Определение накопленного износа

Построенные здания, под действием различных природных и функциональных факторов, теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость здания оказывает внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потерю эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потерю технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью улучшений и текущей рыночной стоимостью.

Накопленный износ мы определяем, как «уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников»

Метод экономического возраста

Метод экономического возраста (economic age-life method) определяет величину накопленного износа по формуле:

где:

И_нак. – накопленный износ;

ЭВ – эффективный возраст;

ОЭЖ – общая экономическая жизнь;

СС – стоимость нового строительства.

Под стоимостью нового строительства имеется в виду стоимость замещения.

Данный метод заключается в предположении, что потери стоимости объекта по причине износа (физического, функционального, экономического) пропорциональны его возрасту. Метод основан на осмотре объекта и определении соотношения “эффективного возраста” (на сколько лет выглядит здание) и “срока экономической жизни” (сколько лет объект недвижимости будет вносить вклад в стоимость имущественного комплекса, состоящего из него самого и земельного участка).

Таблица 2.9 – Расчет восстановительной стоимости объектов недвижимости

№	Наименование	ПВС, руб.	ЭВ	ОЭЖ	Накопленный износ, руб.
1	Административное здание	18 985 448	17	83	3 888 565
2	Сарай	110 097	17	40	46 791
3	Беседка	83 529	17	20	71 000
4	Беседка	178 909	17	20	152 073
5	Беседка	191 325	17	20	162 626
6	Беседка	168 750	17	20	143 438
7	Беседка	140 249	17	20	119 212
8	Беседка	147 020	17	20	124 967
9	Ворота	29 542	17	25	20 089
10	Забор	1 633 187	17	48	578 420
11	Мощение	2 328 090	17	31	1 276 695
12	Ворота	20 231	17	25	13 757
13	Ворота	5 372	17	25	3 653
14	Ворота	5 372	17	25	3 653
Итого:		24 027 121			6 604 939

 

На основании произведенных расчетов мы получили следующие результаты

Таблица 2.10 – Заключение по затратному подходу

Элемент	Стоимость (руб.)
Стоимость земельного участка	–
Стоимость строительства аналогичных, новых зданий и сооружений	24 027 121
Накопленный износ зданий и сооружений	6 604 939
Итого стоимость (стоимость строительства – износ + земля)	17 422 182

Оценка стоимости детского сада с точки зрения затратного подхода, с учетом округления, составляет: 17 430 000 (семнадцать миллионов четыреста тридцать тысяч) рублей.

 

 

Заключение

В своей работе я оценивал стоимость здания детского сада на 100 с земельным участком. Рекомендуемая рыночная стоимость объекта по состоянию на 01 апреля 20012 года составляет: 17 430 000 (семнадцать миллионов четыреста тридцать тысяч) рублей.

Оценивая данный объект, я рассмотрел также затратный подход к оценке недвижимости, включающий в себя: сущность и этапы реализации затратного подхода, методы расчета затрат на новое строительство улучшений, методы определения износа недвижимости, преимущества и недостатки затратного подхода.

Затратный подход обладает рядом преимуществ и недостатков.

Преимущества затратного подхода:

· Иногда является единственно возможным к применению.

· Является самым надежным при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного использования;

· Применим для оценки в целях страхования и налогообложения.

· Позволяет оценить объекты на малоактивных рынках.

Недостатки затратного подхода:

· Значительная трудоемкость.

· Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат.

· Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный строением износ.

· Отдельная оценка земельного участка от строений с учетом ННЭИ, однако разделение земли и размещенных на ней зданий и сооружений практически невозможно либо связано со значительными затратами.

Сложность определения накопленного износа (особенно старых зданий и сооружений), так как в большинстве случаев суждение о степени износа основывается на экспертном мнении оценщика и точность результатов АО многом зависит от его квалификации и опыта.