленные изменения.

Ретроспективная оценка – это расчет стоимости объекта на дату в прошлом. В этом случае осмотр проводится на текущую дату. Подобный вариант оценки проводится для следующих целей: оспаривание кадастровой стоимости; вступление в права наследования; судебные разбирательства.

Таблица 2. основные виды обременений на недвижимое имущество и их влияние на стоимость

№ п/п	Обременение (ограничение)	Влияние на рыночную стоимость (+увеличение, - уменьшение, 0 - нейтральное действие)
1	Залог недвижимого имущества	0 Не имеется никаких существенных ограничений на передачу прав по закладной
2	Аренда	0 Если обременение арендой не окажет влияния на стоимость объекта - Если обременение арендой окажет отрицательное влияния на стоимость объекта + Если обременение арендой окажет положительное влияния на стоимость объекта - Если снятие аренды ведет к штрафным санкциям, тогда стоимость объекта оценки должна быть уменьшена на данные санкции.
3	Сервитуты	- Сервитут существует, пока в нем есть необходимость и не зависит от личности собственника (сохраняется в случае перехода прав на земельный участок к другому лицу) + Для собственника земельного участка предусматривается денежная компенсация за возможные неудобства, причиненные сервитутом + Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка собственник земельного участка вправе требовать выкупа у него данного земельного участка с возмещением убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. + Публичный сервитут на прокладку линейных объектов (дороги, магистрали). По сути, установление подобного сервитута является улучшением транспортной доступности земельного участка промышленного или коммерческого назначения как основного ценообразующего фактора. + В случае возможности использования земельного участка за счет сервитута, подводящего его под категорию природоохранных зон, в качестве рекреационного, коммерческого или промышленного назначения (обеспечение населения услугами отдыха, лечения, развлечения).
4	Особые условия использования земельных участков (режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах)	- В случае, если обременение ограничивает использование участка/части участка по его прямому назначению. 0 Если обременение накладывает особый порядок использования, но не ограничивает действия, то стоимость не изменится. + Если в природоохранной и водоохранной зонах имеется возможность размещать коммерческие и рекреационныепредприятия

 

Продолжение таблицы 2.

5	Особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных	- В случае если, обременение, наложенное на участок, ограничивает использование участка/части участка по его прямому назначению 0 Если же обременение накладывает особый порядок использования, но не ограничивает действия, то стоимость не изменится.
6	Специальный вид ограничения (Объекты культурного наследия, музейного фонда, памятники архитектуры)	- Если предполагается особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, то таким образом накладывается ограничения на возможность реализации принципа НЭИ и на собственника ложится бремя по поддержанию сохранности такого объектов, реставрации и т.д. + В большинстве своем, обременения и ограничения уменьшают рыночную стоимость объектов, поскольку собственнику необходимо осуществлять затраты на реставрацию, консервацию объектов и прочее. Однако в частных случаях уже речь пойдет об инвестиционной стоимости, престижности и т.п.

 

Допущения, на которых должна основываться оценкапредставляют собой предположения, принимаемые как верные, и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки в процессе оценки [3]. Природа формирования допущений заключена в необходимости освобождения оценщика от излишней ответственности по тем вопросам, которые находятся за пределами его компетенции, и в информировании заказчика о существенных обстоятельствах, которые могут повлиять на результаты проводимой оценки.

При определении рыночной арендной платы, расчетной суммы, за которую объект может быть сдан в аренду на дату оценки,необходимо учитывать срок аренды; порядок, условия и сроки внесения арендной платы, а также состав дополнительных услуг, включаемых в арендную плату, затраты арендатора, возмещаемые за счет арендной платы и условия досрочного расторжения договора аренды, включая штрафные санкции [10].

Информация о затратах на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства необходима при проведении анализа их наиболее эффективного использования [11]:

· стоимость воспроизводства – затраты на строительство в текущих ценах (на дату проведения оценки) точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы и архитектурные решения;

· стоимость замещения – затраты на строительство в текущих ценах (на дату проведения оценки) объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов и архитектурных решений.

При определении рыночной стоимости объекта оценки необходимо учитывать убытки (реальный ущерб, упущенную выгоду) в случае отчуждении объекта недвижимости. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) [12].

Затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка представляют собой мероприятия по предотвращению деградации земель и (или) восстановлению их плодородия посредством приведения земель в состояние, пригодное для их использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, в том числе путем устранения последствий загрязнения почв, восстановления плодородного слоя почвы, создания защитных лесных насаждений (п. 5 ст. 13 Земельного кодекса РФ) [13].