Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве и судебной практике

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество предпосылки, цели и главные приемы их достижения

 

Новиков К.А.

 

Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве и судебной практике

 

a. Легальное определение недвижимого имущества (недвижимой вещи) содержится в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК): к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В этой формуле, во-первых, перечислены разновидности вещей, которые должны признаваться недвижимыми априори (земельные участки и участки недр), а во-вторых, предложен критерий, на основании которого следует делать вывод о том, является ли недвижимой та или иная вещь, ни к земельным участкам, ни к участкам недр не относящаяся.

Закон исходит из того, что для квалификации такой вещи в качестве недвижимой необходимо установить, что она имеет особую, нерасторжимую связанность с земельным участком: она должна быть связана с ним настолько прочно, что перемещение этой вещи без причинения несоразмерного ущерба ее назначению невозможно.

Другими словами, в качестве критерия для квалификации вещи как недвижимой закон выбрал такую ее физическую характеристику (прочная связь с землей), которая указывает на принципиальную недопустимость перемен в пространственном положении этой вещи. Ясно также, что этим же признаком, по мысли законодателя, характеризуются и упомянутые в п. 1 ст. 130 ГК эталонные образцы недвижимости - здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, - то есть признак прочной связи с землей выводится как обобщение свойств таких эталонов.

Если с характеристикой именно этих, отдельно перечисленных в законе объектов, особых сложностей не возникает, ведь они признаны недвижимостью самим ГК, то квалификация в качестве недвижимости иных вещей, в тексте ГК не упомянутых, способна вызвать затруднения.

Несмотря на достаточную формальную определенность критерия прочности связи недвижимой вещи с землей, его нельзя признать пригодным к практическому использованию. Следовательно, в том виде, в каком оно сформулировано в п. 1 ст. 130 ГК, определение недвижимости неудачно.

Вопреки мнению авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, утверждающих, что определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК, вряд ли нуждается в пересмотре*(1), необходимость ее исправления можно считать очевидной. Дело в том, что, не подвергнув легальное определение недвижимости корректирующему, исправляющему толкованию, не отступив от дословного смысла исследуемой нормы, применить ее к разбору конкретной жизненной ситуации, в которой необходимо дать ответ на вопрос, относится ли вещь к недвижимости, невозможно. Если же действительный смысл правовой нормы, выявленный в результате ее толкования, не совпадает с ее буквальным содержанием, редакцию нормы следует признать как минимум несовершенной.

Как следует из легального определения, вывод о квалификации того или иного объекта в качестве недвижимого может быть сделан только после того, как утверждение о прочной связи этого объекта с землей (о чем обычно судят по его монументальности, по тому, имеет ли он фундамент и насколько крепкими были материалы, использованные для его создания, и т.п.*(2)) будет подтверждено заключением о невозможности пространственного перемещения такого объекта без ущерба его назначению.

Однако достигнутый уровень развития инженерной мысли и строительной техники позволяет совершенно безболезненно перемещать в пространстве самые внушительные по своим физическим характеристикам объекты, будь то элементы земного ландшафта, здания, сооружения, памятники или подобные им конструкции.

Примечательно, что соответствующими возможностями человечество располагает уже давно: хрестоматиен пример, когда известный итальянский архитектор и инженер Ридольфо Фьоравенти (Fioraventi) по прозвищу Аристотель при помощи машин собственного изобретения передвинул в 1458 г. с места на место колокольню болонской церкви Санта-Мариа-Маджоре, не причинив ей никакого вреда*(3).

С другой стороны, исследуя вопрос о назначении какого-либо объекта, естественно исходить из того, что конкретное хозяйственное предназначение (функция) вещи определяется в первую очередь тем, какими именно физическими (природными, антропогенными) свойствами эта вещь обладает. Этими свойствами как раз и задается хозяйственный способ использования вещи: одно здание предназначается для размещения магазина, другое - под склад, в третьем находится контора, в четвертом - жилые апартаменты. И если пространственное перемещение большинства объектов осуществимо без причинения им вреда, то очевидно, что при прочих условиях их транспортировка никак не скажется и на возможных способах хозяйственного использования (назначении): например, перемещенное в пространстве здание торгового склада сохранит свою прежнюю функцию и продолжит служить местом для хранения товаров.

