Виды регистрационных систем

 

Конкретные комбинации всевозможных приемов обеспечения полноты, формальной правильности (достоверности) и гласности правового положения объектов недвижимости, равно как и юридическое значение, придаваемое каждому из них, разнятся от государства к государству, и вряд ли могут быть обнаружены два национальных законодательства, в которых эти приемы были бы полностью идентичными.

Тем не менее общий исторический ход зарождения и последующего целенаправленного развития различных типов организации поземельных реестров привел к тому, что любая из существующих регистрационных систем в своих принципиальных моментах может быть сведена к одному из трех основных исторически сложившихся типов: германскому, французскому или англо-колониальному типу, возникнувшему и распространявшемуся в праве бывших английских колоний.

В основании подразделения большинства регистрационных систем на три указанных типа находятся существенные различия в тех материально-правовых последствиях, которые придаются записи субъективного права на недвижимость в поземельную книгу.

a. Регистрационная система современной Германии имеет своим истоком прусское законодательство XVIII в., в свою очередь, черпавшее основные идеи организации поземельных книг из права отдельных торговых городов Германии XII-XIV вв.*(94) Свое законченное выражение система ведения поземельных книг получила в отдельных нормах ГГУ, устанавливающих материально-правовые последствия записи прав в книгу, и в положениях специального закона о порядке ведения поземельных книг - Grundbuchordnung - от 24 марта 1897 г. (ред. 18 июля 2017 г.), регулирующего формальную, организационную сторону устройства регистрационной системы.

Ключевые черты германского регистрационного порядка (воспринятого также в Австрии, Венгрии, Латвии, Литве, Польше, Словакии, Словении, Хорватии, Швейцарии, Эстонии и др.) состоят в следующем.

1. Ведение поземельных книг организовано на основе реальной системы их заполнения: для удобства пользования и осмотра поземельной книги каждому самостоятельному объекту недвижимости, расположенному в данной местности, посвящается специальный раздел, лист (Grundbuchblatt, Realfolium) реестра, в котором фиксируются все подлежащие регистрации права (§ 3 ГРП).

2. В целях обеспечения полноты сведений о правовом положении недвижимого имущества в германском законодательстве последовательно реализуется начало внесения: § 873 ГГУ устанавливает, что для передачи права собственности на земельный участок (а согласно § 94 ГГУ возведенные на нем сооружения считаются его составной частью), для обременения земельного участка правом, а также для передачи или обременения такого права необходимы соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и внесение изменений в поземельную книгу.

С учетом положений § 435 ГГУ (содержащего понятие обременения правом) записи в поземельной книге подлежат возникновение, изменение или прекращение упомянутых в книге 3 ГГУ вещных прав на недвижимое имущество: право собственности; земельные сервитуты; узуфрукт; преимущественное право покупки земельного участка; так называемое вещное обременение земельного участка - возложение на каждого его собственника обязанности натуральных выдач; ипотека; поземельный и рентный долги - как право на получение единовременной или же периодических денежных выплат с каждого собственника земельного участка.

Старшинство прав определяется моментом их записи (§ 879 ГГУ).

Таким образом, в германской регистрационной системе используется наиболее действенное из известных средств обеспечения полноты сведений поземельной книги: приобретение и прекращение указанных прав признается лишь постольку, поскольку они внесены в реестр, и только лишь записанное в этом качестве лицо является, за редкими исключениями (например, в случаях принудительного отчуждения), управомоченным на какие-либо распоряжения значащейся в реестре недвижимостью (§ 19, 39 ГРП).

Оборот недвижимого имущества осуществляется по реестру.

Тем не менее сама по себе, в отрыве от материально-правовых оснований возникновения субъективного права, запись его не порождает: германская регистрационная система воспроизводит афоризм о том, что "нельзя быть обладателем права, не будучи записанным в книгу в этом качестве; но, даже будучи записанным, можно и не быть еще таковым, если эта запись состоялась неправильно". Запись является не основанием, а только лишь способом приобретения права на недвижимость. В основании же этого права расположены те или иные юридические факты, которые в соответствии с гражданским законодательством необходимы для возникновения субъективных прав на любое, не только недвижимое, имущество.

