Ограничения прав собственников реального имущества в интересах треть их лиц (частные ограничения)

Сервитут (easement) - имущественное право, которое принадлежит лицу или группе лиц, позволяет использовать землю другого лица для особой цели, не противоречащей праву на имущество владельца земли. Сервитутом являются свобода, привилегия или выгода, польза от чужого имущества. Сервитут не имеет владельческого характера, но он всегда следует юридической судьбе этого имущества. Сервитут дает право его обладателю использовать землю особым способом*(483). Иллюстрацией могут служить случаи права прохода через чужую землю, прокладки публичных сооружений телефонной связи, трубопроводов, осушительных систем и т.п.

Easement appurtenant (сервитут-принадлежность) устанавливается в отношении земли для получения пользы его обладателя. Для этого должны быть два участка земли, которые принадлежат разным владельцам. Один участок признается господствующим, это земля, для пользы которой устанавливается сервитут. Другой участок - служащий участок земли, который обременен сервитутом. Сервитут-принадлежность - это паразит, который присосался к своему хозяину - земле - господствующему титулу и не может жить отдельно без этого титула*(484).

Сервитут - соглашение, примером которого может служить случай, когда собственник земли не имеет доступа к дороге, от которой ее отделяет чужой участок. В этом случае собственник "запертой" земли покупает у другого собственника право прохода через его землю.

Могут быть установлены affirmative easements (разрешительные сервитуты) или negative easements (запретительные сервитуты). Разрешительный сервитут дает право его владельцу совершать определенные действия на чужой земле, а запретительный сервитут лишает собственника права делать что-то на своей земле. Например, может быть установлен запретительный сервитут, для того чтобы сосед не мог построить высокое здание, которое бы затеняло другой участок.

Существуют различные способы установления сервитутов. Express easement (выраженный сервитут) устанавливается на основании действий сторон, т.е. договора, документа о передаче титула на реальное имущество или завещания. Implied easement (подразумеваемый сервитут) может быть установлен в силу закона, сложившейся практики, обычаев, основан на особых фактах и обстоятельствах. Easement by prescription (сервитут в силу предписания) устанавливается тогда, когда лицо действительно использует чужую землю в интересах господствующего участка, использует ее открыто, такое использование продолжается в течение периода, предусмотренного законом (как правило, этот срок составляет от 5 до 30 лет). Одним из главных условий признания такого сервитута является тот факт, что собственник используемого участка не предъявил в течение определенного в законе срока иск о защите своих прав. Обычно должны быть соблюдены следующие условия для установления сервитута: сервитут противоречит интересам землевладельца, который поэтому не дает разрешения; о сервитуте всем известно; сервитут действует постоянно, без каких-либо перерывов; сервитут действует в течение такого периода, который предусмотрен законом. В давние времена сервитуты могли быть созданы путем соглашения сторон и составления документа, скрепленного печатью.

В настоящее время предусмотрены следующие формальные требования для установления или сохранения уже существующего сервитута. Так, лицо, которое передает титул fee simple, может создать или сохранить сервитут в отношении земли, которая передается. Особенно это касается интереса права прохода. В этом случае может быть заключен договор, обязывающий владельца, которому передается земля, передать сервитут лицу, которое передает землю. Однако те лица, которые передают землю, обычно применяют более простой способ, включая в акт о передаче титула условие о резервировании или об исключении сервитута, т.е. сервитут не передается новому владельцу служащей земли. Английские суды не разрешают это делать, а американские суды, наоборот, разрешают. Лица, которые передают титул fee simple, обычно пытаются зарезервировать сервитут в документе о передаче в пользу третьей стороны - собственника прилегающей земли.

В результате сложилась следующая практика. Если система регистрации прав на землю, которая должна обеспечить определенность титула, не предусматривает уведомления добросовестного покупателя о существовании сервитута, который сохранен в интересах треть их лиц, то такой покупатель не будет иметь обязательств по сохранению сервитута. Однако из этого не следует, что приобретатель титула fee simple и его наследники не должны соблюдать условия документа о передаче.

Когда титул на господствующий участок передается, то сервитут следует за ним, даже если он не упомянут в документе о передаче титула. Если лицо, которое передает господствующий участок, хочет препятствовать передаче сервитута - принадлежности лицу, которому оно передает титул, это можно сделать, предусмотрев специальное условие в документе о передаче, которое, однако, может привести к прекращению действия сервитута*(485).