Эти два замечания приводят к выводу о том, что формулу п. 1 ст. 130 ГК нельзя понимать буквально, ведь если практически все объекты могут быть перемещены в пространстве так, что их назначение не изменится*(4), то упоминание в этом пункте "невозможности перемещения" объекта как способа проверки истинности утверждения о его прочной связи с землей лишено смысла. В то же время одно из основных правил юридической герменевтики гласит, что из нескольких возможных вариантов толкования правовой нормы "нужно выбирать то, которое сопряжено с какими-либо последствиями, а не то, которое делает закон бесцельным"*(5) или бессмысленным. Именно поэтому легальному определению недвижимого имущества должен быть придан иной смысл, который, однако, соответствовал бы выраженной в п. 1 ст. 130 ГК основной идее и не расходился с действительностью.

Очевидно, что ключевой момент нормы ст. 130 ГК заключается в указании на некую постоянную пространственную связь, существующую между земельным участком и находящимся на нем объектом. Задача, состоит, следовательно, в том, чтобы дать этой идее правильное объяснение и отыскать возможные критерии для признания такой связанности объекта с землей.

Нужно иметь в виду, что распространенное в научной литературе определение недвижимости как вещей, которые "могут использоваться по своему назначению только в неразрывной связи с землей"*(6), не относится к числу бесспорных. Наряду с очевидными достоинствами - его лаконичностью и стремлением к формальной определенности - ему присущи и недостатки. Изъян состоит в указании на некую "неразрывность" связи объекта с землей - признак, который сам по себе тоже требует объяснения. Ведь, с одной стороны, некоторые объекты, по общим представлениям очевидно относящиеся к недвижимым, вовсе не имеют какой-либо специальной механической привязки к земле (например, знаменитая пирамида Хеопса, монументальное сооружение, которое не имеет собственного фундамента и покоится на земле исключительно силой собственного веса), а с другой - особая (и в этом смысле неразрывная по сравнению с другими случаями) связь с земельным участком характеризует многие заведомо движимые вещи, например всевозможные турники, заборы, врытые в землю столбы, ворота и т.п.

Остается допустить, что если сугубо механистическое представление об этой связи непродуктивно (ведь нарушение технической привязки объекта к земле не приводит к изменению его назначения, а ее наличие или отсутствие в некоторых случаях не может служить достоверным критерием для отграничения недвижимости от движимости), то следует рассматривать упоминаемую в п. 1 ст. 130 ГК пространственную связь именно как социально-хозяйственную, существующую в представлениях оборота. Действительный смысл легального определения недвижимого имущества необходимо видеть в том, что недвижимостью закон признает все те объекты, физические характеристики которых предполагают их неизменное нахождение именно на том земельном участке, где эти объекты размещены природой или человеком.

В отличие от формулы п. 1 ст. 130 ГК это определение базируется не на том, чтобы исследовать, возможно ли пространственное перемещение какого-то объекта в принципе, а на том, чтобы выяснить, будет ли для него такое перемещение событием чрезвычайным или же вполне ординарным*(7).

В соответствии с этим для разрешения вопроса, является вещь движимой или недвижимой, необходимо в первую очередь выяснить, свидетельствуют ли ее физические качества в пользу того, чтобы она неизменно находилась именно на данном участке земли: будь это установлено, вещь могла бы быть признана недвижимой.

Естественно, что составить исчерпывающий перечень таких свойств вещи вряд ли возможно: результаты технической деятельности человека весьма многообразны (то же следует сказать и о действии природных сил). Поэтому понятие недвижимого имущества нужно признать оценочным: разрешать вопрос о том, относится ли данный объект к вещам движимым или недвижимым, в спорных случаях должно предоставляться свободному, не стесненному какими-либо техническими или регистрационными формулярами усмотрению суда, который не может быть связан ни выводами технических экспертов*(8), ни даже фактом предшествующей государственной регистрации прав на эту вещь как на недвижимость*(9).

