Обременения недвижимого имущества. Завладение недвижимым имуществом лицом, не имеющим на него титула

Вопросы приобретения прав прохода и любых иных сервитутов в отношении недвижимого имущества урегулированы в ст. 11, 11 "А", 12 и 13 Закона "О недвижимом имуществе". Подпункт (1) ст. 11 этого Закона предусматривает, что никакое право прохода или иная привилегия, свобода, сервитут или любое иное право, либо преимущество не могут быть приобретены в отношении недвижимого имущества другого лица, кроме как на основании согласия на то собственника, должным образом зарегистрированного в Земельном регистре. Такие права могут быть приобретены в результате продолжительного, непрерывного осуществления таких прав лицом в течение 30 лет (за исключением имущества, находящегося в государственной собственности); признания такого права в решении компетентного суда; признания такого права в fiman (действительном документе), совершенном до 4 июня 1878 г.; резервирования в письменной форме собственником недвижимого имущества при его передаче другому лицу и в некоторых иных случаях.

Любое право, приобретенное по указанным основаниям, признается прикрепленным к такому имуществу и следует юридической судьбе этого недвижимого имущества. Эти права в отношении недвижимого имущества считаются утратившими силу, если они не осуществляются, и об этом направлено уведомление в письменной форме в районный офис Земельного регистра, или они непрерывно не осуществлялись в течение 30 лет.

Если право прохода, существовавшее в силу необходимости, прекращается в результате строительства публичной дороги или по иной причине, собственник служащего или господствующего участка может обратиться в Земельный регистр с заявлением о его прекращении. Возможно установление сервитута орошения земли из определенного источника воды. Однако, если такой источник воды высох, этот сервитут не может действовать в отношении другого источника, существующего на служащей земле. Когда недвижимое имущество в силу какой-то причины "заперто" и не имеет доступа к публичной дороге или существующий доступ недостаточен для необходимого использования, застройки или владения ею, собственник такого имущества может требовать доступа через прилегающие земли за выплату обоснованной компенсации. Направление доступа, пределы соответствующего права и размер компенсации определяет директор Земельного регистра и сообщает об этом заинтересованным сторонам. Собственники прилегающих земель не обязаны давать согласия на доступ, если первоначальный доступ к господствующему участку был прекращен в силу умышленных действий (бездействия) со стороны собственника господствующего участка.

Если в результате продажи или распоряжения частью недвижимого имущества доступ к публичной дороге или к части недвижимости, которой распорядились, либо к части оставшейся недвижимости был нарушен, то собственник земли, через которую осуществлялся доступ, будет обязан предоставить доступ к другой части недвижимости. Обычно доступ признается в качестве сервитута или преимущества. Регистрация права доступа через государственную землю должна быть одобрена Советом министров. Последний, давая такое согласие, может установить в этом случае любые условия, которые он сочтет необходимыми.

Соглашение об ограничениях представляет собой договор между владельцем одного недвижимого имущества и владельцем другого недвижимого имущества, который содержит любое условие, на основании которого использование или застройка одного земельного участка ограничивается в интересах другого участка, кроме таких договоров, заключенных между арендодателем и арендатором.

Соглашение об ограничениях подлежит регистрации в Земельном регистре любым из владельцев земли, заключившим договор. В соглашении должно содержаться описание недвижимого имущества со ссылкой на план обследования, и соглашение должно быть подписано как владельцем обремененного недвижимого имущества, так и владельцем имущества, в интересах которого заключено соглашение. Когда имущество, которое обременено договором, не зарегистрировано или соглашение заключено недееспособным лицом, регистрация не допускается. Если имущество заложено или обременено каким-либо иным образом, то к заявлению о регистрации должно быть приложено письменное согласие залогодержателя или иного кредитора. Регистрация соглашения об ограничениях создает реальное право в отношении обремененного недвижимого имущества, и оно обязывает его владельца и наследников его титула в пользу владельца иного имущества и его наследников*(364). Зарегистрированный договор может быть прекращен или изменен только на основании судебного приказа.

Завладение землей лицом, не имеющим на нее титула, урегулировано в ст. 9 и 10 Закона "О недвижимом имуществе", нормы которых не имеют обратной силы. Статья 9 этого Закона предусматривает, что никакой титул на недвижимое имущество не может быть приобретен никаким лицом на основании завладения недвижимым имуществом Республики Кипр или зарегистрированного собственника. Цель этой нормы - защитить права Республики и зарегистрированного собственника. Иск в отношении Республики Кипр не будет удовлетворен независимо от того, зарегистрирована ли земля на имя Республики или не зарегистрирована. Однако этот запрет не касается недвижимого имущества, которое зарегистрировано в Земельном регистре, и возражения по этому поводу высказывает зарегистрированный собственник.

Статья 3 Закона "О государственных землях" (сар. 221) предусматривает, что действительный титул не может быть приобретен на незанятую никем землю, не принадлежащую частным лицам или принадлежащую государству, независимо от того, зарегистрирована она или нет, за исключением случаев, когда она предоставлена Советом министров.

Согласно ст. 10 Закона "О недвижимом имуществе" доказательства об отсутствии споров и непрерывном владении недвижимым имуществом в течение 30 лет является основанием признания такого лица собственником этого недвижимого имущества и регистрации его на имя этого лица. Для законного, действительного завладения недвижимым имуществом лицом, которое не имеет на него титула, должны быть доказаны определенные обстоятельства. Должно быть доказано фактическое владение недвижимым имуществом. Владелец должен осуществлять действия, которые представляют собой владение, они должны абсолютно соответствовать характеру имущества, и эти действия должны исключать настоящего собственника от любого владения и использования этого имущества. Для лица, завладевшего имуществом, не может существовать возможности регистрации имущества на свое имя, например в результате его покупки или наследования. Все действия, поведение владельца должны свидетельствовать, что именно он является собственником, что такое владение не является результатом правонарушения, оно осуществляется не скрытно и что это владение не является результатом согласия на то собственника*(365).

Должно быть доказано отсутствие выраженного или подразумеваемого разрешения собственника. Такое подразумеваемое согласие может быть обнаружено в делах, касающихся сособственников недвижимого имущества, которые также являются сонаследниками. Однако, когда сособственниками являются посторонние лица, обычно нет оснований подразумевать согласие на владение.

Владение должно быть бесспорным и непрерывным. Если завладение прерывалось вследствие какого-либо действия, которое закон признает в качестве "спора", то период владения до перерыва не засчитывается и срок давности начинает исчисляться снова*(366). Простой обмен письмами между юристами не создает спора, но может прервать владение*(367). Владение прерывается, когда спор рассматривается в суде, в то время как заявление в Земельный регистр лица, которое заинтересовано в регистрации земли, таких последствий не имеет.

В случае, когда собственник недвижимого имущества, которым завладели, передает это имущество и регистрирует его на имя получателя после истечения срока приобретательной давности, но до регистрации права собственности лица, завладевшего имуществом на свое имя, действует правило, согласно которому права лица, завладевшего имуществом, имеют приоритет по отношению к правам лица, которому было передано имущество. Передача имущества не будет признана действительной, если только получатель не сможет доказать, что он является добросовестным приобретателем, который не был осведомлен о завладении.

Защита добросовестного покупателя, который уплатил деньги и который не был осведомлен о факте чужого владения, основана на принципах английского права справедливости. Покупатель должен действовать добросовестно в отношении всех аспектов передачи, а не тайно вместе с продавцом, т.е. действовать в соответствии с главным принципом справедливости: "Тот, кто приходит в суд, должен прийти с чистыми руками". Покупатель не должен получить имущество безвозмездно, передача должна носить возмездный характер. Покупатель не должен был знать о праве владельца имущества. Бремя доказывания этих обстоятельств возлагается на покупателя.