Недвижимое имущество в многоквартирных домах

Объекты недвижимого имущества в многоквартир­ном доме условно можно разделить на жилые помещения, нежилые помещения и помещения, входящие в состав общего имущества дома.

Все помещения в многоквартирном доме разделя­ются по функциональному назначению на жилые и нежилые помещения. Так, жилые помещения предназ­начены только для проживания граждан. Нежилые по­мещения имеют другое функциональное назначение и не предназначены для проживания.

Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме могут находиться в собственности граждан и юри­дических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

К объектам недвижимого имущества, находящим­ся в обще долевой собственности, относятся:

- крыши;

- чердачные помещения;

- технические подвалы;

- коридоры;

- мусороуборочные камеры;

- несущие конструкции и наружные части фасадов здания, балконов, козырьков, лоджий;

- вне квартирное инженерное оборудование: (лифты, мусоропроводы, водоотводящие устройства, системы водоснабжения (включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции; обору­дование общего использования: сантехническое, све­тильники, инженерные соединения, выключатели;

- внутриквартирное оборудование, работа или состо­яния которого оказывают влияние на работу или состо­яние всего инженерного оборудования дома: радиаторы отопления, стояки канализации, иное оборудование;

- придомовые территории и элементы внешнего благоустройства.

Функциональное назначение помещений определяется проектной документацией СниП (строительные нормы и правила), документами БТИ (Бюро технической документации) и действующим законодательством.

Собственник по закону несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (квартиры) и доли общего имущества дома. Содержание квартиры, собственник осуществляет самостоятельно, а для содержания общего имущества дома ему необходимо совместно с другими собственниками решить, как управлять этим имуществом.

В соответствии со ст. 20,21 Федерального закона № 72-ФЗ [28] для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуще­ством жилого дома домовладельцы (собственники) вправе самостоятельно выбрать способ управления недвижимым имуществом на общем собрании домо­владельцев и изменить его в любое время.

Многоквартирный дом может управляться разны­ми способами:

1. Передача домовладельцем функций но управле­нию многоквартирным домом уполномоченной госу­дарством или органами местного самоуправления Службе Заказчика на жилищно-коммунальные услуги. Передача производится по договорам, заключаемым домовладельцами со Службой Заказчика в соответ­ствии с гражданским и жилищным законодательством;

2. Образование домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управле­ния домом, либо для последующей передачи по дого­вору части или всех функций по управлению уполно­моченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю, либо уполномоченной организа­ции любой формы собственности (Управляющей ком­пании).

Кондоминиум может находиться в управлении только одного физического (управляющий - индивиду­альный предприниматель без образования юридического лица) или юридического (управляющая компания) лица. Контракт с ними заключает ТСЖ. А также от­дельные функции по управлению кондоминиумом могут выполняться разными «управляющими», при условии четкого разграничения прав и обязанностей, в том числе между ними. Например:

- заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг выполняет ТСЖ, контроль объема и каче­ства услуг ведет управляющий;

- решение о размере обязательных платежей в поряд­ке их внесения принимает ТСЖ, а управляющий произ­водит начисление, выписку счетов, прием платежей, пе­речисление средств поставщикам коммунальных услуг;

- а другой управляющий ведет все работы по содержанию и ремонту самого кондоминиума, т.е. выполняет работы в объеме средств, внесенных собственниками на ремонт и содержание общей собственности и т.п.