2020-09-24
74
Значение понятия "право собственности" непостоянно. Методы, посредством которых люди оценивают этот важный институт, и, следовательно, значение, какое они придают этому понятию, меняются в течение времени. Это связано с изменениями целей, которым служит этот институт, и ожиданий в отношении него общества и господствующего класса. Когда такие ожидания изменяются, право собственности становится противоречивым вопросом: возникают дискуссии о том, каким должен быть этот институт и что он собой представляет. Поскольку этот институт создан человеком, предполагается, что он создан для определенной цели: либо чтобы служить важным потребностям человека, либо чтобы обеспечить желания общественных классов, которые установили этот институт или вынуждены изменять его*(544).
Когда речь идет об имущественных правах, то в канадском праве обычно используется термин право собственности на реальное имущество, а не "право собственности на землю". Термин "реальное имущество" включает surface rights (права на поверхность земли), любые здания на земле, любые mineral rights (права на полезные ископаемые под землей) и все то, что признается постоянно связанным с землей. При этом вещи, постоянно находящиеся на земле, но не связанные, т.е. не прикрепленные к ней, не являются реальным имуществом. Следует отметить, что по современному праву Канады эти имущественные права имеют ограниченный характер и собственник имеет больше прав на здания и принадлежности земли, чем на саму землю как таковую, и во многих случаях он не имеет прав на подземное пространство и полезные ископаемые.
Общее право закрепляет принцип, согласно которому владелец титула на землю также имеет титул на все пространство до небес и вниз до центра земли. Современное право вносит свои коррективы в эти сформировавшиеся еще столетия назад представления. Право реального имущества отражает особенности регулирования собственности на поверхность земли, воздушное пространство, недра и воду.
Собственник имеет право на воздушное пространство над его землей только для целей использования и получения пользы от своей земли и для того, чтобы исключить возможность приобретения кем-либо другим права на это воздушное пространство. Как правило, пределы на воздушное пространство ограничены целью обеспечить обычное использование имущества собственника и получить пользу от этого использования. Собственники и арендаторы, которые имеют имущественные интересы в отношении здания, могут также иметь имущественные интересы на воздушное пространство над этим зданием.
Принципы регулирования прав на воздушное пространство были сформулированы в решениях английских судов по делам Kelsen v. Imperial Tobacco Co. Bernstein v. Skyviews, эти принципы восприняты в судебной практике канадских судов, они получили дальнейшее развитие и детализацию. В решении по делу Air Canada v. Manitoba*(545) суд пришел к выводу, что провинция не имеет имущественного права или законодательных полномочий в отношении воздушного пространства над его землей. Иск был предъявлен в связи с тем, что законодательство провинции Манитоба предусмотрело обязанность уплаты налога на продажу спиртных напитков пассажирам самолетов, пролетавших над территорией Манитобы и совершивших посадку на территории провинции. Суд решил, что продажи спиртных напитков осуществлялись не в пределах провинции и этот налог не соответствовал Конституции. Воздушное пространство не является объектом права собственности провинции, его нельзя разграничить. Полномочия провинции по установлению налогов не распространяются на имущество, которое находится вне пределов провинции.
Воздушное пространство признается объектом права частной собственности. Согласно ст. 133 (1) Акта Манитобы 2007 г. "О реальном имуществе" (в ред. 2013 г.)*(546) участок воздушного пространства означает объемный участок, который либо занят или не занят всем или частью здания или иным сооружением, и он указан на плане воздушного пространства. Зарегистрированный собственник может создавать участки воздушного пространства, отделимые от поверхности земли, и получать на них титул путем регистрации плана воздушного пространства. Этот план не может быть зарегистрирован, если: титул на землю, частью которой являются участки воздушного пространства, не зарегистрирован; земля, частью которой являются участки воздушного пространства, или ее часть не указана в зарегистрированном плане раздела земли и в некоторых иных других случаях. Участок воздушного пространства, созданный на основании плана и который включает землю, может быть передан, сдан в аренду, заложен, обременен и с ним можно осуществлять иные действия, как с и землей, которая зарегистрирована, и он может быть разделен (ст. 133 (4) Акта).
Акт Британской Колумбии 1996 г. "О титуле на землю"*(547) также регулирует вопросы собственности на воздушное пространство (ст. 138-146). В его ст. 138 дано определение участка воздушного пространства. Воздушное пространство включает землю и переходит вместе с передачей земли (ст. 139 Акта). При передаче участка воздушного пространства к приобретателю не переходит сервитут любого вида, если это прямо не предусмотрено в соглашении. Если в соглашении прямо не предусмотрено иное, то титул на воздушное пространство над верхними его пределами и под нижними его пределами остается у лица, которое его передает.
Собственник fee simple, чей титул зарегистрирован, может путем представления плана воздушного пространства создать один или несколько участков воздушного пространства, разделенных между собой, и получить нерушимый титул на них. Участок воздушного пространства может быть передан, сдан в аренду, заложен и т.п., как и другая земля, титул на которую зарегистрирован. Участок на воздушное пространство может быть разделен в соответствии с Актом Британской Колумбии 1998 г. "О собственности на воздушное пространство"*(548) (ст. 143 Акта). Участки воздушного пространства могут быть выделены над автомобильными магистралями, правами над которыми наделена Корона на праве, переданном провинции и другим лицам (ст. 142 Акта). Титул или интерес в отношении участка воздушного пространства, если им владеют отдельно, подлежит оценке для целей налогообложения (ст. 145 Акта).
Согласно общему праву собственник прибрежной земли имеет право на природный поток воды, протекающей рядом с его землей или через его землю в неизмененных объеме и качестве. Общее право обеспечивает очень строгие гарантии осуществления имущественных прав. Люди имеют право как использовать свое имущество, так и извлекать пользу из него. Однако эти права должны осуществляться с учетом обязанности не нарушать прав других лиц использовать свое имущество и получать от этого пользу. Этот принцип был сформулирован в английском праве еще в середине XIII в. Генри Бректон - знаменитый в то время юрист*(549) писал, что "никто не может делать в своем поместье таких вещей, которые бы причиняли ущерб или неудобства своему соседу". Бректон, чьи труды в последующем стали основой доктрины причинения неудобств, указывал, что землевладелец не может поднимать уровень воды в своем пруду, затопив землю своего соседа, он не может изменить направление течения воды и лишить своего соседа воды*(550).
Общее право предоставляет право прибрежному собственнику земли использовать неограниченный объем воды для "обычных целей", к которым традиционно относятся только домашние нужды и ведение сельского хозяйства. В течение второй половины XIX в. и первой половины XX в. прибрежные права играли важную роль в обеспечении охраны и восстановлении озер и рек в Северной Америке. Прибрежные права определяются в общем праве в качестве принадлежности земли, которая граничит с водой. Собственник прибрежной земли наделен определенными правами на воду, которая примыкает к его земле, даже если земля, покрытая водой, принадлежит кому-то другому. Эти права существуют независимо от того, является ли вода судоходной рекой, подвержена ли она действию приливов и отливов, или она является частью океана.
Положение о том, что "даже, если земля, покрытая водой, принадлежит кому-то другому" означает, что прибрежные права могут распространяться на земли, которыми владеет Корона. В решении суда по делу Attorney-General of Canada v. Western Higbie*(551) было отмечено, что признание за ответчиками определенных прибрежных прав на покрытые водой прибрежные земли не будет являться основанием для ограничения установленных границ права владения или верховной власти Короны.
Собственники имущества, примыкающего к водному объекту, традиционно обладают riparian (прибрежными) правами на берега ручьев и рек и litoral (приморскими) правами на берега морей и озер. Обычно используется только один термин "прибрежный", который относится ко всем правам применительно к морскому берегу и берегам всех иных водных объектов. Корона сохраняет титул на aquatic Crown land (земли Короны, занятые водами) в пределах их природных границ, за исключением случаев, когда эти земли давным-давно были кому-то пожалованы.
Прибрежные права следуют юридической судьбе земельной собственности. К ним относятся право доступа к воде, забор воды, защита земли от эрозии (размыва), право собственности на приращение земли и пользование водой для домашних целей, не изменяя при этом объема и качества водного потока. Все эти права были выработаны в общем праве. Одни из первоначальных прибрежных прав были отменены статутами, другие сохранились как права, предусмотренные общим правом.
Управление водными землями Короны осуществляют главным образом провинции на основании норм статутного права. Акт Британской Колумбии 1996 г. "О земле"*(552) определяет землю Короны как землю, в том числе землю, как покрытую, так и не покрытую водой, или интерес в отношении этой земли, которым наделено правительство провинции. Статья 4 Акта возлагает обязанность управления всеми землями Короны, за некоторыми исключениями, на министра. В Британской Колумбии эти функции осуществляет Министерство земель, парков и жилищного строительства. Британская Колумбия признает право владельцев прибрежной земли защищать свою землю от эрозии и наводнений. Они могут возводить заграждения, защитные сооружения, но только на природной границе своей земли. Если возникает необходимость строительства какого-либо сооружения ниже границы земли, т.е. в воде, то нужно получить согласие Короны.
Первоначальным и фундаментальным прибрежным правом было право использовать и забирать воду из ручья или реки для домашних нужд. Многие люди использовали общий ручей для забора воды для домашних нужд, орошения. Это право было отменено в Британской Колумбии. В настоящее время действует система лицензирования пользования водой, которая должна обеспечить сохранение качества воды в интересах водопользователей, которые находятся ниже по течению. Водопользователи могут забирать ограниченный объем воды для своего собственного использования, и они не могут изменять течение водного потока без согласия Короны.
