Управление недвижимостью

Сущность недвижимости. Свойства недвижимости

Недвижимость (по закону) – земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения, долгострои).

Недвижимость (по существу) – это земельные участки и всё, что с ними прочно связано и не может быть перемещено.

 Недвижимость – земельные участки с улучшениями и без; строение само по себе; часть строения; морские, воздушные, речные суда; космические аппараты.

Свойства недвижимости:

1. Недвижимое имущество как материальный объект, комплекс экономико-правовых и социальных отношений.

2. Недвижимость может выступать как:

- физический объект (местоположение, площадь и границы, размер, высота, форма и т.д.);

 - объект экономических отношений (товар, капитал в вещной форме, полезность, доходность, ликвидность, стоимость, цена, инвестирование, налогообложение и т. д.);

- объект правовых отношений (право собственности, вещные права (право пожизненного наследования владений, право постоянного пользования, траст, право залога и т. д.));

3. Недвижимость бывает коммерческая и некоммерческая; государственная, частная, коллективная.

Признаки недвижимости:

1) СВЯЗЬ С ЗЕМЛЕЙ - ПРОЧНАЯ ФИЗИЧЕСКАЯ И ЮРИДИЧЕСКАЯ

2) СТЕПЕНЬ НЕПОДВИЖНОСТИ - НЕПОДВИЖНА

3) ФОРМА ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ - НАТУРАЛЬНОВЕЩЕСТВЕННАЯ

4) ДЛИТЕЛЬНОСТЬ КРУГООБОРОТА - МНОГОКРАТНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

5) СОСТОЯНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ ФОРМЫ В ПРОЦЕССЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ - СОХРАНЯЕТСЯ НАТУРАЛЬНАЯ ФОРМА В ТЕЧЕНИЕ ВСЕГО СРОКА СЛУЖБЫ

6) СПОСОБ ПЕРЕНОСА СТОИМОСТИ В ПРОИЗВОДСТВЕНОМ ПРОЦЕССЕ ИЛИ ПОТЕРЯ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ СВОЙСТВ - ПОСТЕПЕННО ПО МЕРЕ ИЗНОСА

 

 

Функции недвижимости. Стоимость недвижимости, факторы влияющие на этот параметр (стоимостная экспертиза недвижимости)

Поскольку недвижимость несет в себе полезность, то она выступает экономическим благом, а, следовательно, товаром.

1. Т.е. первая функция недвижимости - средство обращения.

2. Средство накопления. Недвижимость может выступать мерилом богатства и зачастую накапливается людьми.

3. Средство производства. Недвижимость может использоваться в предпринимательских целях для получения дохода. При этом доход от использования данного фактора называется - рентой. Недвижимость входит в объекты основных фондов.

4. Национальное богатство любой страны - это совокупность стоимостной оценки объектов недвижимости.

Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида, связанных между собой, но качественно и количественно не тождественных

Стоимость обмена - применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог и т.д., то есть на рынке недвижимости (Подвиды – рыночная; – арендная; – залоговая; – страховая; – ликвидационная)

Стоимость в использовании - выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать (Подвиды – инвестиционная; – балансовая; – налогооблагаемая; – восстановительная; – замещения)

Потребительская стоимость - это стоимость в использовании, она отражает ценность объекта недвижимости для ее владельца при текущем ее использовании (без целей продажи).

Восстановительная стоимость- определяется затратами в текущих ценах на воспроизводство такого объекта недвижимости. Учитывается степень морального и физического износа. (т.е. копия объекта)

Стоимость замещения- определяется расходами на воспроизводство такого же объекта недвижимости, но в новом исполнении. (копия объекта, до нового функционального аналога).

Инвестиционная стоимость- означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования (излагается в бизнес плане проекта). Данный вид стоимости имеет субъективный характер и может отличаться от рыночной как в большую так и в меньшую сторону.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник получит при вынужденной продаже объекта или его ликвидации.

Первоначальная и остаточная стоимость.

Стоимость объекта недвижимости зависит от целого ряда факторов. Объективными факторами являются экономические факторы - конъюнктура рынка, инвестиционная привлекательность.

Факторы связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера: реклама, ожидания, симпатии, осведомленность и т.п.

Физические факторы:

· местонахождение - удаленность от центра, степень развития инфраструктуры.

 · архитектурно-строительные решения

· состояние объекта

· экологические и сейсмические факторы.

Факторы, влияющие на цену и скорость продажи недвижимости:

· количество аналогичных предложений и их соотношение со спросом

· объективные недостатки объекта

· престижность района и другие факторы.

Принципы оценки объектов недвижимости - это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

В процессе оценки объектов недвижимости наблюдается воздействие трех элементов - субъектов рынка, объекта и рыночной среды. Соответственно выделяют три группы принципов оценки объектов:

· Принципы, основанные на представлениях пользователя.

· Принципы, связанные с объектом недвижимости и его улучшением

· Принципы, связанные с рыночной средой.

В мировой практике применяются три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный.

 

 

Управление недвижимостью

во-первых, деятельность, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционных, строительных, риэлтерских, владения и пользования, залоговых и обменных, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.

Во-вторых, управление недвижимостью — это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов)), в целях наиболееэффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости и имущественные комплексы, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Выделяют следующие методы управления недвижимостью:

- правовые методы управления - обеспечивают распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономические методы управления - обеспечивают управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- организационные методы управления - обеспечивают организационное влияние на процессы управления недвижимости;

- технические методы управления - обеспечивают содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Правовое управление недвижимостьюможет быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная его собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.