К привычным индикаторам недвижимой природы объекта относятся такие его характеристики, как основательность, массивность, значительность веса, фундаментальность, особая конструктивная прочность, долговечность, наличие фундамента, стационарных коммуникаций, постоянная органическая или же сугубо механическая прочная связь с участком земли и т.п.*(10), - черты, наиболее ярко характеризующие упомянутые в п. 1 ст. 130 ГК в качестве эталонных примеров здания, сооружения и объекты текущего строительства.

По отсутствию же этих свойств, напротив, заключают о движимом характере вещей - различных модульных, сборно-разборных конструкций, гаражей типа "ракушка", ангаров и т.п.*(11) Физические свойства таких конструкций (их способность к легкой трансформации, разложению на составные части и их последующему соединению в одно целое в каком-то другом месте) не дают оснований судить, что изначальная хозяйственная схема их использования предполагает неизменную фиксацию на местности, их постоянное нахождение именно на том земельном участке, где они расположены. Другими словами, такие объекты нельзя признать недвижимостью не потому, что они без всякого вреда могут быть перемещены в другое место (ведь точно так же могут быть перемещены и гораздо более внушительные конструкции), а потому, что в силу их естественных свойств такое перемещение невозможно расценить в качестве радикального отступления от сложившегося хозяйственного плана их географической привязки, как это было бы, например, в случае с колокольней.

Таким образом, упомянутая в п. 1 ст. 130 ГК прочная связь объекта с землей может иметь значение лишь одного из возможных признаков, а вовсе не главного критерия для отнесения объекта к недвижимости. Признак же невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, предложенный в той же статье Кодекса для проверки того, достаточно ли прочной является связь объекта с землей, к практическому применению непригоден.

Тем не менее следует признать, что сложившаяся к настоящему времени практика арбитражных судов идет по пути обоснования недвижимой природы спорных объектов именно в терминах ст. 130 ГК: за выводом о наличии прочной связи спорного объекта с землей в текстах судебных актов всегда следует утверждение о невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению*(12). По указанным причинам эти утверждения нельзя считать достоверными.

b. Пространственная связанность объекта недвижимости с землей вовсе не обязательно выражается именно в таком их непосредственном соприкосновении, как, например, связанные друг с другом земельный участок и расположенное на нем здание. Напротив, вполне обычны случаи их опосредованного сопряжения: жилое или нежилое помещение в здании, машино-место на подземной парковке дома и подобные им объекты связываются с земельным участком именно посредством самого этого здания как целого (см. абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК).

С обыденной точки зрения и то, и другое могут рассматриваться как вполне самостоятельные имущественные блага: здание представляет собой один объект интереса, а расположенное в нем помещение - другой. Однако их юридическое положение имеет особенности. Здесь действует правило о том, что с момента надлежащей индивидуализации помещения (см. абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК, ч. 7 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости*(13)) и государственной регистрации прав на него само здание утрачивает статус единого объекта гражданских прав и начинает существовать как сумма оставшихся отдельных помещений (ч. 5 ст. 40, ч. 1, 3, 5, 6 ст. 41 Закона о регистрации недвижимости*(14)). Объясняется это тем, что одновременное нахождение в обороте и целого (здание), и его части (помещение) может вызвать между управомоченными субъектами такие конфликты, которые не только не оправдываются никакими практическими соображениями, но и не имеют однозначного юридического разрешения. Представим, что право собственности на здание как целое простирается также и на входящее в его состав помещение, собственником которого является кто-то другой: в случае конфликта между этими лицами исключительное право ни одного из них не может быть с должной степенью основательности предпочтено другому. Напротив, если признать, что вместо прежнего здания юридически существуют лишь отдельные помещения в нем, подобных затруднений не возникает: право каждого собственника отграничивается от других по своему предмету.

c. Значение физических свойств вещи для ее характеристики в качестве недвижимой не является абсолютным: эта квалификация во многом определяется и теми отношениями, которые складываются по поводу этой вещи.

Признание того или иного объекта движимым или же недвижимым имеет значение в первую очередь для оборота: движимые вещи обращаются по одним, а недвижимые - по другим, специальным и более строгим, правилам.