Акт Британской Колумбии 1996 г. "О воде"*(553) содержит определение понятия "владелец". Это лицо, обладающее правом владения любой землей, рудником либо осуществления предпринимательской деятельности в Британской Колумбии, а также лицо, имеющее непосредственный интерес в отношении земли, рудника или предпринимательства. Под домашней целью понимается пользование водой для содержания домашнего хозяйства, санитарных нужд, противопожарных нужд, питья домашних животных и птиц и орошения сада в объеме, не превышающем 1012 куб. м для водоснабжения жилого дома. Согласно ст. 6 и 7 этого Акта для пользования водой в этих целях требуется получение лицензии.
На землю, которая примыкает к водному объекту, оказывают влияние природные процессы, эта земля подвержена эрозии, происходит нанос земли (приращение). Право собственности на наносы земли длительное время было предметом юридических дискуссий. Согласно общепринятому в Британской Колумбии принципу собственник прибрежного имущества не может владеть землей, которая явилась результатом внезапного наноса вследствие наводнения или искусственного вмешательства в природные процессы, подъема уровня воды в озере или потоке. Однако прибрежные собственники земли приобретают право собственности на землю, которая была нанесена в результате постепенного и незаметного приращения. Это правило также применяется в некоторых случаях, когда земля постепенно и незаметно наносится на землю в результате строительства какого-либо сооружения, расположенного на чужом участке. Изменения естественной границы участка, которые происходят из-за приращения земли, определяются в соответствии с актами Британской Колумбии 1996 г. "О титуле на землю"*(554) и "О выяснении титула на землю"*(555). Согласно ст. 95 (1) Акта "О титуле на землю" факт законного приращения земли должен быть удостоверен при проведении обследовательских работ и отражен в плане.
К числу прибрежных прав относится также право беспрепятственного доступа к воде через прибрежные земли для целей навигации. Это право существует отдельно от публичного права судоходства, и право доступа к воде применяется и в отношении несудоходных вод. Право доступа действует в отношении всей береговой линии. Поэтому не допускается строительство на прибрежной земле, если это приводит к затруднениям доступа к воде. Вопрос о том, является ли создание сооружения вмешательством в право доступа к воде, решается в каждом конкретном случае.
Сфера влияния, или, иначе говоря, сфера действия, прибрежных прав стала важным вопросом в Британской Колумбии. В частности, предпринимались попытки предъявить иски о признании имущественных прав на дно водных объектов, которые примыкали к частным землям. В случаях, когда водный поток протекает между берегами двух частных земель, сфера влияния прибрежных прав распространяется от каждого берега до центра или середины водного потока. Этот принцип практически может быть применен только в тех случаях, когда речь идет об узких ручьях или о небольших бухтах, где расстояние между берегами относительно небольшое. Было признано непрактичным распространять сферу действия прибрежных прав до центра водных объектов иных, чем очень небольшие озера.
В решении суда по делу Kennedy v. Husband*(556) было подтверждено, что принцип "ad medium filum aquae" ("до середины линии потока") не применяется к большим судоходным водным объектам. Это особое право, которое по своей природе больше похоже на имущественное право, чем на право прибрежного собственника, было отменено в Британской Колумбии. Статья 55 Акта "О земле" не допускает права собственности или контроля в отношении дна ручьев, озер, рек и других водных объектов в провинции.
Прибрежные земли всегда имели стратегическое значение для морской коммерческой деятельности. Поэтому толкование традиционного права доступа "до глубокой воды" для судоходства всегда включало право строительства сооружений на береговой полосе для того, чтобы обеспечить такой доступ. Судебное право предусматривает, что прибрежные собственники имеют ограниченное право строительства плавающих верфей или доков, которые не препятствуют публичному праву навигации и только в тех пределах, когда они присоединены к их собственной земле*(557). Однако это право не распространяется на сооружения, которые прикреплены якорями или каким-либо иным способом к береговой линии или дну прилегающего водного потока. Поскольку титул на большую часть береговой линии и дно водных объектов принадлежит Короне, нужно получить согласие Короны для строительства подавляющего большинства сооружений.
Весьма своеобразно решен вопрос о праве собственности на недра и полезные ископаемые. По общему правилу в Канаде есть два обладателя имущественных прав на разные части одного и того же участка земли. Один владеет правами на поверхность земли, и ему принадлежит право на земную поверхность и только на такие полезные ископаемые, как песок и гравий. Права на недра зарезервированы за Короной. Компания или физическое лицо, которые имеют право на добычу полезных ископаемых, владеют всеми полезными ископаемыми, найденными под этой землей и на ней. Владелец права на добычу полезных ископаемых имеет право проводить геологоразведочные работы и добывать полезные ископаемые, но одновременно он обязан осуществлять такие работы обоснованным способом, т.е. так, чтобы не препятствовать использованию поверхности земли.