Нередки случаи возникновения конфликтов между обладателем сервитута и владельцем служащего земельного участка. Споры обычно возникают в случаях, когда суть сервитута четко не определена или когда есть неопределенность в случае установления сервитута в силу закона. Решение по таким сервитутам принимается на основании принципа обоснованности. Например, давно существовал сервитут о праве проезда через чужой участок на повозках, запряженных лошадьми, до фермы. Позднее это право может означать право проезда на автомобилях для доставки грузов на новую фабрику на ферме. При этом не будет возникать дополнительного материального обременения на служащую землю*(486). Примером может также служить решение суда о том, что право прохода на соседнюю ферму не может использоваться как право прохода в колонию нудистов, расположенную на этой ферме*(487).

Передача сервитута его обладателем двум и более лицам ("расщепление сервитута") может создать "дополнительную нагрузку" на служащий участок. Предположим, что фермер, который обладает сервитутом, чтобы пересекать соседскую землю, делит свою землю на сотни участков для застройки жилыми домами. Это может привести к увеличению дорожного движения, однако не обязательно создаст дополнительную нагрузку. Объясняется это тем, что в момент создания сервитута о праве прохода предполагалось: фермерская земля будет разделена на участки для строительства жилых домов*(488).

Сервитут прекращается по основаниям, которые были предусмотрены при его установлении. Как и любой иной интерес в отношении земли, он может быть создан на период жизни его обладателя или для определенной цели, и он может прекратиться, когда эта цель достигнута. Сервитут, установление которого необходимо в силу закона, прекращается, когда необходимость в нем отпадает. Срок действия подавляющего числа сервитутов, однако, не ограничен, и требуются особые основания для их прекращения. Примером служит случай, когда "объединяются" титулы на господствующий и служащий участки в лице одного владельца. То есть сервитут может быть прекращен в случаях, когда одно и то же лицо становится владельцем как господствующего, так и служащего участка, в отношении которого установлен сервитут. Можно сказать соответственно, что одно и то же лицо не может иметь сервитут в отношении своей собственной земли*(489).

Существует еще один вид имущественных интересов - право на получение дохода (profit a prendre). По своей сути это тоже сервитут, плюс еще право использовать чужую землю, извлекать часть почвы или плодов земли. Примером может служить право пройти на морской берег, принадлежащий иному лицу, и собирать морские водоросли для удобрения своего участка. Большая часть норм, регулирующих право на получение дохода, была разработана в старом английском праве, решениях судов, касавшихся сбора морских водорослей. Однако в настоящее время этот инструмент применяется главным образом в отношении добычи гравия, полезных ископаемых и рубки древесины.

В английском праве существовало различие между сервитутом и правом на получение дохода. Сервитут мог существовать только, если он принадлежал другой земле, которой не владел обладатель сервитута. Однако право на получение дохода могло быть установлено отдельно от какой-либо земли, т.е. оно могло быть "привязано" к личности и иметь тем самым персональный характер.

Иногда право на получение дохода называют easement in gross (личным, персональным сервитутом), и он не принадлежит никакой земле. Он возникает, когда служащий участок существует без господствующего участка. Этот вид сервитута принадлежит лично его владельцу, и он не следует юридической судьбе земли. Например, на участке растут деревья и собственник этого участка договаривается с другим лицом, что это лицо будет рубить их. Тот, кто будет рубить деревья, будет владеть личным сервитутом и правом получать выгоду от их продажи. По общему праву такой сервитут, как правило, не может быть передан другому лицу.

При передаче титула на землю право на получение дохода, которое установлено в отношении другой земли, подчиняется тем же правилам, которые применяются к сервитутам. Американские суды допускают возможность передачи личных коммерческих сервитутов*(490), но не признают возможность передачи некоммерческих персональных сервитутов*(491). По закону персональные сервитуты, установленные в публичных интересах, например для сохранения исторических памятников, могут быть переданы. Однако сервитуты, установленные исключительно для личной пользы, например для некоммерческого лова рыбы в соседском пруду, суды не признают.

Сервитут прекращается, когда владелец личного сервитута приобретает право собственности на служащий участок, когда владелец господствующего участка составляет акт о передаче в пользу владельца служащего участка земли и в случае отказа от сервитута.

Находиться на чужой земле можно на основании разрешения (license), которое дает землевладелец. Это некое иллюзорное право. Профессор Уэсли Хофелд назвал термин "разрешение" "хамелеоном, меняющим окраску... словом, пригодным и соблазнительным для определения неясности"*(492). Разрешение не признается в качестве интереса в отношении земли. Этот термин просто используется для разграничения определенных действий от нарушения границ владения. Разрешение, действующее в отношении чужой земли, не предоставляет возможности его защиты от нарушений треть ими лицами. Прекращение действия разрешения по воле лица, давшего разрешение, - ключевой момент, различающий разрешение и сервитут*(493).