Естественно, что их применение не будет иметь смысла, когда выяснится, что присущие какому-то объекту типичные характеристики недвижимости вскоре должны быть им утрачены. Примеры таких ситуаций хорошо известны: при строительстве недвижимого объекта были нарушены публично- или частноправовые нормы о порядке и основаниях его возведения, и он должен быть снесен (п. 2 ст. 222 ГК); недвижимый объект возведен на арендуемом земельном участке, договор аренды которого предписывает арендатору по его окончании вернуть земельный участок свободным от каких бы то ни было построек, и т.п. Ни в одном из этих случаев невозможно подыскать основания, которые заставили бы проигнорировать тот факт, что сложившаяся географическая привязка объекта находится под угрозой неминуемого уничтожения: установленные на этот счет юридические правила предписывают ее прекратить. Подчинять оборот этих вещей нормам, рассчитанным именно на недвижимость, не резонно: в ближайшее время эти предметы должны исчезнуть. Поэтому считается, что мало исследовать физические свойства вещи, необходимо убедиться и в том, что к сохранению за ней этих качеств не существует юридических препятствий*(15).

С учетом этого, термин "недвижимость" в приложении к самовольной постройке (ст. 222 ГК) достаточно условен. С одной стороны, поскольку физические характеристики такого объекта предполагают его неизменное нахождение на данном земельном участке, он охватывается понятием недвижимости. С другой стороны, цель самого этого понятия, - подчинение оборота недвижимых вещей особым правилам, - оказывается в этом случае заведомо недостижимой: самовольно возведенный объект должен быть снесен и в обороте участвовать не может. Вывод о его признании недвижимостью не вызывает тех последствий, ради которых было сформулировано определение недвижимого имущества. В этом смысле объект самовольного строительства недвижимым имуществом мог бы и не считаться. Тем не менее, поскольку его физические характеристики создают о нем представление именно как о недвижимом и поскольку существует известная вероятность его поступления в оборот после его легализации, существует необходимость применить к нему правила, отличающиеся от норм о создании движимых вещей, - правила ст. 222 ГК.

Некоторые объекты объявляются недвижимыми вопреки их физическим характеристикам. Именно так и обстоит дело, например, с подлежащими государственной регистрации воздушными и морскими судами, судами внутреннего плавания - вещами, основная функция которых в том-то и состоит, чтобы перемещаться в пространстве, двигаться из одного места в другое. Второй абзац п. 1 ст. 130 ГК не только объявляет эти объекты недвижимостью*(16), но и устанавливает, что федеральными законами к недвижимости могут быть причислены и другие вещи, качества которых тоже не свидетельствуют об их хозяйственной привязке к отдельному земельному участку.

В этом случае законодателем используется прием юридической фикции, посредством которого через условное утверждение тождества (различий) характеристик рассматриваемых явлений заявляется вывод об общности (разнице) производимых ими последствий*(17). Так, желая по какой-то причине подчинить оборот указанных выше объектов правилам о приобретении прав на недвижимость, закон объявляет заведомо движимое имущество недвижимым. В современных условиях юридико-технический прием фикции используется главным образом с тем, чтобы упростить и сократить текст нормативных актов, избежав при этом детальной разработки правил для какого-то случая, когда их можно взять из тех, которые уже сформулированы для урегулирования другой ситуации. Например, вместо того чтобы установить, что невозможность извещения должника о месте и времени осуществления действий в рамках исполнительного производства не препятствует при известных обстоятельствах его ходу и этот ход должен быть обычным, закон прибегает к фикции: "адресат считается извещенным" (ч. 2 ст. 27 Закона об исполнительном производстве*(18)). Или же для того чтобы подчинить оборот известной совокупности разнородного, в том числе движимого, имущества, функционально организованного для достижения единой цели, тем правилам, которые касаются именно недвижимости, предприятие также объявляется недвижимостью (абз. 2 п. 1 ст. 132 ГК), и т.п.

Схожий прием используется французским законодателем, который, имея в виду "избегнуть отделения связанных с недвижимым имением движимостей помимо воли собственника первого", объявляет о существовании так называемых недвижимостей по назначению (par destination)*(19), - в действительности вещей движимых (ульи, чаны, солома, навоз и т.п.), но оборачивающихся вследствие этого приема по правилам об обороте недвижимостей (ст. 517, 524 Французского гражданского кодекса (далее - ФГК)). Без использования фикций и в большем соответствии с действительностью та же самая цель достижима с помощью правил о принадлежностях главной вещи (предметах, хозяйственное предназначение которых заключается в их использовании совместно с главной вещью в целях наиболее эффективного извлечения и сохранения ее полезных свойств) или же о ее составных частях (см. § 293-297 АГУ, § 94 ГГУ).