Действует система свободного доступа на земли, которая еще иначе называется системой свободной разведки и добычи полезных ископаемых. Эта система предоставляет компаниям и физическим лицам, получившим права на добычу, исключительное право на полезные ископаемые, находящиеся под поверхностью земли на глубине вплоть до центра земли, собственником которых является Корона.
Источником системы свободного доступа на земли является английское право, которое основано на юридической фикции, что Корона имеет титул на все, что находится под поверхностью земли, несмотря на то что иные лица могут иметь титулы и интересы в отношении данной земли. Основы этой доктрины были заложены еще в феодальные времена. Принцип свободного доступа на земли был установлен в период "золотой лихорадки" в Северной Америке в середине 1880-х гг. Он был основан на уверенности в том, что добыча полезных ископаемых является способом создания благополучия и поощрения заселения земель.
Свободный доступ на земли в Канаде начался на западе и впервые был закреплен в Акте Британской Колумбии 1859 г. "О золотых приисках". Позднее аналогичные законы были приняты и в других провинциях и территориях, а также на федеральном уровне. Несмотря на принципиальные изменения социальных, экономических и экологических условий современной действительности по сравнению с условиями жизни в середине XIX в., система свободного доступа на земли действует и сейчас. Разрешаются добыча на частных землях без согласия собственника, практически нерегулируемый доступ на земли Короны.
Для того чтобы приобрести права доступа к полезным ископаемым, нужно только "застолбить" участок, где будет вестись добыча, т.е. отметить его вехами и заплатить минимальную годовую плату, и получить неограниченный во времени доступ к полезным ископаемым в земле. Существуют три основных права, связанных с правом свободного доступа: проходить и иметь доступ на земли, в которых могут быть полезные ископаемые; определять местонахождение полезных ископаемых и регистрировать свое требование, не консультируясь по этому вопросу с Короной; получать в аренду полезные ископаемые без рассмотрения этого вопроса Короной.
Права на добычу полезных ископаемых имеют приоритет по отношению к правам частной собственности на землю, правам других пользователей природными ресурсами. Иные природопользователи могут осуществлять деятельность, предварительно получив на то разрешение Короны. Корона может отказать им в предоставлении прав пользования. Например, нефтегазодобывающие компании могут начать деятельность после того, как они приобрели права на подземное пространство земли либо, как это чаще всего происходит, путем приобретения этих прав на землях Короны на аукционах, которые проводят правительства провинций и территорий. Иная ситуация складывается при приобретении прав владения лесами лесозаготовителями. Когда объявлен прием заявлений о получении прав на лес для лесозаготовок, решение о том, кому будет предоставлено это право, будет принято по усмотрению министра лесов, и он может даже принять решение не предоставить никому из заготовителей такого права.
Free miner (свободным горняком) может быть любое лицо, которое намерено найти месторождение и вести добычу, обычно оно имеет право доступа на частную землю. Оно может застолбить участок для добычи, не уведомив об этом собственника поверхности земли. Собственник земли имеет только право на компенсацию за ущерб и утрату своего имущества. Свободный горняк по закону также не обязан консультироваться с собственником земли или информировать его о своих планах. Поэтому очень часто возникают судебные споры между собственниками поверхности земли и лицами, которые требуют права на полезные ископаемые.
Считается, что добыча полезных ископаемых на землях Короны - это самый лучший вид их использования. Все земли Короны открыты для разведки полезных ископаемых и их добычи, кроме тех, на которых эта деятельность не допускается по статуту. Право добычи полезных ископаемых имеет приоритет по отношению к правам коренных народов на землю. Система свободного доступа на земли не признает и не принимает во внимание исконный титул. Система предоставления прав добычи полезных ископаемых основана на принципе, согласно которому кто первый застолбил участок, тому и принадлежит право на добычу. Это, естественно, является причиной возникновения споров.
Основные характерные черты системы свободного доступа на земли определены в статутном праве. Например, "свободный горняк" в Британской Колумбии должен получить бесплатный сертификат, а в Онтарио - лицензию на геологоразведку. Такую лицензию нужно получить в большинстве провинций и территорий, кроме Альберты, Саскатчевана, Новой Шотландии и Юкона. Лицензия дает право проводить геологоразведочные работы на любых землях провинций и территорий.
