ЖК РФ Статья 16. Виды жилых помещений

  1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Здесь не написано о том, что жилой дом предназначен для одной квартиры. По этой формулировке жилым домом может признаваться любой дом, который содержит 1, 2 и более квартиры. Т.е. любое строение с квартирами и отдельно оборудованными входами можно признать жилым домом.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Чтобы понять, что такое МКД, надо понять, из чего состоит МКД. И чем МКД отличается от жилого дома.

Жилой дом и МКД — это не одно и то же. Разница в определениях несколько формальна, но их знание нужно для работы с нормативно-правовыми актами, и для того, чтобы «говорить на одном языке». Отличие жилого дома от МКД состоит в наличии у последнего общего имущества. Если в доме есть общее имущество (состав которого определен ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) – то это многоквартирный дом, если нет общего имущества – то это жилой дом.  

Многоквартирный дом — это (определение): Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 г. №47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. 

 Жилой дом — это (определение): Согласно ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

http://www.center-kgh.ru/razvitie-samoupravleniya-v-zhilishhnoj-sfere/tovarishhestvo-sobstvennikov-zhilya/tszh-v-voprosax-i-otvetax/mnogokvartirnyj-dom-kak-obekt-upravleniya/

http://izhcommunal.ru/publ/2-1-0-35

1.Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Право общей долевой собственности должно быть зарегистрировано, у вас должно быть Свидетельство или выписка из ЕГРН. Ни одна УК не имеет право определять размер долей, это превышение должностных полномочий. Этим должны заниматься государственные организации.

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Весь земельный участок – это общее имущество МКД. Если у вас земельный участок, на котором расположен дом, оформлен в собственность, то у вас МКД.

Кто такие собственники помещений в МКД? Раньше был Закон о кондоминимуме. Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Земля в кондоминимуме не принадлежит муниципалитету, т.е не входит в территорию МСУ, а принадлежит всем собственникам в равных долях. Все коммуникации собственники устанавливают за свой счет.

Для того, чтобы дом был признан МКД у вас должен быть документ о собственности на общедолевую собственность в МКД. В документ должен быть включен перечень ОДИ, который указан в паспорте дома. Земля под домом должна быть размежевана. Пока вся эта процедура не пройдена, дом нельзя признать МКД.

Как только собственники идут и регистрируют (а они не могут не регистрировать(!), по ГК РФ это является обязанностью) свое имущество в Росреестре, земля становится муниципальной, а дом переходит в муниципальный жилищный фонд. Получается хитрая и безвыходная ситуация. На этой нестыковке права можно играть в судах.

Невозможно зарегистрировать право собственности, если недвижимость не внесена в реестр МСУ. В таком доме нельзя будет прописаться/зарегистрироваться. Как только вы приходите в «систему», она все отбирает.

В чем разница между собственником и владельцем? Владелец -  это тот, кому принадлежит земля. Собственник – это тот, кому принадлежит здание или сооружение, стоящее на этой земле. Владельцем вы можете стать только будучи не в системе, т.е. будучи Человеком, причем только на тех землях, которые не принадлежат МСУ.

Это делается просто. Вы заходите на сайт Росреестра https://rosreestr.ru/site/ в раздел «Публичная кадастровая карта России», находите пустой участок, который никому не принадлежит и можете спокойно строить дом.

Все законодательство РФ направлено на то, чтобы у вас все отобрать. По конституции РФ государство обязано обеспечить достойную жизнь человеку. Вот оно и берет человека на иждивение. Нужно осознавать, что у нас нет ничего своего, нам дают только право попользоваться.

В плане БТИ вы видите только стены собственности без коммуникаций, т.к. коммуникации – это элементы инженерной сети, а каждая сеть кому-то принадлежит. Сеть выходит из РСО, заходит в дом и возвращается в РСО. Она может принадлежать целиком одному собственнику или может иметь точку разграничения балансовой принадлежности (точку подключения). Точка присоединения идет по внешней стене дома. Инженерные коммуникации, которые находятся внутри дома, принадлежат этому дому. Кто балансодержатель (собственник) дома? Смотрим ст.4 ЖК РФ – государственная и муниципальная собственность. Т.е. по закону собственником ОДИ является муниципалитет.

Вывод. Если вы хотите сделать себе МКД, т.е. отобрать все в свою собственность, вы можете оформить ОДС, но «работать» у вас это не будет. Если сведения о доме есть в базе Росреестра, то это государственная или муниципальная собственность. Т.е. все МКД по определению являются жилыми домами.

ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Куда делись собственники квартир из ст. 16 ЖК РФ? Появились собственники помещений. Для того, чтобы распоряжаться общим имуществом, вам нужно владеть собственностью. Если вы не владеете собственностью, то как вы можете нести за неё расходы? Расходы должен нести собственник. Таким образом, ЖК РФ Ст. 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги к вам отношения не имеет.

Ст.9 проекта «Конституция Российской федерации». 1. Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Любые природные ресурсы – это основа жизни, а как можно продавать жизнь?

Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. от 08.06.2020), ст. 215.2. Приведение в негодность объектов жизнеобеспечения. 1. Разрушение, повреждение или приведение иным способом в негодное для эксплуатации состояние объектов энергетики, электросвязи, жилищного и коммунального хозяйства или других объектов жизнеобеспечения, если эти деяния совершены из корыстных или хулиганских побуждений, наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок. Отключать вам ресурсы никто не имеет права. Тем более недра принадлежат МСУ, а МСУ вам обязан.

ФЗ N 131 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статья 14. Вопросы местного значения городского, сельского поселения. 1. К вопросам местного значения городского поселения относятся: 4) организация в границах поселения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации. Где здесь написано о продаже или возмездной поставке? Здесь нет никаких намеков на сделку.

3) владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения. Не забываем, что мы не собственники, а население.

В платежках есть 2 разные графы: жилищные услуги и коммунальные услуги. В жилищную услугу УК приписывают «содержание и ремонт». НО! Жилищная услуга не установлена законодательством ВООБЩЕ! Есть только коммунальные услуги.

ПП РФ №354 от 06.05.2011 (ред. от 29.06.2020) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг...». I. Общие положения. 2. Понятия, используемые в настоящих Правилах, означают следующее:

"коммунальные услуги" -осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме в случаях, установленных настоящими Правилами, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений). К коммунальной услуге относится услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами;