2020-09-24
87
В 2009 г. был принят Акт "О реформе земельного права и передачи титулов", который предусмотрел масштабную реформу и модернизацию земельного права Ирландии. Основные принципы реформы заключаются в следующем: привести систему земельного права в соответствии с современными условиями; упростить земельное право, его язык и нормы, регулирующие передачу титула на землю, сделать его более доступным для понимания и применения; способствовать расширению системы регистрации титулов на землю.
Акт предусмотрел отмену около 150 законов, которые были приняты до 1922 г., и замену их положениями Акта, соответствующими современным условиям. Кроме того, значительная часть земельного права, регулирующего право собственности на землю и сделки с землей, была основана на системе, установленной в Ирландии нормандцами, начиная с XII в. Отличительной чертой этой сферы права была феодальная система землевладения, поскольку всей землей владела Корона. Акт отменил феодальную систему землевладения, относящуюся к регулированию права собственности на землю. Отменены различные нормы общего права, явившиеся результатом судебных решений и практики передачи титулов, сложившейся в течение столетий.
В Акте (ст. 3) закреплено понятие земли в широком смысле. Земля включает как воздушное пространство, так и пространство под поверхностью земли, а также слои этих сфер, независимо от того, как они разделены. Сегодня стала обычной практика совершения сделок, связанных с воздушным пространством до того, как здание построено и оно займет часть этого пространства. Определение понятия "земля" таково, что оно подтверждает действительность подобных сделок (как и общее право, которое тоже признавало законность этих сделок).
Нормы ст. 9-14 Акта содержат положения, которые реформируют и модернизируют право собственности на землю. Они устраняют сохранившиеся пережитки старой феодальной системы землевладения. В особенности это касается концепции владения (когда вся земля принадлежала Короне), которая теперь отменена. Эта концепция несовместима с отношениями между государством и его гражданами, как предусмотрено Конституцией Ирландии 1937 г. Также отменены титулы землевладения, которые были выработаны в практике передачи титулов. Речь идет о создании fee tail (титуле, согласно которому земля могла передаваться только наследникам первоначального собственника), life estate (титуле, который является действительным только в течение жизни его владельца) и некоторых других. Однако Акт сохраняет концепцию estate (титула) на землю, которая также была частью феодальной системы. Разделение права собственности в соответствии с различными периодами времени - то, что делает право собственности гибкой системой. Основа этой системы - фундаментальный принцип, согласно которому то, что находится в собственности, не является физическим объектом, землей, это некий титул, который дает существенные права, такие как право владения землей или интерес, предоставляющий менее существенные права. Например, право ограниченного пользования на основании сервитута дает право прохода по дороге или на получение дохода (profit a prendre), которое включает право рубки деревьев и добычи торфа на земле.
Право собственности на участок земли включает различные титулы и интересы, в том числе интересы по праву справедливости, например право доверительной собственности на землю. В целях упрощения земельного права Акт сократил число титулов на землю, которые могут быть созданы в будущем. В ст. 10 и 14 Акта определены виды титулов и интересов. Сохранено положение, касающееся государства, согласно Акту 1954 г. "О государственной собственности", как единственного наследника выморочного имущества. Также сохранен принцип, который содержался в старых феодальных законах: Акте Пойнинга 1495 г. (Poyning Act), который был принят ирландским Парламентом, и Statute Quia Emptores*(349) 1290 г., принятый в период правления Эдварда I. Этот принцип обычно называется правилом против неотчуждаемости. Он означает, что владелец титула freehold - fee simple неограничен в праве распоряжения им. Этот титул несколько отличается от титула leasehold (аренды), который отчасти ограничивает его владельца в праве распоряжения. Данный принцип был признан и применялся ирландскими судами*(350).
Статья 12 Акта "О реформе земельного права и передачи титулов" запрещает в будущем создание fee farm grant - вида передачи титула, который стал особенно распространенным в Ирландии. Суть его выражается в передаче титула freehold estate с возможным условием вечной ренты, обязанность выплаты которой сохраняется, пока существует fee simple. Тем не менее некоторые уже существующие виды fee farm grant сохраняются. В ст. 13 Акта установлен также запрет на создание fee tail, и этот титул трансформирован в титул fee simple.
Различные виды титулов и интересов закреплены в ст. 11 Акта, которые могут создать право собственности на землю. Правовыми титулами признаются freehold (безусловное право собственности) и leasehold (аренда). Только freehold является самым большим титулом, признаваемым общим правом, и в наибольшей степени соответствующим понятию права собственности - fee simple.
Право собственности имеет ограниченный характер. Согласно ст. 73 Акта 1965 г. "О наследовании" земля может перейти к государству как наследнику выморочного имущества, т.е. когда скончавшийся собственник земли не оставил завещания, которое было признано действительным, у него нет родственников - наследников. Кроме того, земля может быть принудительно выкуплена на основании осуществления законных полномочий, которыми наделены органы власти. Многие ограничения застройки земли или ее использования предусмотрены Актом 2000 г. "О планировании и застройке". Все эти ограничения права собственности вытекают из статута, и они никак не зависят от прошлых прав Короны, которые были основаны на доктрине титулов. В ч. 2 ст. 11 Акта предусмотрено, что титул fee simple "in possession", т.е. владение титулом fee simple, признается таковым только тогда, когда действительно создан такой титул. Если титулом fee simple владеет лицо "in reversion" или "in remainder", т.е. с правом обратного перехода прав к первичному собственнику или его наследникам, это лицо имеет интерес в отношении такого владения. Например, если Х - собственник fee simple передает пожизненно этот титул А, то А имеет пожизненный титул владения, а Х имеет fee simple с правом на возврат в случае смерти А. Если вместо этого Х передает пожизненный титул с правом на его возврат В, то В имеет fee simple с правом на возврат в случае смети А. Эти примеры являются типичными случаями распоряжения землей и регулировались Актами 1882-1890 гг. о распоряжении землей. Теперь эти акты отменены, и в этих случаях владение землей будет осуществляться на праве доверительной собственности.
Другим правовым титулом признается титул аренды, который возникает, когда владение основано на взаимоотношениях лендлорда и арендатора. Согласно ст. 3 Акта Ирландии 1860 г. "О внесении изменений в Акт о лендлорде и арендаторе" эти отношения основаны на договоре или соглашении сторон, а не владении. Такие договоры являются обычной практикой, применимой к коммерческому имуществу или жилой недвижимости, и они были предметом регулирования многих статутов. Определение термина "аренда" в ст. 3 Акта относится к отношениям лендлорда и арендатора. Ее видами признаются аренда на определенный период и периодическая аренда: на неделю, месяц, год, которая осуществляется в течение соответствующих периодов до того момента, пока любая сторона не уведомит другую сторону о ее прекращении. Исключена возможность заключения tenancy at will (бессрочной аренды), когда арендатор владеет землей полностью в зависимости от желания арендодателя, который имеет право выгнать арендатора в любое время. В настоящее время такое пользование землей рассматривается как пользование на основании разрешения собственника. Исключена tenancy at sufferance (аренда с молчаливого согласия собственника), которая возникает, когда арендатор продолжает владение без согласия собственника, после истечения срока аренды. В этом случае арендатор рассматривается как нарушитель границ владения.
В ст. 11 (4) названного Акта перечислены различные виды правовых интересов, которые предоставляют меньший объем прав по сравнению с fee simple in possession или арендой, но которые предоставляют важные права на землю - право владения, исключая всех иных лиц. Эти интересы создают только ограниченные права в отношении земли, которая находится в собственности другого лица или других лиц.
Сервитут (easement) является одним из самых распространенных прав, которые собственник земли может иметь в отношении земли соседа. Сервитутами являются право прохода через соседскую землю, right of support (право сохранения целостности земли), right to light (право на солнечный свет с соседнего участка). Может быть установлен сервитут о сохранении целостности здания владельцами соседней земли, если здания, расположенные на соседних участках физически соединены друг с другом. В случае сноса одного из них возникает опасность разрушения другого здания. Соответственно собственник снесенного здания обязан обеспечить сохранность сохранившегося здания на чужом участке. Правом проходить по чужой земле или прокладывать на ней кабели, трубы, провода и т.п. обычно обладают организации, которые занимаются электроснабжением, водоснабжением, газоснабжением. Допускается также создание других интересов, предусмотренных законом.
В ирландском земельном праве в течение длительного времени действовало правило о том, что лицо имело право сервитута (например, право прохода) или право на получение выгоды (например, право добычи торфа) на чужой земле без ясно выраженного на то согласия собственника земли. Это право могло возникнуть в результате длительного использования на основании приобретательной давности, когда такое использование осуществлялось открыто, без принуждения и без наличия на то согласия. Акт 2009 г. отменил Акт 1832 г. "О приобретательной давности" и установил правовой режим (основанный на старых принципах) приобретательной давности. Главное изменение состоит в том, что требуемый период использования сокращен до 12 лет (за исключением земель, находящихся в собственности государства, в отношении которых требуется доказать минимальный период использования - 30 лет). Ранее установленные периоды использования составляли минимум от 20 лет и до 60 лет.
Кроме того, Акт 2009 г. предусмотрел, что сервитут и право получения выгоды можно приобрести по общему праву на основании приобретательной давности после регистрации в Регистре документов о передаче титулов или Земельном регистре, либо на основании судебного приказа. Предусмотрено новое правило о том, что сервитуты или право на получение выгоды, которые установлены на основании приобретательной давности, будут рассматриваться как утратившие свою силу, если они не используются в течение 12 лет.
Соглашения об ограничении прав собственника земли (freehold covenants) дают право владельцу титула fee simple требовать исполнить условия такого соглашения от соседних собственников. Примером могут быть требования ремонта общей стены или забора, либо ограничения использования земли для проживания. Эти соглашения касаются так называемых прилежащих прав, которые землевладелец осуществляет в отношении земли, находящейся в собственности соседа. Такие права принадлежат земле собственника, а не лично собственнику. Поэтому, когда землевладелец передает свой титул на землю другому лицу, это лицо получает право требовать исполнения условий такого соглашения. Соответственно, если землевладелец, чья земля обременена такими правами, передает эту землю другому лицу, то бремя соблюдения этих прав переходит вместе с землей, и другое лицо должно будет нести это бремя. В случае отсутствия такого соглашения и возникновения спора о необходимости проведения работ, связанных с общими сооружениями, лицо, которое желает выполнить такие работы, должно получить для этого судебный приказ. Суд может также вынести решение о возмещении расходов лицу, которое осуществило такие работы.
Акт 2009 г. отменил правило, сформулированное в решении английского суда по делу Tulk v. Moxhay, которое предусматривало, что соглашения, ограничивающие использование земли для определенных целей, будут обязательны для наследников титула, но позитивные соглашения (т.е. соглашения, которые предусматривают что-то сделать или затратить средства на ремонт) не имеют такого результата. Акт указывает, что позитивные соглашения, заключенные путем составления документа, будут обязывать наследников титула, если иное не предусмотрено в таком соглашении. В случае если соглашение заключено в отношении зарегистрированной земли, оно также должно быть зарегистрировано в Земельном регистре, для того чтобы оно было признано действительным. Акт предусматривает, что требования об исполнении таких соглашений могут быть предъявлены не только лицами, которые их заключили, но и покупателями титулов на землю и арендаторами.
К обременениям (incumbrance) относятся ежегодные выплаты, залоговое право и другие обязательства в отношении земли, которые могут быть созданы в интересах треть их лиц. Например, когда земля передана пожизненно А с последующим переходом титула fee simple В, а A и В - члены семьи собственника земли, другие члены семьи тоже могут иметь интересы в отношении этой земли. Эти интересы могут быть обеспечены годовыми выплатами, выплатой доли в наследстве, которые могут обременить землю и соответственно А и В. Другим видом обременений может быть ипотека, которая обеспечивает погашение займа.
Рента в случаях аренды (rent payable under tenancy) представляет собой право получать такую ренту в течение срока аренды. Такое право рассматривается как интерес, которым обладает лендлорд, в отличие от права на возврат имущественного права после окончания срока аренды. Этот интерес может быть передан иному лицу, и такое лицо приобретает право получать ренту. Что касается лендлорда, то он сохраняет право на возврат ему имущества и права требовать исполнения иных условий аренды.
Интересом признается possibility of reverter (возможность обратного перехода имущественных прав к первоначальному собственнику или его наследникам). Этот интерес может быть передан какому-либо другому лицу.
Допускается создание права на получение выгоды (profit a prendre). Этого рода интерес, как и сервитуты, можно осуществлять в отношении чужой земли. Такие интересы могут быть "прилежащими" правами. Однако правом на получение выгоды может обладать также лицо, которое не является соседом обремененного участка. Более того, таким интересом может обладать лицо, которое не имеет никаких интересов в отношении какой-либо земли, кроме интереса получения выгоды. Право на получение выгоды - это право доступа на чужую землю и извлечение из нее чего-либо, что существует на ней естественным образом: право на добычу полезных ископаемых, добычу торфа, выпас скота, рыбную ловлю, охоту.
Типичным примером публичного или обычного права может служить право публичного прохода, которое похоже на сервитут. Различие заключается в том, что право публичного прохода может осуществляться не только собственником соседнего участка, но и любыми лицами. Обычными правами, как правило, пользуются люди в определенной местности, например в парке или рекреационной зоне.
Обременение владения рентой (rentcharge) нужно отличать от ренты, выплачиваемой в случае аренды. Такой интерес возникает, когда рента, которую нужно выплачивать лендлорду, является обременением земли и никаких отношений "лендлорд - арендатор" не существует между лицом, который имеет право на ренту, и плательщиком ренты. Такие обременения рентой часто использовались в случаях распоряжения землей, а некоторые ее виды могли возникать на основании статута. В настоящее время такие обременения возникают редко. Статья 41 Акта 2009 г. запрещает создавать обременения владения рентой. Однако сохраняется действие уже существующих рентных обременений и допускается создание некоторых видов таких обременений, предусмотренных статутом.
Предусмотрено право занятия земли с целью вступления во владение ею и право восстановления владения применительно к правовому титулу (right to entry или re-entry attached to legal estate), которые применимы и в случаях аренды. Право возврата владения всегда сохраняет лендлорд в случаях нарушений условий соглашения об аренде арендатором.
До вступления в силу Акта 2009 г. был возможен односторонний раздел joint tenancy (совместного владения землей) путем продажи или залога совладельцем. Такой односторонний интерес признан несправедливым, приводящим к утрате другим совладельцем права передачи имущества по наследству и в итоге к созданию таких условий, когда землей будет владеть только одно лицо. Акт предусматривает, что любая передача, включая ипотеку или любой договор по передаче земли, находящейся в совместном владении, или приобретение интереса другого лица в отношении такой земли совладельцем без предварительного согласия другого совладельца признается недействительным.
В названном Акте урегулирован также ряд вопросов, касающихся заключения договоров, связанных с землей. Акт подтверждает правило о том, что любой договор о продаже земли или об ином распоряжении землей, включая аренду, отказ от права на титул, ипотеке, установлении сервитутов, должен быть составлен в письменной форме либо подтвержден показаниями свидетелей в письменной форме и подписан лицом, в отношении которого предъявлен иск, или лицом, которое является "уполномоченным представителем". Предусмотрено, что эти условия не касаются случаев частичного исполнения или других доктрин общего права справедливости и что, для того чтобы договор был признан действительным, не обязательна уплата депозита, если только в договоре не предусмотрено иное.
Акт изменил противоречивое решение Верховного суда Ирландии по делу Tempany v. Hynes*(351), согласно которому в случае признания договора о продаже земли действительным приобретенный интерес в отношении земли переходит к покупателю в размере выплаченной покупной цены (обычно только 10%, т.е. в размере депозита). Акт предусматривает, что весь интерес в отношении имущества переходит к покупателю на основании признания договора действительным, если только иное не предусмотрено в договоре. Это сделано для того, чтобы защитить интересы покупателей от судебных решений об обеспечении ипотеки, которые могут быть зарегистрированы против интересов продавца после того, как договор вступил в силу.
Акт подтверждает с некоторыми важными изменениями многие нормы, принятые еще в XIX в., регулирующие порядок исследования оснований приобретения титула. Так, Акт 1874 г. "О продавце и покупателе" требовал, чтобы продавец представлял доказательства законного приобретения титула за последние 40 лет. Этот период сейчас сокращен до 15 лет. Арендаторы, заключающие договоры аренды сроком более пяти лет, также могут требовать от лендлорда представления документов о приобретении титула за последние 15 лет, если договором не предусмотрено иное. Согласно старому статутному праву арендатор вовсе не имел на это права, хотя судебная практика выработала по данному вопросу иные правила. Были изменены также многие положения, касающиеся ипотеки, которые содержались в Актах о передаче титулов, принятых в период с 1881 по 1911 г.