Таким образом, поскольку гражданский закон, с одной стороны, объявляет недвижимостью заведомо движимые по их физическим характеристикам объекты (воздушные и морские суда), а с другой - придает существенное значение юридическому будущему вещи (самовольная постройка), понятие недвижимого имущества следует признать не только оценочным, но и юридическим - таким, содержание которого задается не только хозяйственными, но и социально-юридическими признаками объекта.

Что касается таких объектов, как расположенные на земельном участке леса, растения и обособленные водоемы, хозяйственное назначение которых также сводится к их использованию в связи с земельным участком, то до недавнего времени закон рассматривал их в качестве самостоятельных недвижимых вещей. Впоследствии же возобладала традиционная еще со времен римского права их характеристика как несамостоятельных элементов состава или же особых свойств земельного участка*(20): их упоминание в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества из п. 1 ст. 130 ГК было исключено*(21), а их оборот стал осуществляться посредством сделок с правами на соответствующий земельный участок (ст. 261 ГК, ст. 8 Водного кодекса РФ, ст. 7, 8 Лесного кодекса РФ.

В качестве несамостоятельных элементарных составляющих земельного участка должны расцениваться и всевозможные его инженерные усовершенствования (асфальтированные площадки, спортивные поля и дорожки, осушительные канавы, траншеи, колодцы, водоотводные трубы, насыпи, валы, различные мелиоративные конструкции и т.п.), которые не имеют самостоятельного функционального назначения, создаются исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживания земельного участка, на котором они расположены*(22).

Законодательство отдельных государств Западной Европы и вовсе исходит из того, что в качестве элементарных составных единиц земельного участка следует рассматривать не только элементы его рельефа (растительность и водоемы) и результаты благоустройства, но и все находящиеся на нем постройки (см. § 94 ГГУ). Такой подход справедливо расценивается как воплощение римской идеи о необходимой юридической связанности земельных участков и расположенных на них объектов, общий смысл которой передан афоризмом superfi cies solo cedit ("возведенное на участке следует за этим участком")*(23). Практический смысл этих правил сводится к тому, что единственным объектом субъективных вещных прав на недвижимость признается земельный участок; все расположенные на нем постройки следуют его судьбе автоматически как части его материального состава. Этим обеспечивается интерес управомоченного в беспрепятственном и свободном осуществлении права на сооружение: по естественному укладу вещей тот, кто намерен использовать строение (здание, сооружение), должен обладать возможностью использовать и соответствующий земельный участок, для чего лицу прежде всего предоставляется право на землю, и только вследствие этого - право на саму постройку как на элемент земельного участка.

Если говорить о возможности имплементировать эти нормы в российское законодательство, то принципиальных препятствий для этого не существует. Логические правила позволяют исходить и из того, что земля и сооружения на ней - самостоятельные объекты, юридическая судьба одного из которых определяет судьбу другого (право на постройку следует за правом на землю или право на землю следует за постройкой), и из того, что расположенное на земельном участке сооружение - не имеющий самостоятельного юридического значения элемент его состава. Однако же до тех пор, пока не будет преодолено исторически сложившееся положение, когда собственники объектов недвижимости не являются в то же время собственниками земельных участков, занятых этими объектами, о реализации подхода к земельному участку и расположенному на нем объекту как к единой вещи говорить преждевременно, ведь их юридическая жизнь в огромном числе случаев различна: участок может принадлежать одному, а расположенный на нем объект - другому. Пока что правильнее вести речь об обеспечении необходимой юридической связанности этих объектов или, что то же самое, о стремлении к единству их судьбы (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Повторим в завершение, что под недвижимым имуществом следует понимать такие материальные объекты, физические и юридические характеристики которых предполагают их неизменное нахождение именно на том земельном участке, где эти объекты расположены природой или человеком.