Интересы в отношении земли

Существует несколько видов интересов в отношении земли, которые основаны на fee simple и могут быть приобретены и проданы отдельно и независимо от права собственности на землю. К ним относятся аренда и licenses (разрешения), easements (сервитуты), covenants (соглашения об ограничениях), mortgage (ипотека), dower (вдовья часть наследства), curtesy (пожизненное владение имуществом умершей жены) и lis pendens (иск, находящийся на рассмотрении). Lis pendens - это письменное уведомление о том, что в суд предъявлен иск в отношении реального имущества, касающийся титула на имущество.

Одним из интересов в отношении земли является разрешение. Право использовать землю на основании разрешения не является передачей исключительного владения, как это происходит при аренде, и это отличает аренду от разрешения. Аренда создает интерес в отношении земли, в то время как разрешение не имеет такого правового последствия. Разрешение - это просто разрешение делать что-то, что обычно не допускается. Предоставленное ранее собственником кому-либо разрешение не обязывает покупателя земли, в отношении которой дано разрешение. Разрешение в отношении жилых помещений не предоставляет прав защиты в отличие от аренды жилых помещений. Различия между правами, связанными с арендой, и разрешением существенны. Разрешение передает личное право на определенные привилегии, и, поскольку это личное право, его нельзя унаследовать, хотя оно создает обязывающие права между первоначальными сторонами и может быть передано, что особенно характерно для договорных лицензий в сфере предпринимательства. По общему праву разрешение может быть в любое время отозвано лицом, которое его предоставило.

Получение разрешения необходимо во многих провинциях и на всех территориях для сбора информации о состоянии флоры и фауны, для доступа на публичные земли в целях охоты и рыболовства. Разрешение обеспечивает право использовать землю совместно с другими лицами. В то же время аренда - это исключительное владение землей, предоставляющее право контроля над землей, в отличие от разрешения как простого права использовать землю. Право исключительного владения землей дает право арендатору приобретать другие права, такие как сервитут на прилегающую землю на период срока аренды, такие же, какими обладает собственник титула freehold.

Сервитут (easement) относится к числу прав использовать имущество, принадлежащее другому лицу. Он прикрепляется к земле и переходит вместе с передачей земли, он run (следует юридической судьбе) имущества, обремененного им. Это объясняется тем, что главная функция сервитутов - улучшить условия использования земли, и он обязывает последующих собственников. Есть несколько видов прав, которые могут быть сервитутами: проходить или проезжать по чужой земле по узкой дороге, прогуливаться вдоль берега; сохранять устойчивость зданий и сооружений и др.

Существует четыре доктринальных условия установления сервитутов. Первое: должно быть господствующее реальное имущество, которое получает пользу от установления сервитута, и служащее реальное имущество, обремененное сервитутом. Второе: сервитут должен "служить" господствующему реальному имуществу, должна быть обеспечена действительная польза для господствующего реального имущества, делающая его лучше. Это условие требует наличия близости двух участков земли, они должны примыкать друг к другу или находиться относительно близко друг от друга. Третье: господствующее и служащее имущество не должны принадлежать одному и тому же лицу, хотя из этого правила есть исключения. Например, в Альберте статут допускает регистрацию сервитутов, которые принадлежат одному и тому же лицу (ст. 68 Акта 2000 г. "О титулах на землю"). Четвертое: суть сервитута должна быть такой, чтобы было возможно определить ее в качестве объекта передачи.

Сервитут всегда устанавливается для специальной цели и дает право собственнику одного участка земли - господствующему реальному имуществу использовать другой участок - служащее реальное имущество для пользы господствующего реального имущества*(532). Путем установления сервитута можно обязать владельца служащего участка воздерживаться от совершения определенных действий в пользу господствующего участка. Это право никогда не признается правом владения, это право пользования.

Сервитут может быть создан на основании expressed easement (прямо выраженного согласия сторон) или факта его установления implied easement (вытекает из существующих обстоятельств). Установление сервитута может быть statutory (предусмотрено статутом) или в силу prescription (по давности).

Сервитут может быть создан путем прямо выраженного согласия владельца служащего реального имущества. Согласие должно быть отражено в форме письменного документа, определяющего условия, длительность и участки земли, в отношении которых установлен сервитут. Поскольку сервитут является интересом в отношении земли, документ должен отвечать формальным требованиям, необходимым для признания передачи земли действительной.

Сервитут, созданный в силу обстоятельств, связан с передачей имущества. Примером может служить случай, когда земельный участок "заперт" со всех сторон, т.е. он не имеет доступа к публичной дороге. Для того чтобы совершить передачу такого запертого участка, существует объективная необходимость обеспечения к нему доступа и сохранение этого доступа после передачи. Так, если А продает участок земли Х, примыкающий к другому участку, которым также владеет А, - участку Y; а участок Х заперт, к нему нет доступа от публичной дороги, то предполагается, что должен быть установлен сервитут в силу обстоятельств необходимости обеспечения доступа к участку Х через участок Y, даже если согласие об установлении сервитута не было выражено.