Для случаев договорной передачи прав на любые, в том числе и недвижимые, вещи в германском праве действуют особые правила. Если в иных правовых системах переход права на вещь осуществляется на основании казуальных сделок, которые дают полное представление о взаимной экономическо-правовой цели участников сделки (договоры купли-продажи, дарения, договоры о возмездном или безвозмездном установлении сервитута, договоры залога и т.п.), то в соответствии с § 873, 929 ГГУ переход права собственности на движимые и недвижимые вещи осуществляется на основе особого, так называемого вещного договора, заключаемого сторонами во исполнение казуальной сделки о приобретении прав*(95). Указанный договор представляет собой абстрактную сделку, из содержания которой полного представления о преследуемых ее участниками хозяйственно-правовых целях получить невозможно*(96). Предметом этого договора выступает передача того или иного вещного права на определенную вещь, относительно же того, совершается она возмездно, безвозмездно, в счет ли уплаты долга и т.п., по его содержанию судить невозможно. Состав юридических фактов, необходимых для перенесения права собственности на движимую вещь, включает (§ 929 ГГУ): a) абстрактный вещный договор о передаче и принятии права собственности, b) традицию вещи. Каузальная же сделка (договор дарения, купли-продажи, мены и т.п.) из фактического состава приобретения права собственности исключена. При нарушении ее условий или же в случае ее недействительности приобретение вещного права по вещному договору признается вполне действительным, а соответствующее вещное право - перешедшим к приобретателю. Защита же интересов отчуждателя может быть осуществлена посредством кондикционного требования или требования о возмещении убытков. Напротив, заявлять требования о возврате вещи в собственность или же о признании вещных прав на нее невозникнувшими, отчуждатель не имеет возможности: права на вещь возникли у приобретателя на основании вещного договора и традиции самой вещи. При приобретении недвижимого имущества из указанного состава выпадает передача владения вещью, но присоединяется запись права в книге (§ 873 ГГУ). Материально-правовым основанием (титулом) приобретения права в этом случае выступает абстрактный вещный договор о его передаче. Завершающим же формальным моментом в процессе установления права на недвижимость выступает регистрация права в реестре как способ (модус) его приобретения.

Практический смысл использования конструкции вещного договора объясняется его абстрактным характером: известно, что "упрощением состава волеизъявления мы уменьшаем количество спорных пунктов, на коих притязание основывается"*(97). Абстрактность вещного договора служит интересам как непосредственного, так и каждого последующего приобретателя права на недвижимость. В случае спора о переходе права первый из них освобождается от бремени доказывания основательности своего приобретения: он основывает свое право на действительном абстрактном вещном договоре. Дело истца - раскрыть перед судом содержание каузальной сделки, во исполнение которой был заключен вещный договор о предоставлении права на вещь, и в случае нарушения приобретателем ее условий добиваться возмещения убытков или удовлетворения кондикционных требований. Последующий же приобретатель права на вещь по германскому закону и вовсе не может столкнуться с возражениями первого отчуждателя, которые тот выводит из условий каузальной сделки об установлении права. Дело в том, что эти условия, не найдя отражения в содержании вещного договора, не были известны не только ему, но не сообщались даже регистрирующему органу, в связи с чем незнание последующего приобретателя о материально-правовых пороках приобретенного права, его добросовестность практически несомненны. Он основывает свое право на действительности вещного договора между отчуждателем и первым приобретателем, а также на своем собственном абстрактном вещном договоре с последним из указанных лиц. В связи с чем противопоставлять его приобретению те возражения, которые следуют из неизвестного ему содержания каузальной сделки, не допускается.

