Общие положения об организации ТСЖ

 

Основные правовые источники, регулирующие по­рядок создания и деятельности ТСЖ: Гражданский Ко­декс Российской Федерации и Федеральный закон № -72- ФЗ[28]. Кроме того, деятельность товарищества регулируется различными законами и подзаконными актами, принимаемыми на федеральном и региональ­ном уровнях исполнительной власти в части жилищно­го законодательства.

Собственником помещения в кондоминиуме (до­мовладельцем) могут быть любое физическое или юридическое лицо, а также органы власти РФ, субъекта РФ и муниципального образования. До­мовладельцы владеют, пользуются и распоряжают­ся помещениями в кондоминиуме, находящимися в частной, государственной, муниципальной или иной форме собственности.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государствен­ной регистрации, с использованием данных кадастро­вого учета земельного участка (ФЗ № 122 от 21.07.1997). Паспорт домовладения составляется терри­ториальным или местным БТИ, и хранится у домовла­дельцев, службы Заказчика либо товарищества. Паспорт домовладения содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме.

ТСЖ является юридическим лицом и подлежит го­сударственной регистрации, в соответствии с законом о регистрации юридических лиц для некоммерческих организаций и ФЗ № -72- ФЗ[28]. Оно имеет печать со сво­им наименованием, расчетный и иные счета в банках, устав и другие обязательные реквизиты. Товарищество создастся без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом, отвечает по сво­им обязательствам всем принадлежащим ему имуще­ством. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.

После того как домовладельцами принято решение о создании товарищества собственников жилья, его следует зарегистрировать в местных органах исполнитель­ной власти. В ходе подготовки регистрации ТСЖ нуж­но пройти государственную регистрацию прав на не­движимое имущество в кондоминиуме. Для этого необходимо оформить следующие документы:

1.Заявление о регистрации, подписанное уполно­моченным представителем домовладельцев.

2. Протокол общего собрания домовладельцев, об­ладающих более 50% голосов от общего числа голосов домовладельцев. Протокол должен содержать:

• решение о государственной регистрации прав на общее имущество в кондоминиуме:

• избрание лица, уполномоченною (или лиц, упол­номоченных) представлять интересы домовладельцев в регистрационной палате для осуществления регист­рационных действий и получения документа, подтвер­ждающего государственную регистрацию прав на об­щее имущество в кондоминиуме;

• решение об установлении долей в праве на общее имущество в кондоминиуме (долей участия), в том чис­ле размеры земельных долей, если земельный участок выделен в собственность домовладельцев.

Протокол собрания подписывается председателем собрания и секретарем.

3. Платежные документы (подтверждающие оплату согласно поданным заявлениям о регистрации) за:

• регистрацию прав на общее имущество в кондо­миниуме;

• регистрацию договора аренды земельного участ­ка (при наличии договора аренды):

• регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (при наличии земель­ного участка и постоянном (бессрочном) пользовании);

• регистрацию сервитута (при наличии).

4. Решение органов государственной власти или органов местного самоуправления о передаче земель­ного участка домовладельцам в собственность или ином праве.

5. План земельного участка, заверенный ФГУ «Зе­мельно-кадастровая палата».

Порядок предоставления земельною участка в кон­доминиуме определяется Положением «Об определе­нии размеров участков в кондоминиуме», утвержден­ным Постановлением правительства РФ от 26.09 1997 года № 1223 [30] и ст. 10,11 Федерального закона № -72- ФЗ [28].

При предоставлении земельного участка в собствен­ность домовладельцев он включается в состав кондо­миниума.

Если земельный участок предоставлен домовладель­цам в пользование или аренду, в состав имущества кон­доминиума он не включается.

6. В случае если земельный участок передан в арен­ду, дополнительно предоставляется договор аренды и заявление о его регистрации.

7. В случае если земельный участок предоставлен во временное пользование, дополнительно предостав­ляется заявление о регистрации сервитута (обремене­ния).

В случае если земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, дополнительно предоставляется: заявление о регистрации пава постоянного (бессрочного) пользования домовладельцев земельным участком и постановление главы соответствующего муниципального образования о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование домовладельцам – собственникам доли в кондоминиуме.

8. Перечень общего имущества, входящего в состав кондоминиума.

Перечень представляется в том случае, когда в со­став общего имущества входят пешеходные и транс­портные дороги, многолетние земельные насаждения, трансформаторные подстанции и другие объекты, предназначенные для обслуживания кондоминиума и переданные в собственность домовладельцев. Представ­ляются также документы, подтверждающие права соб­ственности домовладельцев на эти объекты общего имущества.

Права домовладельцев на указанные выше объек­ты недвижимого имущества возникают и регистриру­ются в установленном действующим законодатель­ством порядке (ст. 8 ГК РФ)[26].

9. Свидетельства о государственной регистрации права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.

10. Перечень всех жилых помещений в кондомини­уме, находящихся в муниципальной собственности.

11. Перечень нежилых помещений в кондоминиу­ме, находящихся в собственности домовладельцев, включая нежилые помещения, находящиеся в муници­пальной и государственной собственности.

12. Технический паспорт на объекты, входящие в состав кондоминиума, выданный БТИ.

12.1. В случае, когда в состав кондоминиума входит одно здание, то технический паспорт БТИ на здание в кондоминиуме должен содержать информацию об об­щей площади здания, а также его инвентарную оценку.

12.2. Если в состав кондоминиума входят несколько объектов недвижимого имущества (здания, сооружения и т.д.), то на кондоминиум, который является единым ком­плексом недвижимого имущества, должен быть состав­лен единый технический паспорт БТИ, с учетом всех объектов недвижимости, находящихся на земельном уча­стке кондоминиума. В связи с этим кондоминиуму дол­жен быть присвоен один инвентарный номер, а объек­там, входящим в состав кондоминиума, присваиваются отдельные литеры. Для каждого объекта должны быть указаны общая площадь и инвентарная оценка.

13. В случае установления сервитута на здание, вхо­дящее в состав кондоминиума, дополнительно предос­тавляются документы, подтверждающие его установление, и заявление о его регистрации.

И вот, наконец-то, остались позади все организаци­онные хлопоты по регистрации кондоминиума и ТСЖ. Достаточно ли этого, чтобы товарищество как организация имела право управлять долей в общем имуществе члена ТСЖ или домовладельца - не члена ТСЖ? Чтобы вопросов о правомочности ТСЖ управление всем общим имуще­ством всех домовладельцев в кондоминиуме не возникало, необходимо оформить доверенности. Например: члены ТСЖ оформляют доверенность ТСЖ на управление их долей в общем имуществе без условий, так как сами принимают участие в выработке и утверждении решений ТСЖ, а остальные домовладельцы заключают с ТСЖ договоры на управление их долей в общем имуществе и оформляют доверенность на условиях договора. Последнее представляется предпочти­тельнее, хотя и сложнее.

Домовладельцы могут добровольно объединяться в ТСЖ для реализации целей:

- согласование порядка реализации своих прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом, зарегистрированном в кондоминиуме:

- осуществление деятельности по управлению иму­ществом;

- распределение между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек (бремени домовладения), для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния имущества

Регламентированные законом права ТСЖ достаточ­но широки, также как и обязательства, взятые на себя членами товарищества. Их регулирует достаточно широкий круг нормативных документов.