Сервитут может быть создан на основании положений, предусмотренных федеральным, провинциальным и муниципальным законодательством. В этих случаях должна быть сделана ссылка на статут, создающий сервитут, чтобы определить его пределы, длительность и иные характеристики, а также права, которые с ним связаны. Например, в соответствии с законодательством о кондоминиумах сервитут устанавливается в отношении общей территории и обеспечивает права прохода ко всем сооружениям. Статутные права прохода являются сервитутом без господствующего реального имущества. В некоторых провинциях только публичные органы (правительство), коммунальные предприятия и муниципальные корпорации признаются обладателями этих видов права прохода.

Общее право признает, что права на сервитут могут возникнуть на основании продолжающегося использования в силу правил давности. Правила давности касаются приобретения права, которое обременяет чье-либо реальное имущество и может ограничить использование другим лицом служащего участка. Поскольку правила о приобретении права на основании давности могут привести к запрету на застройку или создать неудобства, которые буду длиться вечно, в ряде провинций правила давности были отменены.

Есть несколько способов прекращения сервитута. Владелец господствующего участка может отказаться от него в письменной форме и тем самым прекратить действие сервитута. Сервитут может быть прекращен в случаях, когда истек срок его действия и отпала причина его установления. Сервитут прекращается, если право собственности на господствующий и служащий участки переходит к одному и тому же лицу. Когда собственник господствующего реального имущества ведет себя таким образом, из чего следует, что сервитут ему больше не нужен, то, исходя из этих обстоятельств, предполагается: действие сервитута прекращено. Но в этом случае нужно представить соответствующие доказательства в суде. Сервитут может быть прекращен в результате разрушения недвижимости, например стен или зданий. Господствующее реальное имущество разрушено, а поддерживающая ее недвижимость сохранилась. Возможна ситуация, когда служащее реальное имущество разрушено не по вине его собственника, тогда сервитут прекращается. Такая ситуация возможна в случае экспроприации реального имущества. Статуты об экспроприации предусматривают, что сервитут прекращается, если служащее реальное имущество экспроприировано.

Соглашения об ограничениях по поводу земли используются для того, чтобы создать права, которые землевладелец может принудительно потребовать исполнить в отношении земли, которой владеет другое лицо. Соглашения, заключенные в форме договоров, трансформируются в права по поводу реального имущества. Они очень популярны, поскольку позволяют контролировать использование и регулировать деятельность, связанную с имуществом, по поводу которого заключено соглашение. Они часто используются, когда собственник большого участка земли хочет ее продать целиком или часть ее и при этом сохранить за собой контроль или ограничить использование проданной земли. Заключение таких соглашений - обычная практика при разделе земельного участка, когда его собственник хочет установить определенные стандарты застройки и деятельности на этой земле.

По общему праву соглашение является личным договорным обязательством между сторонами по поводу земли, касающимся использования земли, и нарушение договора является основанием для предъявления личного иска об устранении этих нарушений или возмещения ущерба. Когда первоначальные стороны соглашения перестают быть собственниками своих земель, такие договорные обязательства не могут быть принудительно исполнены, поскольку новые собственники не причастны к этому соглашению. Однако если они не причастны к соглашению, есть правила, позволяющие принудительно исполнить условия этого соглашения. Один из собственников земли получает пользу в результате заключенного соглашения, и если от собственника другого участка требуется сделать что-то или не делать чего-либо, что увеличивает стоимость первого участка, то на собственника другого участка возлагается бремя выполнения условий соглашения.

В решении английского суда в знаменитом деле Tulk v. Moxhay было указано, что, если соглашение было негативным, т.е. ограничивающим использование земли, тогда соглашение является действительным, в том числе обязывающим последующих собственников земли, так как оно running with the land (следовало юридической судьбе участка). В современном канадском праве предусмотрены четыре требования для того, чтобы соглашение признавалось следующим юридической судьбе земли. Так, соглашение должно быть заключено для защиты господствующего участка, оно должно касаться именно этой земли, что должно быть указано в соответствующем документе. Должно быть выражено намерение сторон о том, чтобы соглашение следовало юридической судьбе земельного участка. Соглашение должно быть негативным, т.е. иметь ограничительный характер. Добросовестный покупатель, не осведомленный о соглашении об ограничениях, не будет обязан его соблюдать.

Соглашения об ограничениях используются главным образом в жилых пригородных домах и иногда в сельских районах при разделе земельного участка, для того чтобы определить условия использования образовавшихся после раздела земельных участков. Они обычно называются building scheme covenants (соглашениями о схеме строительства), действие которых распространяется в пределах целой округи.

В Канаде традиционно схема раздела земли считается созданной при наличии следующих условий: титул на участки переходит к покупателям от общего для них продавца; до продажи первого участка продавец устанавливает ограничения, соответствующие схеме застройки; ограничения устанавливаются в интересах всех участков; стороны, покупающие участки у одного продавца, осведомлены об ограничениях; приводится соответствующее описание земельных участков. Исполнение условий соглашений может быть прекращено по истечении определенного времени и по взаимному согласию сторон.