Тем не менее абстрактный вещный договор представляет собой лишь относительное в своей эффективности средство, ведь по одному из общих оснований - например, вследствие пороков воли его участников, - недействительным может оказаться и сам этот договор*(98). В этом случае своего приобретения лишится непосредственный приобретатель, а при отсутствии свойства публичной достоверности реестра - также и последующий.

Абстрактность вещного договора не заменяет свойства публичной достоверности поземельной книги, ведь последнее ограничивает круг возражений не только по абстрактному, но и по каузальному акту передачи права.

3. Начало специалитета сведений поземельной книги предполагает максимально полную и точную индивидуализацию записываемого права по его наименованию, субъектам, объекту, содержанию и объему. Например, в соответствии с § 1115 ГГУ при регистрации ипотеки в поземельной книге должны быть указаны кредитор, сумма требования в денежном выражении и процентная ставка, если по требованию уплачиваются проценты, а также если установлены иные дополни тельные обязательства, стоимость последних в денежном выражении.

Таким образом, полнота записываемых в книгу сведений обеспечивается не только за счет определения точного перечня прав, подлежащих внесению, но также и посредством обеспечения полной определенности в описании этих прав.

4. Технический порядок совершения записи субъективного права подчинен началу формального легалитета: на служащих, ответственных за ведение поземельной книги, возлагается проверка формальной правильности требования о совершении записи. Контролю подлежат вопросы о том, подлежит ли предъявленное право записи в принципе; являются ли участники сделки с недвижимостью право- и дееспособными лицами; являются ли они лицами, управомоченными в соответствии с данными самой книги на распоряжения; был ли совершен вещный договор о переносе права на недвижимость; было ли на внесение записи получено согласие со стороны указанного в книге лица, чьи права затрагиваются записью; не существует ли формальных препятствий к распоряжению записанным правом; не содержит ли книга записей, ограничивающих управомоченного в праве распоряжения (см. ч. 3 кн. 1, § 873, 925 ГГУ, § 17, 18, 19 ГРП)*(99).

5. Открытость сведений поземельной книги для публики, ее гласный характер закреплен § 12 ГРП. Для осмотра или получения выписки из поземельной книги заявителю достаточно лишь сообщить о своем интересе, указать на него, не доказывая его действительного наличия.

6. Наконец, в полной мере проводится начало публичной достоверности содержащихся в поземельной книге сведений. В соответствии с § 892 ГГУ содержание поземельной книги признается достоверным в отношении лица, которое вследствие совершения сделки приобрело право на земельный участок или право, обременяющее это право, за исключением случаев, когда в поземельную книгу внесено возражение в отношении достоверности записи либо о недостоверности записи известно приобретателю.

Таким образом, в германском праве проводится идея о том, что для добросовестного приобретателя недвижимости все, что содержится в реестре, почитается верным; все, что не содержится в книге и противоречит ее содержанию, почитается неверным.

Помимо прочего, из положений § 892 ГГУ следует, что публичная достоверность распространяется только на тех, кто приобретает право именно по сделке, так как только в этом случае действиям по приобретению права должно предшествовать исследование книги и, следовательно, только в этих случаях книга могла и должна была помочь приобретателю. "Приобретение не по сделкам, а в силу закона, по наследству или по принудительному отчуждению, не охраняется публичной достоверностью книги"*(100).

Характерно, что публичная достоверность поземельной книги действует и в пользу тех, кто хоть и не приобретал подлежащие внесению в книгу вещные права, но сверялся с содержанием поземельной книги при исполнении в пользу указанного в ней правообладателя каких-либо обязательств, когда они должны были исполняться ему как управомоченному в отношении недвижимости лицу*(101), или же совершал с записанным правообладателем в отношении недвижимости другие сделки, не связанные с переносом вещных прав на нее (§ 893 ГГУ).

Таким образом, наиболее значимыми чертами германской регистрационной системы выступает последовательное подчинение субъективных прав на недвижимость началу внесения и защита добросовестных приобретателей, пострадавших от случаев расхождения между содержанием книги и действительным положением дел, при помощи свойства публичной достоверности поземельной книги, действующего в пользу широкого круга лиц.

b. Основным источником сведений о французской регистрационной системе выступают нормы ФГК, Декрета от 4 января 1955 г. N 55-22 "О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество" и Декрета от 14 октября 1955 г. N 55-1350 "О применении Декрета "О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество"*(102).

Постановления указанных правовых актов задают следующий порядок регистрации прав на недвижимость.

1. Изначально, со времени издания ФГК в 1804 г., ведение поземельных книг осуществлялось по личной системе, предполагающей, что подлежащие записи сведения фиксируются в их привязке не к объекту, а именно к персоне правообладателя: запись состоявшегося приобретения вносится в раздел, озаглавленный именем приобретателя*(103). Историческая приверженность французов личной системе ведения книг имеет романтическое объяснение: разработчики ФГК утверждали, что предметная система (по имениям) напоминала французам унизительный феодальный строй, где лицо было прикреплено к земле; Франция же выдвигает личность на первый план, потому и система книг должна быть личной*(104). В сравнении с реальной системой такой способ построения поземельной книги затрудняет доступ к содержащимся в ней сведениям, ведь для того, чтобы ознакомиться с перечнем установленных на каком-то объекте прав, заинтересованному лицу необходимо знать каждого из сменявших друг друга собственников, так как любой из них мог установить на недвижимости какое-либо обременение.

Однако с 1 января 1956 г. во Франции введена так называемая картотека недвижимого имущества (fi chier immobilier), где помимо личных (поименных) разделов, в которые вносятся записи о приобретениях и распоряжениях данного собственника, содержатся также и реальные (пообъектные) разделы, в которых фиксируются приобретения и распоряжения данным объектом недвижимости. Как свидетельствуют эксперты, в первом случае лицо, осуществляющее поиск, может найти все недвижимое имущество в данной коммуне, которое принадлежит определенному лицу (физическому или юридическому), а во втором - лицо или лиц, которым принадлежит конкретное имущество*(105). Таким образом, соединив в себе приемы и личной, и реальной организации структуры поземельной книги, французский регистрационный порядок тем самым, с одной стороны, восполнил за счет последней недостатки первой (ограничение гласности вследствие затруднительности поиска сведений о правовом положении конкретного объекта), а с другой - дополнил преимущества реального построения разделов книги достоинствами их организации на личной основе (простота поиска информации об имущественном положении конкретного лица).

Следует иметь в виду, что французское законодательство исходит из того, что в поземельную книгу записываются сведения не о правах, а именно об актах как разновидности юридических фактов, влекущих возникновение, изменение или прекращение вещных прав на недвижимость (договор, односторонняя сделка, судебное решение и т.д.). Наиболее частым объектом записи в книгу является гражданско-правовая сделка.

При оценке этого обстоятельства отмечается чрезмерный ригоризм утверждений о кардинальной разнице, существующей между идеями регистрации субъективных прав на недвижимое имущество и регистрации именно актов (сделок с недвижимостью), ведь процедура записи субъективного права во многих правопорядках подразумевает также и запись в реестр сведений об основании возникновения права, о вызвавшей его юридической сделке*(106).

Тем не менее необходимо учитывать, что запись в книгу сведений о субъективном праве свидетельствует о свершившемся факте - о возникновении, изменении или прекращении субъективного права на недвижимость, тогда как в случае с записью сделки реестр свидетельствует лишь о ее запланированном эффекте, но не фактическом результате, ведь его наступление может быть отложено на какой-то срок, обусловлено реализацией какого-либо условия, и т.п.

