Основы государственной регистрации прав на недвижимость в современной России

 

Обеспечению полноты, фактической правильности (достоверности) и гласности информации о правовом положении объектов недвижимости в Российской Федерации служит институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Главным источником сведений о действующей системе регистрации прав выступают нормы ГК, Закона о регистрации недвижимости и Порядка ведения единого государственного реестра недвижимости (далее - Порядок ведения ЕГРН)*(123). Их содержание позволяет заключить, что, восприняв в качестве своей основы наиболее значимые достижения регистрационного порядка германского типа, указанные правовые акты снабдили их такими особенностями, полезный эффект которых неочевиден.

a. В соответствии с правилами п. 1 ст. 81 ГК объектом государственной регистрации, осуществляемой посредством внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), являются права на имущество, т.е.: 1) права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, 2) ограничения этих прав и обременения имущества.

Перечень подлежащих государственной регистрации прав конкретизирован в ст. 131 ГК и ч. 6 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости: государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека (также см. подп. 1 п. 1 ст. 339.1 ГК), сервитуты, право доверительного управления (п. 2 ст. 1017 ГК), права пользования по договорам аренды недвижимости и найма жилого помещения, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами.

По смыслу этих норм к упомянутой в п. 1 ст. 81 ГК группе прав, закрепляющих принадлежность недвижимого имущества определенному лицу, относятся те, которые предоставляют управомоченному возможность относительно полного и самостоятельного хозяйственного использования вещи в своем интересе - право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения и право постоянного пользования. Остальные права на недвижимость попадают в разряд ограничений и обременений имущественных прав первой группы: ипотека, сервитут, право доверительного управления имуществом, права пользования арендованной или сданной внаем недвижимостью. Этот вывод подтверждается нормой ч. 6 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости, в соответствии с которой сервитут, ипотека, право доверительного управления и права пользования по договорам аренды и найма жилого помещения включены в список ограничений и обременений напрямую.

Классификация подлежащих государственной регистрации прав на вещные права и их ограничения и обременения логически небезупречна. Понятия субъективного вещного права и его ограничения используются в тексте ст. 81, 131 ГК как самостоятельные и друг с другом не совпадающие: государственной регистрации подлежат вещные права, а также их ограничения и обременения. Известно в то же время, что и право хозяйственного ведения, и право оперативного управления, и право пожизненного наследуемого владения, и право постоянного пользования, и сервитуты являются, с одной стороны, субъективными вещными правами, а с другой - ограничениями права собственности*(124). Так, к примеру, сервитут "ограничивает, связывает собственника обремененного участка в пользу другого лица"*(125): это собственник вынужден терпеть, что собственник господствующего участка определенным образом воздействует на служащий земельный участок (п. 1 ст. 274 ГК). С другой стороны, большинство этих прав могут быть охарактеризованы и как обременение. Различие между ограничением и обременением можно провести на основании свойства следования (п. 3 ст. 216 ГК): субъективное право, относящееся к обременениям, ограничивает правомочия не только того лица, которое является носителем ограничиваемого субъективного права в момент возникновения ограничения, но и всякого иного будущего обладателя этого права*(126). Этому признаку отвечает не только каждое из перечисленных в п. 1 ст. 131 ГК субъективных прав (см. п. 3 ст. 216, п. 1 ст. 353 ГК), но и упомянутое в Законе о регистрации недвижимости право пользования по договору аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 617 ГК) или по договору найма жилого помещения (ст. 675 ГК). В связи с этим более удачным выглядит решение, когда упоминание о необходимости государственной регистрации неопределенных ограничений и обременений вещных прав на недвижимость из текста законов было бы исключено и вместо этого предусматривался бы конкретный перечень прав, подлежащих государственной регистрации наряду с правом собственности.

Общим признаком всех подлежащих государственной регистрации субъективных прав является их вещный характер - наличие в их организационной структуре абсолютно-правовых связей и их направленность на то, чтобы предоставить управомоченному непосредственную, осуществляемую его собственными, самостоятельными действиями, возможность воспользоваться экономической полезностью недвижимой вещи*(127).

Оговорка п. 1 ст. 131 ГК о том, что государственной регистрации могут подлежать также и "иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами", открывает возможность для государственной регистрации и тех прав, которые хотя и не относятся к вещным, но в интересах возможных приобретателей недвижимости требуют огласки. Целесообразной, в частности, является регистрация таких обязательств, которые налагают определенные, в том числе и публично-правовые, обязанности на каждого из возможных владельцев по модели римской obligatio in rem scripta. К примеру, в соответствии с правилами п. 6 ст. 12 действовавшего ранее Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним*(128) в Единый государственный реестр прав в качестве ограничений (обременений) должны были вноситься записи о публично-правовых обязанностях собственника объектов культурного наследия по их сохранению, особому содержанию и использованию. Согласно норме п. 8 ч. 5 ст. 8 действующего Закона о регистрации недвижимости сведения об этих обязательствах фиксируются не в реестре прав, а в кадастре недвижимости, в чем нельзя не видеть техническую ошибку закона: подлинное место этих записей - в реестре прав на недвижимость. Тем не менее функцию предупреждения третьих приобретателей о связанных с недвижимостью обязательствах эти записи выполняют и сейчас. Впрочем, из-под действия начала внесения эти обязательства изъяты (см. § 2 настоящей работы).

Российский закон предусматривает, что, помимо государственной регистрации субъективных прав на недвижимое имущество, в отдельных случаях осуществляется государственная регистрация сделок с недвижимостью (ст. 164 ГК, ч. 6 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости). В частности, подлежат регистрации: договор аренды здания или сооружения, а также нежилых помещений в них*(129), заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК); договор аренды иного недвижимого имущества независимо от срока аренды (п. 2 ст. 609 ГК); договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК); договор безвозмездного пользования недвижимым объектом культурного наследия (п. 3 ст. 689 ГК). Другие случаи государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом могут быть предусмотрены иными федеральными законами (п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 3 ГК): например, в соответствии с п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК) подлежат регистрации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок один год и более; в соответствии с ч. 12 ст. 5 Закона о предоставлении гражданам земельных участков на Дальнем Востоке*(130) подлежит государственной регистрации договор безвозмездного пользования соответствующим земельным участком; согласно ч. 3 ст. 4 Закона о долевом участии в строительстве*(131) должен быть зарегистрирован договор участия в долевом строительстве.

Хотя русскому закону такие случаи в настоящие время и неизвестны, следует признать, что гипотетическое решение о внесении в государственный реестр сведений о совершенных с недвижимостью сделках вместо записей об установленных на ней правах было бы ненадежным, поскольку в известном количестве таких случаев реестр гласил бы не столько об изменении в вещно-правовом положении недвижимого имущества (о возникновении, изменении или прекращении какого-либо права на вещь), сколько об одной лишь вероятности такого изменения, которое случится, если условия сделки будут исполняться.

Требование государственной регистрации сделок наряду с регистрацией прав (в настоящий момент все случаи государственной регистрации сделок предполагают ее осуществление не вместо, а именно наряду с регистрацией возникающих из этих сделок прав) представляется излишним, так как процедура регистрации прав на недвижимость технически включает в себя и анализ оснований возникновения этих прав (п. 5 ст. 81 ГК, п. 2 ч. 3 ст. 3, ч. 1 ст. 21, п. 13 ч. 1 ст. 26, п. 3 ч. 1 ст. 29, косвенно - ч. 2 ст. 59, ч. 3 ст. 66 Закона о регистрации недвижимости): сведения о них тоже заносятся в соответствующие подразделы реестра (см. ч. 2 ст. 1, п. 6, 7 ч. 2 ст. 9 Закона о регистрации недвижимости, п. 51, 52, 66-71 Порядка ведения ЕГРН).

Сохранение в российском законодательстве когда-то весьма частых требований государственной регистрации отдельных сделок имеет историческую основу. Известно, что во время подготовки первоначального текста ГК его разработчики исходили из того, что государственная регистрация сделок с недвижимостью должна была подменить их нотариальное удостоверение и тем самым служить целям защиты участников этих сделок от различных ошибок. Однако впоследствии в очередной раз выяснилось, что достижение этой цели посредством регистрации сделок неосуществимо: регистрирующие органы не располагают возможностью проверить самоличность, правоспособность и дееспособность сторон сделки, установить соответствие между их внутренней волей и волеизъявлением, понимание ими сути совершаемой сделки, выяснить их мотивы и цели, разъяснить участникам сделки правовые последствия совершаемого ими юридического действия и т.п.*(132) Задача по обеспечению защиты прав и законных интересов совершающих сделку лиц, по нормированию их воли и ее согласованию с требованиями закона выполняется в необходимых случаях именно нотариусами (п. 1 ст. 163 ГК, ст. 16, 54 Основ законодательства о нотариате*(133)).

Ввиду этого Федеральным законом "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"*(134) (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ) с 1 марта 2013 г. отменены правила о необходимости государственной регистрации значительного числа сделок, направленных на передачу упомянутых в ст. 216 ГК вещных прав: договора продажи жилого помещения, предприятия; договоров мены, дарения недвижимости; договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимости, и др. Затем Федеральным законом "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" с 1 июля 2014 г. отменено требование о государственной регистрации договора залога недвижимости*(135) (далее - Федеральный закон N 367-ФЗ) (см. ст. 339 ГК в редакции указанного закона).

Требования ГК о регистрации договора аренды недвижимого имущества сохраняются (ст. 609, 651 ГК). При этом в силу правила п. 1 ст. 51 Закона о регистрации недвижимости, в соответствии с которым государственная регистрация аренды недвижимого имущества (надо понимать, права аренды как ограничения имущества собственника) осуществляется посредством регистрации договора аренды этого имущества, в реестр одновременно, наряду друг с другом, заносятся две записи: а) запись о сделке, т.е. о государственной регистрации договора аренды, и б) запись об ограничении права и обременении объекта недвижимости, т.е. запись о государственной регистрации права аренды (п. 93 Порядка ведения ЕГРН). Таким образом, несмотря на то что в качестве объектов регистрации ст. 609 и 651 ГК определяют только лишь сделки (договоры) аренды, Закон о регистрации недвижимости относит к объектам регистрации еще и права (ограничения и обременения), вытекающие из этих сделок: право регистрируется наряду с вызвавшей его сделкой. Аналогичным образом дело обстоит и с другими сделками, в отношении которых законодатель предусматривает требование их государственной регистрации: с договором безвозмездного пользования недвижимым объектом культурного наследия (см. ч. 9 ст. 51 Закона о регистрации недвижимости); договором безвозмездного пользования земельным участком (см. ч. 9 ст. 51 Закона о регистрации недвижимости, п. 152 Порядка ведения ЕГРН); договором об участии в долевом строительстве, государственная регистрация которого сопровождается внесением записей о праве залога, возникающем у участников долевого строительства в отношении определенных объектов (см. ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве, п. 131, 132, 134 Порядка ведения ЕГРН).

Остается повторить, что такое умножение объектов государственной регистрации излишне и законодателю было бы правильней ограничиться требованием о внесении в реестр лишь соответствующих прав на недвижимое имущество, оставив проверку законности сделок за органами нотариата. Также следует отметить, что по общему смыслу правил п. 1 ст. 164 и п. 3 ст. 433 ГК правовые последствия подлежащих государственной регистрации договоров (в свою очередь, регистрируемые, как мы видели, в качестве ограничений (обременений)) изъяты из-под действия начала внесения и подчинены французской идее противопоставимости: хотя сами участники договора связаны его условиями с момента их согласования, третьим лицам договорное правоотношение может быть противопоставлено только после регистрации договора.

b. Единый государственный реестр прав на недвижимость ведется на основе реальной системы.

В соответствии с п. 7 Порядка ведения ЕГРН для каждого объекта недвижимости в едином реестре открывается отдельный раздел (лист, folium), в который заносятся: а) сведения, относящиеся к индивидуальным физическим, тригонометрическим и хозяйственным характеристикам этого объекта (сведения кадастра недвижимости); б) сведения о подлежащих государственной регистрации правах на него (сведения реестра прав на недвижимость).

Таким образом, информация, сосредоточенная в одном разделе (листе) ЕГРН, тематически и структурно распадается на два блока сведений: 1) сведения кадастра недвижимости и 2) сведения реестра прав на недвижимость, каждый из которых является одной из информационных частей ЕГРН (ч. 2 ст. 7 Закона о регистрации недвижимости).

В том, что сведения о содержательно различных (физических и сугубо правовых) характеристиках объекта недвижимости сосредоточиваются в рамках одного информационного блока (раздела, листа) проявляется известный также и большинству иностранных правопорядков так называемый принцип связи реестра с кадастром*(136). Суть этого принципа заключается в следующем. Помимо сведений об установленных в отношении объекта недвижимости субъективных правах, каждому возможному приобретателю необходимо иметь информацию и о его физических характеристиках - положении в пространстве, величине, особенностях конструкции, хозяйственном назначении и т.п. Добросовестная ошибка в оценке этих качеств приобретаемого объекта не может быть исправлена ни одним юридическим средством: восполнить отсутствующие физические свойства вещи право не способно. Именно поэтому большинство регистрационных систем стремится к тому, чтобы свести риск такой ошибки к минимуму: исследование и описание материально-хозяйственных качеств вещи поручается специализированным органам государственного кадастрового учета, после чего фиксируется в государственном своде учетной информации о существующих объектах недвижимости (в государственном кадастре недвижимости), а потом тем или иным образом увязывается с реестром прав на недвижимость (кратким переписыванием, путем отсылки к кадастру или же за счет объединения сведений кадастра и реестра прав в рамках более общего свода информации (реестра)). В результате этого каждое заинтересованное лицо при совершении сделки с недвижимостью получает возможность не просто осмотреть предмет своего приобретения лично, но и ознакомиться с профессиональным описанием его физических качеств, выполненным уполномоченными государством лицами (кадастровыми инженерами). Особое удобство такого решения заключается в том, что сведения о физических и технико-хозяйственных характеристиках недвижимого имущества тем или иным образом воспроизводятся в реестре прав - том информационном своде, который служит для участников оборота главным источником сведений о приобретаемой недвижимости.

Именно такие правила о связи реестра прав на недвижимость с кадастром недвижимости закреплены в ч. 2 ст. 7, ст. 8, 9 Закона о регистрации недвижимости, п. 7 Порядка ведения ЕГРН, в соответствии с которыми кадастр недвижимости и реестр прав на недвижимость входят в состав более обширного реестра - собственно ЕГРН.

Для того чтобы обеспечить возможность безошибочного и простого поиска среди многочисленных разделов (листов) ЕГРН установлено правило, в соответствии с которым каждый из учтенных в реестре объектов называется не по имени и не по месту его нахождения, не по прочим материально-хозяйственным характеристикам, а по неизменяемому и не повторяющемуся во времени и на территории Российской Федерации кадастровому номеру, который присваивается этому объекту на самом первом этапе его описания в ЕГРН (ст. 5, ч. 4 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости). Этим же кадастровым номером озаглавливается и соответствующий раздел (лист) единого реестра (п. 8 Порядка ведения ЕГРН). Уникальность и неизменность кадастровых номеров приводит к тому, что для отсылки к соответствующему разделу ЕГРН и учтенному в нем объекту недвижимости достаточно, чтобы в любой части ЕГРН (любом из трех реестров ЕГРН) или в другом государственном информационном ресурсе, где используются сведения ЕГРН, содержалось одно лишь указание на кадастровый номер объекта: это позволяет незамедлительно и без риска ошибки открыть правильный раздел (лист) ЕГРН с информацией о нужном объекте.

Поскольку присвоение объектам недвижимости кадастрового номера осуществляется одновременно с занесением в кадастр сведений об их индивидуальных материально-хозяйственных качествах, в чем и заключается процедура кадастрового учета этих объектов, можно считать, что присвоение объекту кадастрового номера знаменует его появление как самостоятельного объекта гражданских прав - индивидуально-определенной вещи*(137) (ст. 128, 130 ГК, ч. 7 ст. 1, ч. 2, 4 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости).

Именно поэтому государственный кадастровый учет объекта недвижимости необходимо предшествует и обусловливает государственную регистрацию прав на него (абз. 5 п. 10 Порядка ведения ЕГРН).

c. Цель обеспечения полноты содержащихся в государственном реестре сведений о правовом положении недвижимого имущества получила закрепление в ст. 131 ГК, предусматривающей общую необходимость регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничений (обременений) этих прав, их возникновения, перехода и прекращения.

В качестве средства достижения этой цели российский законодатель избрал начало внесения: в соответствии с нормой п. 2 ст. 81 ГК права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (это правило дублируется в некоторых статьях ГК применительно к отдельным случаям приобретения прав (см., напр., п. 2 ст. 223 ГК))*(138).

Перечень исключений из указанного правила невелик, и любое из них может быть объяснено либо с позиций кратковременности, хозяйственной необременительности, общеизвестности не подлежащего внесению права либо же с точки зрения неприемлемости его подчинения началу внесения (подробнее об этом см. § 3 настоящей работы). Так, к примеру, по причине относительной кратковременности его существования не подлежит государственной регистрации право аренды зданий и сооружений, возникающее менее чем на один год (п. 2 ст. 651 ГК); в связи с практической недопустимостью подчинения началу внесения освобождается из-под его действия переход права собственности на недвижимость при наследовании (п. 4 ст. 1152 ГК), при реорганизации юридических лиц (ст. 58 ГК), при возникновении общей собственности на общее имущество у второго супруга (п. 2 ст. 34 СК) и др. 2; изъемлется из-под начала внесения прекращение ипотеки вследствие прекращения обеспеченного обязательства (подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК)*(139) и ее прекращение при совпадении с правом собственности (п. 2 ст. 216, ст. 413 ГК).

Однако последующее распоряжение правом на недвижимость, которое в соответствии с законодательством признается возникнувшим независимо от его государственной регистрации, возможно только при условии, что оно будет записано в ЕГРН (см. п. 1 ч. 1 ст. 26, ч. 1, 2 ст. 69 Закона о регистрации недвижимости). Таким образом, приобрести как записанное, так и пока еще не внесенное в реестр право на основании сделки возможно лишь у того, кто значится в реестре в качестве управомоченного. В этом состоит логика самой идеи специального реестра прав: оборот недвижимости должен осуществляться по этому реестру, который, следовательно, должен содержать полное пошаговое описание правовой жизни каждого недвижимого объекта - от приобретения к отчуждению, и далее. Указанное правило содействует скорейшему восстановлению последовательности в описании этих шагов: каждое приобретенное вне реестра право (когда такие случаи допускаются законом) при первом же к тому поводе получает фиксацию в реестре. Так, приобретя наследственное имущество по правилам п. 4 ст. 1152 ГК, наследник, вознамерившийся распорядиться им, вынуждается к тому, чтобы зарегистрировать свое право и этим восстановить прервавшийся ряд записей о переходе прав на недвижимость. То же и со случаями распоряжения недвижимостью, право общей собственности на которую не записано в реестр в отношении одного из супругов: распорядиться ею в установленном законом порядке этот супруг сможет лишь при условии предварительной записи своего права*(140).

В то же время непосредственного участия правообладателя в процедуре совершения записи о переходе или об ограничении принадлежащего ему права в отдельных случаях не требуется: такая запись может быть совершена и без его заявления, и без его формального согласия на это (п. 5 ч. 1, п. 1, 2, 5 ч. 3 ст. 15, ст. 52, 53 Закона о регистрации недвижимости). Чтобы не связывать начало процедуры государственной регистрации с инициативой правообладателя и избежать возможных задержек в переходе права собственности или в установлении отдельных субъективных прав (сервитута, ипотеки, аренды), русский закон отказался в этих случаях от принятого в большинстве западных регистрационных систем так называемого принципа формального консенза. Этот принцип предполагает участие лица, чье право передается или ограничивается на основании сделки, в каждой регистрационной процедуре, касающейся его права*(141) (см., напр., § 19 ГРП). Такое решение отечественного закона имеет и обратную сторону: допуская изменение реестра по воле не записанного в него лица, она умножает число поводов к тому, чтобы оспорить правильность его ведения, а кроме того, возлагает на ответственного чиновника обязанность повышенной бдительности в отправлении не свойственной ему функции по исследованию материальной основательности требования о совершении записи. Однако правообладатель, желающий оградить себя от рисков, связанных с внесением записей о переходе или об ограничении (обременении) принадлежащего ему права по инициативе третьих лиц, в силе воспрепятствовать этому, направив в регистрирующий орган заявление о невозможности государственной регистрации права без личного участия или же участия его законного представителя. В этом случае в реестре прав на недвижимость делается соответствующая отметка (ч. 3 ст. 9 Закона о регистрации недвижимости), а поступившие после этого заявления третьих лиц о регистрации перехода или ограничения (обременения) соответствующего права возвращаются им без рассмотрения (п. 4 ст. 25 Закона о регистрации недвижимости).

Для легкой обозримости этапов правовой жизни недвижимого объекта установлено правило о том, что при его разделе на несколько новых объектов для каждого их них в ЕГРН заводится новый раздел, в котором содержатся ссылки на кадастровый номер (и лист реестра) исходного объекта и в который переносятся записи об ограничениях прав на исходный объект; то же происходит и в случае соединения ранее самостоятельных объектов в один новый (п. 5, 25 ч. 4 ст. 8, ч. 12 ст. 41 Закона о регистрации недвижимости). Общий принцип ведения ЕГРН состоит в том, что при любых изменениях содержащихся в нем сведений ранее внесенные сведения сохраняются (ч. 6 ст. 7 Закона о регистрации недвижимости): этим обеспечивается простота в исследовании полной материально-хозяйственной и правовой судьбы каждого объекта недвижимости от момента его появления в обороте до настоящего времени.

Применительно к еще сохранившимся случаям государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом начало внесения проявляется в том, что не прошедшие регистрацию сделки признаются неспособными в полной мере вызывать те правовые последствия, на которые они были направлены (ст. 164, п. 3 ст. 433 ГК).

Таким образом, вслед за германской регистрационной системой российский правопорядок воспроизводит правило "нет вещного права на недвижимость без его регистрации": за исключением предусмотренных в законе случаев, ни одно из подлежащих государственной регистрации прав на недвижимое имущество не возникает, не изменяется и не прекращается, пока соответствующий эффект не будет зафиксирован в реестре. Оборот недвижимости осуществляется по реестру.

В то же время в литературе отмечается, что в специальном законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимость действие начала внесения выражено крайне неудачно. Так, определив государственную регистрацию в качестве "юридического акта признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество", норма ч. 3 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости*(142) и в самом деле дает основания предположить, что, в отличие от ГК, в этом законе акту государственной регистрации права придается не правоустанавливающее, а только правоподтверждающее значение. Поскольку "признавать и подтверждать" можно только то, что уже действительно существует, заключают, что по смыслу норм этого закона права на недвижимость возникают помимо их записи и в связи с ее осуществлением именно признаются, подтверждаются*(143).

Тем не менее последствия этой и в самом деле не самой удачной формулы ч. 3 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости нельзя преувеличивать. Действительный смысл спорного правила раскрывается в одной из следующих частей той же статьи этого закона, устанавливающей, что регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством их существования (ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости). Эти слова представляют собой лексическое и идейное заимствование из исторической рубрики доказательственного права о так называемых предустановленных доказательствах, главная идея которых состояла в том, что для доказывания определенной категории обстоятельств заранее указывался ряд доказательственных фактов, которые, с одной стороны, единственные только и могли рассматриваться как подтверждение доказываемых обстоятельств, а с другой - будучи установленными, считались за неопровержимое доказательство этих обстоятельств. Однако, несмотря на обращение к терминам средневекового права, где и родилась эта идея (ордалии, судебный поединок и т.п.), в Законе о регистрации недвижимости она, естественно, выдержана не была. Очевидно, в частности, что если уж та же ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости указывает, что зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке (см. также п. 6 ст. 81 ГК), то единственным доказательством существования этого права регистрационная запись точно не является: в противном случае истец никогда не смог бы доказать основательности заявленного им требования. Поэтому смысл правила о "единственном доказательстве" заключается в другом. Закон о регистрации недвижимости не в самых ясных терминах преподносит в этом случае мысль о том, что коль скоро доказать какое-то право возможно лишь тогда, когда оно зарегистрировано, то регистрация является необходимым условием возникновения этого права. Таким образом, в словах закона о "единственном доказательстве" заключено именно начало внесения: "нет права без его регистрации"*(144). С учетом этого следует понимать и слова закона о "признании и подтверждении" прав на недвижимость: так по наличию причины заключают о наличии следствия.

Одновременно с этим норма ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости имеет значение так называемого предположения правильности реестра - отдельного технического приема, используемого в большинстве регистрационных систем (см., напр., § 891 ГГУ) для того, чтобы предоставить записанному лицу определенные процессуальные преимущества: это лицо освобождается от доказывания того, о чем свидетельствует книга, и может в процессуальном порядке осуществлять все притязания, связанные с записанным правом. Тем не менее такое предположение всегда может быть опровергнуто*(145).

В связи с провозглашенным в п. 2 ст. 81 ГК началом внесения следует понимать и спорную норму п. 7 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"*(146) (далее - Закон об ипотеке), предусмотревшую, что "для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации". Может показаться, что речь идет об ограничении начала внесения: права и обязанности участников залогового правоотношения возникают без регистрации, но для третьих лиц (приобретателей заложенной вещи, кредиторов залогодателя и т.д.) становятся юридически значимыми только после того, как ипотека будет зарегистрирована. Однако такое понимание соответствующей нормы делает ее абсурдной: в этом случае следовало бы признать, что, связав залогодержателя и залогодателя, право залога, тем не менее, совершенно безразлично для кредиторов последнего, для предоставления преимуществ перед которыми оно только и устанавливалось*(147). Действительный смысл рассматриваемой нормы состоит в том, чтобы подтвердить начало внесения: преимущественное право на удовлетворение из стоимости объекта недвижимости (т.е. сама ипотека) возникнет не ранее, чем будет зарегистрировано.

Так же как и в Германии, занесенная в реестр запись о праве не влечет необратимых последствий для материально-управомоченного (того, кто считался бы правообладателем по обычному порядку вещей в отсутствие требований о государственной регистрации). Регистрация рассматривается не как основание, а именно как способ приобретения или прекращения права, и потому не способна вызвать эти последствия сама по себе, в отрыве от их материально-правовых оснований, от других элементов фактического состава этого права (ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации недвижимости). Дефект в материальном основании зарегистрированного права означает, что запись была внесена в реестр неправильно, и заинтересованное лицо вправе требовать в судебном порядке ее исправления (п. 6 ст. 81 ГК, ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости).

Наконец, действие начала внесения приводит к тому, что в случаях, когда преимущество в осуществлении субъективного права зависит от времени его возникновения (напр., п. 1 ст. 342 ГК), старшинство определяется моментом внесения записи о праве в ЕГРП (п. 2 ст. 8.1 ГК, п. 3 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость).

d. Для обеспечения наибольшей определенности сведений государственного реестра в российском регистрационном законодательстве в полной мере проводится и начало специалитета записываемых в книгу прав.

Закон устанавливает, что помимо всеобъемлющих сведений о материально-хозяйственных качествах самого недвижимого объекта, которые вносятся в кадастр недвижимости, ЕГРН должен содержать не менее полные данные и о каждом зарегистрированном праве на этот объект: эти сведения и образуют реестр прав на недвижимость. В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 8.1 ГК в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. Правила о необходимости индивидуализировать каждое из записываемых прав по его предмету (объекту), субъектам, содержанию, объему и основаниям возникновения содержатся также в ч. 5 ст. 8, ст. 9, 10 Закона о регистрации недвижимости.

e. Необходимость обеспечения фактической правильности (достоверности) содержащихся в ЕГРН сведений закреплена в российском законодательстве в качестве основного начала, принципа ведения реестра: в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 8.1 ГК государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основе принципов достоверности государственного реестра и проверки законности ее оснований.

Если достоверность сведений о правовом положении недвижимости представляет собой цель заполнения государственного реестра прав, то проверка законности оснований для совершения в нем записей является средством, техническим приемом достижения этой цели.

Порядок совершения записи субъективного права подчинен по российскому законодательству началу формального легалитета, однако заключает в себе и отдельные элементы легалитета материального: наряду с исследованием внешней, формальной правильности представленных для записи документов, регистрирующий орган обязан контролировать также и их материально-правовое содержание, оценивать их внутреннюю сторону.

Оставаясь в рамках идеи формального легалитета, Закон о регистрации недвижимости предписывает осуществляющим государственную регистрацию чиновникам исследовать вопрос о том, является ли объект недвижимым (п. 19 ч. 1 ст. 26); был ли осуществлен кадастровый учет объекта недвижимости (п. 5 ч. 1 ст. 26); произошло ли первоначальное подчинение объекта недвижимого имущества реестру (п. 44 ч. 1 ст. 26, ч. 3 ст. 69); подлежит ли заявленное право записи (п. 4, 19 ч. 1 ст. 26); не содержит ли реестр записей, препятствующих распоряжениям данного лица (п. 2, 3, 11, 49 ч. 1 ст. 26); содержат ли представленные для государственной регистрации правоустанавливающие документы все необходимые сведения, представлены ли они в полном составе, составлены ли они надлежащим лицом, в надлежащей форме и снабжены ли должными реквизитами (ч. 1 ст. 21, п. 5-10, 12, 14, 15-17 ч. 1 ст. 26); являются ли они подлинными и достоверными (п. 6 ч. 1 ст. 26) и т.п.

В то же время отдельные положения Закона о регистрации недвижимости очерчивают границу компетенции регистрирующего органа так, что проверка представленных на государственную регистрацию документов осуществляется на основе именно материального легалитета. В частности, Закон о регистрации прав на недвижимость возлагает на ответственного чиновника обязанность проверить содержание представленных документов на предмет их соответствия требованиям законодательства (ч. 1 ст. 21, п. 7 ч. 1 ст. 26)*(148) и, основываясь на содержании правоустанавливающих документов, установить, что заявитель действительно располагает правом на соответствующий объект недвижимости (п. 2 ч. 3 ст. 3, п. 1, 13 ч. 1 ст. 26). Тем самым чиновнику предоставляется возможность оценивать юридическую действительность сделок с недвижимостью, представленных на его рассмотрение, нормировать волю сторон и, угрожая им отказом в государственной регистрации, сообразовывать ее с требованиями закона (оценивать законность сделки) - т.е. выполнять функции, свойственные в первую очередь нотариусу (п. 1 ст. 163 ГК) и суду. Это обстоятельство - следствие известного заблуждения относительно той роли, которую регистрирующие органы способны выполнять для обеспечения интересов участников оборота: их задача состоит не в опеке, не в оценке правильности и справедливости совершаемых сделок, а в наполнении государственного реестра сведениями о субъективных правах, установленных на недвижимость. Задача же по оценке сделок, по обеспечению законности их содержания должна выполняться органами нотариата.

Впрочем, как это и должно быть при правильной организации системы регистрации прав и при верном понимании той функции, которую способны выполнить регистрирующие органы в целях обеспечения режима законности и защиты интересов частных лиц, контрольные полномочия регистратора не распространяются на нотариально удостоверенные сделки: оценка их материально-правового содержания осуществлена органами нотариата и в дополнительной проверке регистратором не нуждается (ч. 2 ст. 59 Закона о регистрации недвижимости).

Желаемое устройство русской регистрационной системы предполагает нотариальное удостоверение всех частноправовых актов, которые лежат в основании субъективных прав на недвижимость, подлежащих государственной регистрации.

f. Поскольку государственная регистрация права на недвижимое имущество не заменяет, а всего лишь завершает накопление юридических фактов, необходимых для его возникновения, то между содержанием государственного реестра и действительным положением дел возможны расхождения: содержащиеся в ЕГРН записи могут быть оспорены в судебном порядке (п. 6 ст. 81 ГК, ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости). Основанием для предъявления подобных исков может быть любой недостаток в череде юридических фактов, влекущих возникновение, изменение или прекращение регистрируемого права: недействительность сделки, направленной на изменение правового положения недвижимости (например, участие в ней недееспособного лица), дефекты соответствующего акта уполномоченного органа государственной власти (к примеру, распорядившегося недвижимостью с превышением своей компетенции), техническая ошибка чиновника, ответственного за государственную регистрацию (например, ошибочное исключение записи о праве или внесение записи о переходе права не в тот раздел ЕГРН и т.д.). Вследствие этого в отдельных случаях реестр может и не содержать полных и фактически правильных (достоверных) сведений о правовом положении недвижимости. Доверившийся его содержанию участник сделки будет в этом случае обманут в своих ожиданиях и может лишиться своего приобретения по иску материально-управомоченного лица. Российский регистрационный порядок, следовательно, так же исходит из правила: "Нельзя быть обладателем права, не будучи записанным в книгу; но, даже будучи записанным, можно и не быть таковым, если эта запись состоялась неправильно"*(149).

В западных странах средством защиты интересов добросовестного приобретателя недвижимости выступает начало публичной достоверности реестра (публичного доверия к нему), когда посредством юридической фикции ему сообщается качество безошибочного источника сведений о правовом положении недвижимого имущества: для тех приобретателей, которые при совершении сделки с недвижимостью добросовестно полагались на реестр, его содержание признается достоверным, хотя бы это и не соответствовало действительности.

Российскому законодательству о регистрации прав на недвижимость свойство публичной достоверности реестра неизвестно: ни один из относящихся к этой сфере нормативных актов не содержит правила о том, что сведения государственного реестра прав признаются достоверными в отношении добросовестных приобретателей прав на недвижимое имущество, как это сделано, например, в законодательстве Германии (§ 892 ГГУ).

Такое положение дел в чем-то парадоксально, ведь в мотивах к новой ст. 81 ГК указано, что одна из целей редактирования Кодекса состояла именно в том, чтобы сообщить государственному реестру свойство публичной достоверности*(150). Вместо этого в тексте указанной статьи получило закрепление правило, которое было известно уже и прежнему Закону о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. абз. 2 п. 1 ст. 2 указанного закона), - так называемое предположение правильности реестра, в соответствии с которым лицо, указанное в нем в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не будет внесена запись об ином либо пока зарегистрированное право не будет успешно оспорено в суде (абз. 1 п. 6 ст. 8.1 ГК). Аналогичное правило, совершенно справедливо размещенное германским законодателем под рубрикой "Законная презумпция", содержится в § 891 ГГУ: "Если право зарегистрировано в поземельной книге в пользу какого-либо лица, то предполагается, что это право принадлежит ему".

Еще более парадоксальным является то обстоятельство, что формулировка п. 6 ст. 8.1 ГК практически дословно воспроизводит историческую норму ст. 6 проекта Вотчинного устава Российской Империи 1896 г. и ст. 7 проекта того же нормативного акта 1907 г., устанавливавших, что "вотчинные права, внесенные в вотчинные книги, признаются достоверными". Странность состоит в том, что при заимствовании у предшественников указанной законодательной формулы не был выяснен смысл, который эта формула имела в тексте-доноре. Смысл же был тот, что сами по себе слова о признании внесенных прав достоверными (без уточнения специальных юридических последствий такого признания для третьих добросовестных приобретателей) создают только предположение правильности реестра, т.е. процессуальную презумпцию, но вовсе не норму о публичной достоверности реестра*(151). Понятно, что требуемое правило не может быть выведено из этой презумпции даже косвенно. С одной стороны, можно было бы предположить, что процессуальная презумпция правильности содержания реестра - это проявление, практический рефлекс и следствие начала его публичной достоверности: если закон призывает третьих приобретателей доверять реестру и защищает их от ошибок в нем, то тем самым реестр преподносится как сборник вполне правильных сведений. С этой точки зрения действительно можно было бы заключить к причине от следствия, и в норме закона о презумпции правильности содержания реестра увидеть обратное указание на правило о его публичной достоверности. Однако, с другой стороны, совершенно очевидно, что предположение правильности реестра с равным успехом может быть выставлено и как следствие совершенно другой причины - например, принципа легалитета: если реестр радетельно заполняется ответственными чиновными лицами, то, скорее всего, его содержание в большинстве случаев правильно (именно это рассуждение в исторической традиции и передано использованной в абз. 1 п. 6 ст. 8.1 ГК фразой). Ясно поэтому, что логическое развитие этой нормы вряд ли может состоять в том, чтобы видеть в ней косвенное доказательство действия принципа публичной достоверности реестра.

Заменить собой свойство публичной достоверности реестра предположение о его правильности, конечно, не способно: публичная достоверность делает приобретение добросовестного лица именно неопровержимым, бесповоротно переносит на него право a non domino, то есть предоставляет ему иммунитет от оспаривания его приобретения со стороны материально-управомоченного. Исправление записи в этом случае вообще не допускается ни в судебном, ни в каком-либо ином "установленном законом" порядке. Норма же п. 6 ст. 8.1 ГК такой защиты добросовестному лицу не предоставляет: его приобретение может быть оспорено в суде и вследствие этого утрачено им, несмотря на его извинительное незнание об ошибке в реестре (например, в случаях, для которых закон не предусматривает правил, подобных нормам п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 302, абз. 2 п. 2 ст. 335 ГК, или когда приобретение права собственности не было возмездным). Иное толкование этой нормы может свидетельствовать лишь о стремлении выдать желаемое за действительное.

Объяснить это противоречие между целями и результатом редактирования текста ГК можно либо тем, что широкая, установленная в качестве общего правила, защита добросовестных приобретателей прав на недвижимость, поскольку она осуществляется за счет материально-управомоченных лиц*(152), на данном этапе сочтена законодателем преждевременной, либо же тем, что при подготовке поправок к ГК понятие публичной достоверности реестра и понятие презумпции об истинности его сведений смешались друг с другом.

Примечательно, что попытки определить первое через второе предпринимались и в научной литературе. Так, обосновывая якобы присущее российскому реестру свойство публичной достоверности, В.В. Чубаров когда-то ссылался именно на указанное правило о презумпции правильности реестра, содержавшееся тогда в абз. 2 п. 1 ст. 2 ныне уже утратившего силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Имея в виду опереться в своих выводах на научный авторитет И.А. Покровского, объяснявшего в свое время, что в видах публичной достоверности "всякая запись в книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц (курсив наш. - К.Н.) даже тогда, когда она не соответствует действительности", - и именно в этом смысле "пока она не исправлена, она считается истинной"*(153), т.е. способной послужить приобретению a non domino, - ученый заявил, что publica fides есть будто бы там, где действует правило: "Всякая запись в поземельной книге, даже не соответствующая действительности, сохраняется (курсив наш. - К.Н.), пока не оспорена в установленном порядке и в нее не внесены изменения"*(154). Затем, отметив, что в силу правила абз. 2 п. 1 ст. 2 прежнего Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "государственная регистрация права является единственным доказательством его существования", автор заключил, что пока "запись о нем не признана в судебном порядке недействительной, право существует (курсив наш. - К.Н.)*(155) и, следовательно (позволим себе продолжить эту мысль), может быть приобретено доверившимся содержанию записи третьим лицом.

Тем не менее обосновать наличие в Законе о государственной регистрации прав на недвижимость нормы о публичной достоверности реестра В.В. Чубарову вряд ли удалось. Действительный смысл свойства публичной достоверности состоит вовсе не в том, что внесенные в реестр записи сохраняются там до того, пока они не будут оспорены в суде. В особом, судебном порядке исправления сведений реестра проявляется требование не публичной, а обычной, ординарной достоверности - фактической правильности заносимых в него сведений (см. § 3 настоящей работы). Напротив, суть публичной достоверности реестра заключается в том, что его содержание безусловно определяет права доверившихся ему субъектов, что в их интересах несуществующее признается существующим, и наоборот, и, следовательно, вовсе не подлежит оспариванию в связи с несоответствием действительности.

Естественно, что столь резкие в практическом плане последствия регистрационный порядок мог бы вызывать не иначе как с опорой на недвусмысленное, однозначное правило закона о том, что добросовестно приобретенное по реестру право и вовсе не может быть оспорено со ссылкой на неправильное заполнение этого реестра. Российский же регистрационный закон подобных правил не содержит. Исправить этот недостаток закона должно не толкование, а буквальное воспроизведение в тексте ГК нормы, аналогичной, например, правилу § 892 ГГУ: "Содержание реестра признается достоверным в отношении лица, которое вследствие совершения сделки приобрело право на недвижимость или право, обременяющее это право, за исключением случаев, когда в реестр внесена специальная отметка, предупреждающая о возможной недостоверности его сведений, либо о такой недостоверности приобретателю было известно из иных источников".

Из упомянутых В.В. Чубаровым норм следует лишь то, что всякое подлежащее регистрации право возникнет не ранее, чем будет внесено в реестр, который и выступит "единственным доказательством его существования", освободив записанное лицо от необходимости доказывать статус управомоченного. Вывод о незыблемости добросовестного приобретения из формулы про "единственное доказательство" не следует.

Однако защита добросовестного приобретателя прав на недвижимость, доверившегося при совершении сделки реестру, российскому правопорядку все-таки известна. Специфичность предусмотренных на этот счет правил заключается в том, что они вызывают тот же самый эффект, который мог бы быть достигнут вследствие действия общего начала достоверности реестра, однако рассчитаны на применение лишь к частным, отдельно предусмотренным случаям.

По смыслу правил п. 1 ст. 302 ГК в их взаимосвязи с нормой абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК добросовестный возмездный приобретатель как недвижимого, так и движимого имущества*(156), получивший его от неуправомоченного лица, становится его собственником при условии, что это имущество не было утрачено предшествующим собственником помимо его воли.

Таким образом, одним из условий приобретения права от неуправомоченного лица является добросовестность приобретателя: он не должен был знать, что участвует в сделке с неуправомоченным на отчуждение вещи лицом. Применительно к недвижимости основным источником сведений о ее правовом положении, в том числе и сведений о правообладателе, выступает государственный реестр (п. 1 ст. 8.1 ГК, ч. 2 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости). Поэтому добросовестным приобретателем недвижимого имущества должен считаться тот, кто для проверки запланированного приобретения обратился к реестру (знание содержания реестра - неопровержимая презумпция) и при этом не знал и не должен был знать, что его содержание ошибочно (п. 6 ст. 8.1 ГК)*(157). При соблюдении прочих условий п. 1 ст. 302 ГК, такое лицо приобретет право собственности a non domino - то есть именно таким, каким оно значится в реестре, и именно потому, что это лицо добросовестно верило в правильность ЕГРП.

Развитие правил п. 1 ст. 302, п. 2 ст. 223 ГК приводит к выводу, что если добросовестность способна предоставить лицу большее из существующих прав (право собственности), то уж тем более она оправдывает и переход меньшего: следует признать возможность добросовестного приобретения права залога, сервитута, права аренды, найма, безвозмездного пользования и других прав на имущество.

Тем не менее отредактированные в ходе реформы нормы ГК, помимо права собственности, признают возможность добросовестного приобретения a non domino только лишь права залога, но не иных имущественных прав (абз. 2 п. 2 ст. 335 ГК).

Телеологическое толкование п. 1 ст. 302, п. 2 ст. 223 ГК позволяет заключить, что если их цель состоит в наделении приобретателя именно тем правом, которое он добросовестно рассчитывал приобрести, то это право возникает у него свободным от обременений, о существовании которых он также не знал и не должен был знать (см. § 936 ГГУ).

Гражданский кодекс признает справедливость этого правила лишь применительно к залогу, а также к запрету на распоряжение имуществом должника, наложенному в судебном или ином установленном законом порядке. Добросовестный приобретатель имущества, в том числе недвижимого, приобретает его свободным от залога или ограничения в виде запрета на распоряжение, о существовании которых он не мог и не должен был узнать, в том числе из реестра (подп. 2 п. 1 ст. 352, п. 2 ст. 174.1 ГК).

До внесения указанных выше изменений в ст. 335 ГК идея о добросовестном приобретении права залога a non domino была сформулирована в практике ВАС РФ (см. постановления Президиума ВАС РФ от 26 июля 2011 г. N 2763/11 и от 6 декабря 2011 г. N 9555/11). Вывод же о прекращении права залога в связи с добросовестным приобретением права собственности на заложенное имущество (подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК) поддерживался ВАС РФ применительно к движимому имуществу (см. п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге")*(158).

Можно поэтому заключить, что непосредственного закрепления в нормах, устанавливающих процедуру и определяющих последствия государственной регистрации, начало публичной достоверности реестра не получило, однако тот же самый эффект, который должен был бы сопровождать это начало, достигается в отдельных случаях за счет правил ст. 302, 223 ГК об ограничении виндикации и норм ст. 335, 352 ГК, представляющих собой их логическое развитие.

Следует признать, что идея публичного доверия к реестру учтена и используется в российском праве крайне специфическим образом. Не имея самостоятельной нормативной формы выражения и не являясь собственно началом, принципом, она действует при защите отдельных категорий лиц (добросовестного залогодержателя и добросовестного приобретателя права собственности, отчуждаемого возмездно).

Возможность приобретения a non domino иных субъективных прав или же освобождения от иных не записанных в реестр ограничений (обременений) со ссылкой на публичное доверие к реестру в законодательстве не зафиксирована.

Этим обстоятельством могут быть объяснены и повышенные требования к проверке оснований для государственной регистрации (см. п. e данного параграфа настоящей работы): при отсутствии инструмента полноценной защиты каждого доверившегося государственному реестру лица государство стремится избежать самой возможности включения в него неверных сведений.

Отчасти парадоксально, что, несмотря на отсутствие в российском регистрационном порядке нормы о защите публичного доверия к реестру, Закон о регистрации недвижимости все-таки предусматривает возможность внесения в реестр особых отметок - таких специальных записей, историческая функция которых всегда состояла именно в том, чтобы препятствовать ссылкам на публичную достоверность реестра (см. § 3 настоящей работы).

Правила о внесении отметок, направленных на защиту интересов лица, которое ранее значилось в реестре в качестве собственника и было вычеркнуто из него, определены в п. 7 ст. 8.1 ГК, п. 1 ч. 3 ст. 9, ст. 35 Закона о регистрации недвижимости. Они вносятся по требованию лица, соответствующее право которого было, по его мнению, необоснованно исключено из реестра, и автоматически погашаются, если в течение трех месяцев со дня ее внесения инициатор отметки не представит в регистрирующий орган копию вступившего в силу судебного определения о принятии соответствующего спора к рассмотрению (абз. 2 п. 7 ст. 8.1 ГК, ч. 3 ст. 35 Закона о регистрации недвижимости).

Отметки об оспаривании в суде иных зарегистрированных прав иными лицами (например, в случае спора об обременении имущества собственника ипотекой) заносятся в реестр по просьбе заинтересованного лица на основании норм абз. 3 п. 7 ст. 8.1 ГК, ч. 2 ст. 37 Закона о регистрации недвижимости.

Так же как и в западных законодательствах, с внесением в реестр специальной отметки, поскольку она не является записью о праве, каких-либо материально-правовых последствий не связано: наличие отметки не препятствует регистрации прав, противоречащих ее содержанию (ч. 9 ст. 35, ч. 3 ст. 37, ч. 2 ст. 58 Закона о регистрации недвижимости).

В связи с отсутствием в законодательстве норм о защите публичного доверия к реестру, для блокирования которых и должны были бы служить специальные отметки, можно предположить, что их внесение в реестр не имеет какого-либо значения для приобретения прав на недвижимость. Однако же, поскольку обращение к сведениям ЕГРН имеет значение для применения норм ст. 223, 302, 335 и 352 ГК о добросовестном приобретении прав от неуправомоченного отчуждателя, в соответствующих случаях выполняют свою функцию и отметки. Сообщая приобретателю о возможном расхождении реестра с действительностью, эти особые отметки препятствуют ссылкам на добросовестное заблуждение об истинном положении дел*(159). Например, лицо, рассчитывающее стать залогодержателем, не сможет приобрести право залога на основании п. 2 ст. 335 ГК, если к моменту заключения договора ипотеки в реестр было внесено возражение в отношении права собственности залогодателя. Таким образом, указанные отметки препятствуют ссылкам не на публичную достоверность реестра как одно из начал регистрационного порядка, а на добросовестность как условие приобретения права a non domino в общегражданском порядке, и тем самым в соответствующих случаях имеют для приобретения прав на недвижимость такое же значение, как и отметки в тех правопорядках, где публичная достоверность реестра недвусмысленно закреплена в законе.

В соответствии с Законом о регистрации недвижимости, помимо записей о правах на недвижимость и специальных отметок, в реестр вносятся также записи и о ряде иных обстоятельств. Наличие в реестре этих записей связывается либо с сугубо техническими, либо также и с юридическими последствиями, не имеющими, однако, тех особенностей, которым подчиняется оборот недвижимости при существовании системы регистрации прав. Так, например, сведения реестра о принятом заявлении о регистрации права или сделки являются сугубо техническим препятствием для рассмотрения последующих аналогичных заявлений в отношении того же объекта: такое рассмотрение должно быть приостановлено до принятия решения по более раннему заявлению (п. 11 ч. 1, ч. 4 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости). С другой стороны, в целях предупреждения третьих лиц о возможных близких переменах правового положения объекта недвижимости в ЕГРН заносятся сведения о заявлениях, поданных для регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним; сведения о принятом решении об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд; сведения о выдаче нотариусом свидетельства о праве на наследство; сведения о регистрации сделки или права из сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица; (п. 2, 8 ст. 9, ч. 14 ст. 32, ст. 37, ч. 5 ст. 38 Закона о регистрации недвижимости). Для наилучшего осведомления третьих заинтересованных лиц закон предусматривает запись в реестр и сведений о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным (п. 1 ч. 3 ст. 9, ч. 4 ст. 38 Закона о регистрации недвижимости). Наличие в реестре этой информации облегчает в необходимых случаях доказывание, например, факта осведомленности одного из контрагентов в сделке о том, что он имел дело с недееспособным (абз. 3 п. 1 ст. 171 ГК) или ограниченным в дееспособности лицом (абз. 2 п. 1 ст. 176 ГК). Иных последствий с внесением или же с отсутствием этой информации в реестре связано быть не может.

g. Требование по обеспечению гласности накопленных в ЕГРН сведений закреплено в российском законодательстве о государственной регистрации в качестве одного из ее принципов. В соответствии с нормой абз. 2 п. 1 ст. 8.1 ГК государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основе принципа публичности (т.е. гласности). Доступ к реестру открыт любому: согласно правилам ч. 5 ст. 7, ст. 62, 63 Закона о регистрации недвижимости сведения, содержащиеся в ЕГРП, являются общедоступными и могут быть предоставлены за плату по запросам любых лиц.

Таким образом, необходимо заключить, что российской регистрационной системой с теми или иными особенностями воспринято большинство общепризнанных в мировых правопорядках приемов по обеспечению полноты, фактической правильности (достоверности) и гласности сведений о правовом положении недвижимого имущества. Однако отсутствие в ней четко выраженного, сформулированного положительным образом, начала защиты любого добросовестного приобретателя прав на недвижимость, рассчитывавшего при совершении сделки на достоверность государственного реестра, понижает ее эффективность.

Остается надеяться, что Закон о регистрации недвижимости 2015 г. не останется в памяти поколений как последнее усилие отечественного законодателя в его историческом, поддерживаемом уже скоро около двухсот лет, стремлении приблизить нормы о порядке приобретения и отчуждения прав на недвижимое имущество к уровню, достигнутому в наиболее передовых в этом отношении правопорядках Запада. Нельзя оставить надежду и на то, что будущие редакторы норм о государственной регистрации прав на недвижимость уделят необходимое внимание тому, какую разработку стоящие перед ними вопросы получили в юридической научной литературе - как в ее исторической, классической части, так и в трудах современных исследователей.

 

─────────────────────────────────────────────────────────────────────────

*(1) См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004. С. 8 (далее - Концепция развития законодательства о недвижимости).

*(2) См.: Петров Д.В. Управление имуществом. Актуальные вопросы арбитражной практики КУГИ Санкт-Петербурга. СПб., 2003. С. 72. См. также: постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 июня 2013 г. по делу N А56-56244/2012, постановление ФАС Поволжского округа от 27 марта 2013 г. по делу N А55-15943/2012.

*(3) См.: Петров Д.В. Указ. соч. С. 70. Из современных примеров не менее показателен случай, когда при строительстве нового водохранилища в Турции более чем на 2 километра от первоначального места расположения было передвинуто тысяче тонное древнее здание усыпальницы азербайджанского принца Зейналбея.

*(4) Отдельные исключения из этого предположения (см., напр., постановление ФАС Поволжского округа от 17 июня 2013 г. по делу N А72-3301/2012) его общего характера не колеблют.

*(5) Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М., 2003. С. 75.

*(6) См., напр.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. М., 2005. С. 305 (автор комментария - А.П. Сергеев).

*(7) Близкая к этому идея, по какой-то причине оставленная без внимания при формулировании основного определения недвижимости в § 293 Австрийского гражданского уложения (далее - АГУ), содержится в его § 297: "К недвижимым вещам относятся те, которые возведены на земле с тем, чтобы они всегда на ней оставались, такие как дома и другие здания".

*(8) См.: постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 декабря 2010 г. по делу N А05-7226/2010, постановление 18 ААС от 20 февраля 2012 г. N 18АП-243/2012, постановление АС Архангельской области от 14 апреля 2010 г. N А05-959/201.

*(9) См.: п. 52 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 2010. N 6; п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25; постановления Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 г. N 12576/11, от 4 сентября 2012 г. N 3809/12.

*(10) См., напр.: постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18 марта 2011 г. по делу N А32-4447/2010.

*(11) См.: Петров Д.В. Указ. соч. С. 73, 74. См. также: постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25 мая 2010 г. по делу N А17-4938/2009, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 декабря 2012 г. по делу N А74-3839/2011, постановление ФАС Московского округа от 21 августа 2012 г. по делу N А40-132980/11-116-357.

*(12) См., напр.: постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 марта 2013 г. по делу N А45-12747/2012, постановление ФАС Московского округа от 9 апреля 2013 г. по делу N А40-146845/10-41-666, постановление ФАС Поволжского округа от 28 мая 2013 г. по делу N А57-1399/2012.

*(13) Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ // СЗ РФ. 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4344.

*(14) См. также разъяснения одной из относящихся к этому вопросу норм прежнего законодательства в п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, о правах собственников помещений на общее имущество в здании".

*(15) См.: Концепция развития законодательства о недвижимости. С. 7, а также § 95 Германского гражданского уложения (далее - ГГУ), в соответствии с которым не относятся к недвижимым вещи, географическая привязка которых непостоянна, временна, преходяща (строения на чужой земле, в частности).

*(16) В немецкой пандектистик