Несоблюдение условий, которые требуются для установления сервитута, могут иметь своим результатом разрешение, несмотря на очевидные намерения сторон. Разрешение может стать безотзывным, потому что были предприняты действия, основанные на предположении о том, что разрешение будет действовать. Однако это может означать только то, что сервитут был установлен на основании estoppel (лишения права возражения)*(494).

Для того чтобы избежать проблем, связанных с нарушением границ владения или причинения неудобств, на землевладельцев возлагаются определенные обязанности в отношении тех лиц, которые находятся на их земле. Такие лица подразделяются на три категории: нарушители границ владения; лица, получившие на это разрешение; лица, которых пригласили. Традиционно лица каждой категории имеют разный статус и землевладельцы имеют в отношении этих лиц разные обязанности.

Нарушителями границ владения считаются лица, которые находятся на чужой земле без разрешения. Землевладельцы могут предпринимать соответствующие действия, чтобы удалять этих лиц со своей земли, но они не вправе намеренно причинять им телесные повреждения или убивать их.

Лицами, получившими разрешения находиться на чужой земле, во многих штатах признаются пожарные, полицейские, медицинские работники. Считается, что они уже имеют разрешение на доступ на чужую землю, для того чтобы выполнять свои профессиональные обязанности. В отношении таких лиц землевладельцы должны проявлять заботу. Они должны предупреждать их обо всех недостатках, о которых осведомлены владельцы, опасностях, с которыми эти люди могут столкнуться, например о сломанных ступенях на лестнице, об опасных животных. Аналогичные обязанности землевладельцев возникают в случаях, когда они приглашают гостей к себе домой.

Соглашение об ограничениях (restrictive covenant), ограничивающее использование имущества или запрещающее определенные виды его использования, нередко включают в содержание документа о передаче титула. Соглашения об ограничениях разрешают владельцам соседнего имущества, которые имеют такие соглашения, требовать в судебном порядке исполнения условий этих соглашений. Такого рода положения в документах о передаче титула обычно увеличивают стоимость реального имущества, обеспечивая контроль за застройкой.

Застройщики довольно часто используют соглашения об ограничениях после раздела земельных участков, кварталов и улиц. Ограничения на использование земли могут включать условия, предусматривающие строительство жилых домов для проживания только одной семьи, расстояния, на которых должны быть построены дома от улицы и от границ участка, ограничения на строительство каких-либо сооружений, не соединенных с жилым домом. Часто встречаются соглашения об ограничениях, которые определяют минимальную площадь жилых домов. Лицо, которое покупает земельный участок в районе застройки и заключает соглашение об ограничениях, обязано соблюдать установленные условия. При продаже имущества новый покупатель также обязан соблюдать такие соглашения, поскольку они следуют юридической судьбе реального имущества.

Обычно суды при вынесении решений строго придерживаются условий соглашений об ограничениях, разрешая землевладельцу использовать его землю только для тех целей, которые не запрещены соглашениями или местными правилами. Если застройщик хочет ограничить застройку земельных участков для строительства домов для одной семьи, он должен указать в соглашении формулировку "только для проживания одной семьи", а не "для проживания". Соглашения об ограничениях могут включать, например, такие условия, как обязанность своевременного выполнения ремонтных работ, ограничения, связанные с цветом окраски домов и их украшениями. Могут быть предусмотрены ограничения, определяющие сроки начала украшения домов в праздники и их демонтажа.

В соглашениях об ограничениях могут быть также предусмотрены условия: о необходимости установления сервитутов (например, для установки линий электропередач, прокладки дорог); выплате регулярных платежей за ремонт дорог; правилах содержания домашних питомцев и других животных (например, запрет на содержание скота, размножение животных для продажи); правилах, регулирующих ведение домашнего бизнеса; правилах ограничивающих рубку деревьев; требованиях, касающихся видов заборов, которые можно устанавливать, или запрете на огораживание участка, типах сайдинга на доме. В некоторых районах, где случаются природные катаклизмы, например пожары, соглашения могут предусматривать требования о строительстве домов из негорючих материалов. Бывают и курьезные ограничения, например запрет на содержание кошек как в доме, так и на улице в интересах охраны птиц.