Кейс 4. Как договариваться с нанимателем

(http://www.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml?2006/03/13/103888 (Мария Бунина //Ведомости. 13.03.2006. № 42 (1569)).

Ольга Баштанова («Инком»), говорит, что арендодателю могут предложить подписать эксклюзивный договор с риэлтерской компанией. Договор непосредственно между нанимателем и арендодателем будет составлен юристами компании. В договор с нанимателем можно и нужно внести пункты, оговаривающие срок аренды, желаемый график платежей, штрафные санкции за несоблюдение сроков аренды, ответственность за порчу имущества и т. п. Специалисты советуют делать договор аренды как можно более подробным и учитывать в нем все, вплоть до количества проживающих в доме, размера депозита за движимое имущество (это необходимо, если дом сдается с дорогим ремонтом и мебелью).

В договоре аренды, который заключают между собой собственник и наниматель, могут быть оговорены возможные конфликтные ситуации и пути их решения. Чем подробнее прописаны условия, тем спокойнее и арендодателю, и арендатору.

Как правило, депозит (залог за имущество) берется вне зависимости от стоимости объекта и составляет 100% от месячной арендной платы. Если арендатор не оставил долгов после истечения сроков аренды, не нанес порчу имуществу, залог ему возвращается. Предусмотреть абсолютно все невозможно, и, на взгляд экспертов, стоит обратить особое внимание на пункты, говорящие о денежных компенсациях.

Например, арендатор неожиданно заявляет, что съезжает завтра – на месяц раньше срока. Или собственник, приехав за очередной арендной платой, видит, что имущество в доме безнадежно испорчено. Тогда самое время раскрыть договор и внимательно его прочитать. Если в договоре «все ходы записаны», можно решить дело во внесудебном порядке.

Важным является и то обстоятельство, что договор аренды является правоустанавливающим документом, а значит, имеет юридическую силу. Это может пригодиться в случае, если по причине взаимных претензий сторон друг к другу дело все же дойдет до судебного разбирательства. Например, это может быть иск собственника к арендатору о возмещении ущерба или, наоборот, нанимателя к арендодателю за несоблюдение условий договора.

Вопросы:

Если бы в рассмотренной ситуации стороны (собственник и арендатор) могли заключить совершенный контракт, какими чертами он должен был бы обладать?

Почему данный контракт не является совершенным?

Как обращение к риэлтору повлияет на трансакционные издержки

собственника? Аргументируйте свой ответ, используя классификацию трансакционных издержек Норта-Эггертссона.

ТЕОРИЯ АГЕНТСТВА