Свободный горняк имеет право доступа на любые земли, частные и публичные, за некоторыми исключениями. Нет доступа на частные земли, на которых права на полезные ископаемые не принадлежат Короне. Однако в подавляющем большинстве случаев Корона зарезервировала за собой права на подземные пространства и полезные ископаемые. Существуют исключения, предусмотренные законодательством, например, нельзя вести геологоразведку на земле, занятой зданиями; участках, прилегающих к жилым домам (на расстоянии 75 м от дома); землях, занятых фруктовыми садами; землях, которые обрабатываются; кладбищах; землях, которые имеют историческое значение; землях, на которых уже ведется добыча; землях, занятых парками и рекреационными зонами. Возможно исключить из сферы действия свободного доступа земли на основании министерского приказа, обычно для целей создания парков.
Действуют специальные правила о том, как вести геологоразведку и как застолбить участок. Staking (определение границ участка - места будущей добычи) - это технический процесс. В Канаде наиболее распространена система, когда вбивают четыре столба в каждом углу участка, обозначающие участок будущей добычи. В Британской Колумбии и Юконе действует система двух столбов. Требуется установить два столба, которые определяют линию расположения участка между ними. Застолбить участок - это основа приобретения прав на полезные ископаемые и главный источник определения сферы и законности прав на участок. Требования на участок подлежат регистрации для того, чтобы приобрести действительный и приоритетный титул. Признание "застолбленного" требования на участок дает "свободному горняку" право доступа на поверхность земли и добычи полезных ископаемых.
Английское общее право признает метеориты собственностью землевладельца, и метеориты, находящиеся в недрах земли, могут быть объектом прав добычи полезных ископаемых. Сообщать о находке метеорита не обязательно. В решении Апелляционного суда Британской Колумбии было признано, что древесина в лесу, произрастающем на заложенной земле, является частью этой земли, и судья, рассматривавший это дело, риторически заявил, что метеорит, упавший на землю, также будет частью этой земли*(558).
Метеорит может быть предметом спора в соответствии с законодательством о добыче полезных ископаемых, действующим в провинциях, но на практике таких случаев не было. Метеориты можно свободно продать. Согласно Акту 1985 г. "Об экспорте и импорте культурного имущества" (ст. 1) "метеорит" означает любой объект природного внеземного происхождения. Метеориты и тектиты, которые извлечены из земли на территории Канады, включая территориальные воды, из снега или льда, а также найдены на поверхности земли, можно экспортировать при наличии на то разрешения. Метеориты, которые находятся в Канаде, но не найдены на ее территории, можно экспортировать без разрешения.
Многие канадские юристы полагают, что в современном канадском праве наблюдается отчетливая тенденция ослабления и размывания имущественных прав под давлением органов власти и в несколько меньшей степени деятельности судов. Так, путем издания статутов, правил и принятия судебных решений изменяются нормы обычного права, касающиеся ответственности за нарушение прав прибрежных собственников земли, они лишаются права на судебную защиту в случаях причинения вреда водным объектам, их загрязнения, одновременно разрешаются те виды деятельности, которые запрещало общее право.
Законодательные органы принимают законы, которые легализуют нарушение границ владения, причинение неудобств, освобождая тем самым загрязнителей от ответственности, предусмотренной общим правом. Как объяснил один судья, "верховенство имеет закон, принятый органом законодательной власти, и если он принят, то определенные действия считаются законными, они не могут быть признаны противоправными в результате предъявления иска"*(559). Таким образом, законы обеспечивают защиту загрязнителям, которым предъявлены судебные иски, со стороны законодательной власти. При решении вопроса о том, действительно ли существуют определенные виды деятельности, которые признаются безнаказанными, суды обычно выделяют положения статутов, содержащие разрешающие нормы.
Тем не менее согласно разрешающим статутным нормам предполагается, что при осуществлении соответствующих видов деятельности будут соблюдаться права частных собственников, и в определенных случаях нельзя требовать защиты законодательной власти. Например, обязанность компании содержать автомагистраль не может привести к выводу о признании законным использования этой компанией соли, причиняющей ущерб дороге, вместо которой можно было бы использовать безвредные антигололедные реагенты. Точно так же право вырабатывать электроэнергию не дает права компании причинять неудобства, она должна применять такие способы производства электроэнергии, которые не нарушают имущественных прав иных лиц.
Бывают случаи, когда причинение вреда является неминуемым последствием законодательно разрешенной деятельности, и причинитель ущерба в этих случаях может обратиться с требованием о защите к законодательной власти. Допуская такую деятельность, законодатель вынужден в этих случаях отменять те правила, которые ранее были запрещены общим правом.
Хотя законодательно разрешенное причинение неудобств является столь же старым, как и права, которые они нарушают, такие случаи все же были исключениями из общих правил. Санкционированные статутом разрешения о нарушении имущественных прав стали все более обычными. Так, в конце XVII в. законодатели приняли серию законов о мельницах, для того чтобы содействовать их развитию. Желая поощрить строительство мельниц и защитить мельников от дорогостоящих судебных исков, они разрешили собственникам мельниц затапливать прилегающие к ним земли. Хотя эти законы и предусматривали денежную компенсацию, они лишили потерпевших их прав на судебную защиту, возмещение причиненных убытков и действия по предотвращению ущерба от наводнений, которые в ином случае были бы предусмотрены общим правом.
Самые драматические иллюстрации нарушения имущественных прав властью можно найти в английских, американских и канадских законах, защищающих железнодорожные компании от ответственности, предусмотренной общим правом. Паровозы стали источниками шума, вибраций, дыма и пожаров. Обычными являются иски по поводу причинения неудобств железнодорожным транспортом. Тогда были приняты статуты, освобождавшие от ответственности железнодорожные компании.
Примером может служить решение суда по делу Brand v. Hammersmith & City Railway Co.*(560), когда был предъявлен иск к канадской тихоокеанской железнодорожной компании в связи с пожаром, который возник от искр, вылетевших из трубы локомотива. В этом деле компания признала, что по общему праву она была обязана возместить ущерб, причиненный пожарами от ее паровозов. Однако она утверждала, что Парламент, разрешив использовать паровозы, также разрешил использовать огонь, и в этом случае неизбежны случайные выбросы искр из труб паровозов. Компания указывала, что Парламент тем самым освободил от ответственности железнодорожные компании за ожидаемые и неизбежные последствия эксплуатации паровозов. Тайный совет согласился с этими доводами.
"Это отвратительное и абсурдное законодательство, - заявил Лорд-канцлер, оценивая решение по делу Brand v. Hammersmith, - которое разрешает делать какие-то вещи и в то же время допускает возможность ограничения этой деятельности на основании судебного решения, в то время как законодательный орган ясно разрешил такую деятельность"*(561).
Регистрация земли
В Канаде действуют две системы регистрации земли: регистрация документов о передаче титула на реальное имущество и регистрация титулов. Система регистрации документов о передаче титула на реальное имущество применяется во многих восточных провинциях, она представляет собой записи и хранение всех документов, касающихся определенного участка земли. Документы о титуле на участок являются предметом публичной записи, и тем самым регистрация выступает источником публичной информации. Однако регистрация не имеет отношения к вопросу о действительности документов, содержащихся в регистре.
Зарегистрированные документы формируют цепь титулов, и каждое звено в этой цепи подлежит тщательному изучению, для того чтобы убедиться в том, что собственник, указанный в записи последнего документа о передаче титула, имеет действительный титул, в отношении которого есть обременения, сервитуты или интересы. Обычно в законодательстве определяется период, исчисляемый прошлыми годами, требующийся для признания титула, т.е. определяется период в прошлом, в течение которого нужно изучить действительность титулов, а не всю историю передачи титулов, начало которой было связано с первоначальным пожалованием титула Короной. Результат исторического изучения титула отражает действительность существующего титула. Это имеет особое значение в отношении титула на рудники и полезные ископаемые в определенных районах страны, когда отсутствие указания о резервировании прав на эти объекты может существенно затронуть права покупателя больших площадей сельскохозяйственных земель.
Система регистрации документов о передаче титула на реальное имущество работает очень хорошо, если описание земли правильно определяет ее границы, можно быстро найти соответствующие документы и регистрация носит обязательный характер. Интересы в отношении земли, которые имеют дефекты, или отсутствующие документы в исторической цепи титула создают проблемы, которые могут быть решены только в суде.
Фундаментальным принципом регистрации документов о передаче титула является приоритет регистрации. Это означает, что, как правило, во всех случаях приоритет имеет документ, который был зарегистрирован, по отношению к документу, исполненному ранее, но не зарегистрированному. Однако для того, чтобы предшествующая регистрация имела приоритет, нужно, чтобы покупатель приобрел имущество путем consideration (встречного удовлетворения) и не был осведомлен о предшествующем документе о передаче титула на реальное имущество.
Переход права собственности осуществляется путем составления deed (документа о передаче титула на реальное имущество), в котором содержатся описание передаваемого имущества; условия передачи титула и встречного удовлетворения; наименования сторон; соглашение, гарантирующее действительность титула, т.е. то, что покупатель получит "спокойное" владение, а продавец подготовит и исполнит все требуемые в этом случае документы. Функция регистратора заключается в проверке соответствия регистрируемых документов установленным требованиям и их индексировании.
Другая система регистрации земли представляет собой регистрацию титулов. Термин "title registration" ("регистрация титула") применяется к любой системе регистрации, которая подтверждает титул. Эта система действует на западе страны и основывается на системе Роберта Торренса, которая начала использоваться в Южной Австралии в 1858 г. Впервые система Торренса была применена в Канаде в Северо-Западных Территориях с 1 января 1887 г. на основании Акта 1886 г. "О реальном имуществе Территорий". В настоящее время, например, в провинции Альберта действует Акт Альберты 2000 г. "О титулах на землю"*(562).
Основные элементы этой системы формируют принципы правовой основы нерушимости титула: зеркальный принцип, принцип занавеси, принцип страхования (или принцип чистоты).
Регистр должен отражать все существующие права, связанные с земельным участком, - зеркальный принцип. Поэтому в результате нерегистрации имущественного интереса изменяются приоритеты, на основе которых осуществляется контроль этих интересов. Любая регистрация, которая проведена без предварительного уведомления лица, имеющего предшествующий интерес, может явиться основанием предъявления иска о признании приоритета по отношению к ней. Уведомление в этом случае обычно осуществляется путем регистрации.
Титул считается нерушимым, когда его нельзя сделать дефектным на основании какого-либо предшествующего акта, который может разрушить действительность настоящих прав. Следовательно, регистрация обеспечивает защиту от любого дефекта титула для лица, которое указано в регистре как собственник участка земли. Эта концепция представляет собой "опускание занавеси" на все прошлые сделки, т.е. она не принимает их во внимание и не требует подтверждения действительности титула.
Принцип занавеси является основой нерушимости титула, это главное в системе Торренса, и это требует удостоверения титула. Согласно системе Торренса занавесь должна быть опущена на все прошлые дела, связанные и участком земли. Другими словами, если А зарегистрирован как собственник участка Х, не нужно оглядываться в прошлое, чтобы убедиться в том, что действительно ли А приобрел имущество у кого-либо, кто имел право продать его, или в том, что предшествующая документация не имеет дефектов (как это требуется в системе регистрации документов о передаче титула). Система Торренса предполагает, что регистр должен содержать все значимые сведения о титуле на конкретный земельный участок и о всех интересах, которые существуют в отношении него. Регистр должен быть зеркалом всех прав на участок земли.
Принцип страхования или чистоты титула связан с образованием фонда страхования для выплат компенсации за ошибки, допущенные при страховании. Если государство ответственно за выдачу титула, оно обеспечивает удостоверение нерушимого титула, тогда оно должно отвечать за допущенные ошибки, и страховой фонд предназначен для их компенсации. Собственник, который лишился своего имущества, может предъявить иск к этому фонду за любые ошибки, явившиеся результатом обмана или административных ошибок.
Отличительной чертой системы Торренса всегда было то, что покупатель, которого обманули, не приобретал нерушимого титула. Однако добросовестный покупатель не может лишиться своих прав из-за обманных действий, которые были совершены ранее. Тем не менее во всех случаях титул обманутого лица уязвим, к этому лицу может быть предъявлен иск. Обман должен иметь своим результатом утрату титула или приобретение приоритета над иным интересом, несмотря на то что он уже зарегистрирован. Хотя система Торренса предполагает, что регистр должен отражать сведения о всех правах и интересах на участок земли, тем не менее, большая часть, если не вся система Торренса, допускает существование некоторых прав, которые не зарегистрированы, но они обязывают покупателя.
В провинции Альберта согласно ст. 61 (1) Акта "О титулах на землю" такими интересами являются: неуплаченные налоги; публичные дороги или право прохода и другие публичные сервитуты; любая аренда на период, не превышающий три года; любое право экспроприации, предусмотренное статутом, которое может быть предоставлено любому лицу, или корпорации, или Ее Величеству и некоторым другим лицам.
Акт Альберты "О титулах на землю" требует регистрации планов обследования земли. Такой план - это один из основных документов, подтверждающих титул на землю, на нем показаны границы участка и угловые знаки, установленные для того, чтобы показать пределы права собственности. Земельная граница может быть прямой или искривленной линией на или над поверхностью земли. Граница может быть обозначена знаками на углах, установленными на земле, как это показано на плане обследования. Некоторые границы не обозначаются на земле, но они определяются путем текстуальных описаний или описательных планов, которые создают новые границы.
Раздел земли допускается на основании разрешения и регистрации плана раздела. В плане могут быть указаны зарезервированная земля, дороги на участке, участки занятые публичными сооружениями, как того требует Акт Альберты 2000 г. "О муниципальном управлении"*(563). В плане должна содержаться вся информация, которая требуется для определения границ новых участков. После регистрации плана действующий титул полностью отменяется или отменяется только частично, и новые титулы выдаются зарегистрированным собственникам. Титулы на резервные земли и участки защиты публичных сооружений выдаются муниципалитету.
Акт Альберты 2000 г. "Об имуществе кондоминиума"*(564) предусматривает отдельное право собственности на пространство в пределах здания и на незанятую землю в пределах участка, которое обозначается как отдельный объект на плане кондоминиума. Когда речь идет о здании, границы отдельных объектов определяются путем указаний на этажи, стены или потолки. План кондоминиума должен быть зарегистрирован. Может быть зарегистрирован план раздела объемного пространства (планы пространства). В отличие от плана кондоминиума, который, кроме незанятой земли кондоминиума, требует указания границ отдельных объектов в отношении физически существующей структуры, пространственные границы не зависят от физической структуры и определяются в планах в виде геодезического профиля.
Акт Альберты "О титулах на землю" предусматривает также регистрацию плана обследования, когда земля требуется для установления сервитута либо права прохода. Регистрация этого вида планов не затрагивает удостоверения титула на землю, которая показана в плане, или передачи любого интереса либо права любому лицу.
Обследование земель, приобретаемых для публичных целей, таких как новые дороги, расширение дорог, осушительные каналы, проводится правительствами провинций. Когда муниципалитет или Корона приобретает землю для строительства дороги на основании соглашения с собственником, титул переходит к городу, муниципалитету либо Короне на праве, предоставленном провинции Альберта, путем представления обследования земли в офис титулов на землю. Передачи земли в этих случаях не требуется.
Акт Альберты 2000 г. "О поселениях метисов"*(565) устанавливает восемь поселений метисов в этой провинции и предусматривает систему регистрации земель поселений метисов, представления и регистрации документов. Правила регистрации земель поселений метисов*(566) предусматривают регистрацию титула fee simple для всех земель, на которые выданы патенты на имя Генерального совета поселений метисов.
Существует Регистр индейских земель, в котором регистрируются документы на землю индейских резерваций в Канаде. Предусмотрено, что любые документы, связанные с предоставлением прав, интересов, передачами, обременениями, предъявлением исков, касающиеся индейских резерваций, должны быть зарегистрированы в Регистре индейских земель.
Действуют два основных вида режима земель резерваций. Первый вид - это законное владение землей, которую Совет коренной нации законно предоставил согласно ст. 20 (1) Акта Канады 1985 г. "Об индейцах"*(567) члену коренной нации, что подтверждено сертификатом о владении участком, имеющим соответствующий номер. Такие земли называют распределенными или предоставленными землями. Второй вид - это земли определенной резервации, не предоставленные членам коренной нации Советом коренной нации, данные земли определены для целей передачи их в аренду.
Согласно ст. 2 (1) Акта "Об индейцах" резервация означает участок земли, законным титулом на который наделено Ее Величество для использования и получения пользы племенем, и он включает определенные земли. В иных случаях резервация - это участок земли, которым владеет Правительство Канады, польза от использования которого предоставлена определенному индейскому племени. Контроль за использованием земли в резервации осуществляют члены племени. Земля резервации может использоваться для общей пользы племени или для нужд отдельных ее членов. Ни один из членов племени не владеет никакой частью земель резервации. Сертификат о владении не дает право члену племени передавать права, например сдавать в аренду землю не члену племени. Племя не вправе передавать никакие свои права, связанные с землей резервации (ст. 28 Акта "Об индейцах").
Регистрации подлежат акты о распоряжении землями Короны. Королевские пожалования представляют собой письма о пожаловании земли (letters patent), изданные Короной на праве, переданном Канаде, и уведомления, изданные согласно Акту Альберты 2000 г. "О публичных землях"*(568). Аналогичные акты действуют в других провинциях и территориях Канады. До того, как в 1930 г. было заключено Соглашение о природных ресурсах между несколькими провинциями и федеральным Правительством, публичные земли в Альберте находились под юрисдикцией Короны на праве, переданном Канаде. Наделение землей осуществлялось в форме писем о пожаловании земли. После передачи юрисдикции на публичные земли провинциям согласно Соглашению 1930 г. Корона на праве, переданном Альберте, предоставляла публичные земли, используя для этого форму уведомления, как это предусмотрено Актом "О публичных землях". Письма о пожаловании земли и уведомления являются основаниями для выдачи удостоверения титула.
Статья 35 (1) Акта "О публичных землях" предусматривает, что рудники, полезные ископаемые и право их добычи должны быть исключены при предоставлении земли независимо от того, упомянуто об этом в уведомлении или нет. Поэтому в удостоверении титула должно быть указано: "...за исключением всех рудников, полезных ископаемых и права их добычи".
Согласно ст. 5 (1) Акта Канады "О федеральном реальном имуществе и федеральных недвижимостях" федеральное реальное имущество может быть передано, а на федеральные недвижимости могут быть переданы права либо на основании писем о пожаловании земли, скрепленные Большой печатью, либо путем передачи или акта концессии в форме, удовлетворяющей министра юстиции, которая подтверждает, что эти акты имеют такую же юридическую силу, как если бы они были письмами о пожаловании земли. Федеральное реальное имущество и федеральная недвижимость, находящиеся в пределах Канады, также могут быть по усмотрению Министерства юстиции переданы или могут быть переданы права на них согласно статутам, действующим в провинции или территории, в которой находится имущество.