Поэтому полноценной альтернативой зафиксированным в реестре правам регистрация лежащих в их основании сделок являться не может, ведь если в первом случае речь идет о том, чтобы записать в реестр сведения об уже возникнувшем и окончательно сформировавшемся правоотношении, то во втором мы зачастую говорим о записи одной лишь вероятности каких-то перемен в правовом состоянии недвижимости. Внесение в реестр записи о праве на недвижимое имущество и запись в реестр сведений о сделке, направленной на возникновение, изменение или прекращение такого права, отличаются друг от друга качеством регистрируемых сведений. Первое всегда свидетельствует о факте, вторая же, когда сделка не переносит права немедленно, - лишь о возможности какого-то факта. Поэтому с точки зрения фактической правильности (достоверности) поземельной книги регистрация прав является предпочтительной*(107).

2. В отличие от регистрационной системы германского типа полнота сведений поземельной книги обеспечивается во Франции не началом внесения, а так называемым принципом противопоставимости.

В соответствии с положениями Декрета от 4 января 1955 г. N 55-22 "О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество" регистрации подлежат все акты, направленные на возникновение, изменение или прекращение вещных прав на недвижимое имущество: права собственности, узуфрукта, права пользования и проживания, долгосрочной аренды, эмфитевзиса, суперфиция, реальных сервитутов*(108).

Действительность упомянутых актов, равно как и юридическая сила устанавливаемых ими субъективных прав, от их регистрации формально не зависят. В соответствии со ст. 1138, 1583 ФГК для переноса права собственности, а следовательно, и других вещных прав достаточно простого договора об этом (так называемая консенсуальная система передачи права собственности, в отличие от системы традиции не требующая передачи владения вещью). Во французском законодательстве не существует нормы, которая бы подобно правилу ст. 656 ШГУ устанавливала, что для приобретения права на недвижимость требуется внесение его в ипотечную книгу: принятый в германской регистрационной системе принцип внесения во французском праве не продекларирован.

Тем не менее для не записанных в книгу актов в ст. 30 Декрета от 4 января 1955 г. N 55-22 "О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество" установлено следующее правило: подлежащие оглашению акты и судебные решения, если они не были оглашены, не противопоставимы третьим лицам, которые приобрели на ту же недвижимость от того же отчуждателя конкурирующие права на основании акта или решения, также подлежащего оглашению и оглашенного, или зарегистрированную привилегию, или ипотеку; они равным образом непротивопоставимы, если были оглашены, но акты, решения или ипотеки, на которые ссылаются эти третьи лица, были оглашены прежде*(109).

Иными словами, из нескольких приобретателей подлежащего записи права на одну и ту же недвижимость, каждый из которых основывает свое приобретение на распоряжении одного и того же записанного в книгу лица (фактически уже более неуправомоченного) и права которых конкурируют друг с другом (взаимно отрицают или одно ограничивает другое, как два права собственности, как собственность и ипотека и т.п.), безусловно предпочитается тот, кто первым записал свое приобретение.

C записью в книгу связано не само возникновение права, а лишь признание за ним возможности быть противопоставленным, безусловно предпочтенным другим, конкурирующим с ним правам. Упомянутые в указанном Декрете акты переносят субъективные права и без их записи в поземельную книгу: право возникает или изменяется в соответствии с условиями сделки и подлежит защите от противоправных посягательств. Соответственно, до того как один из подлежащих записи актов будет внесен в книгу, возможные коллизии между вытекающими из него правами разрешаются по общим началам: началу старшинства, принципу nemo plus juris ad alium... и т.д. К примеру, незаписанная передача вещи в собственность делает ее приобретателя действительным собственником, вследствие чего повторное отчуждение той же вещи прежним владельцем по общему правилу не может перенести уже отсутствующее у него право на второго приобретателя. Однако если этот последний запишет свое приобретение в книгу, он будет признан собственником вещи вопреки состоявшемуся ранее переходу права на вещь к другому лицу.

Таким образом, полнота содержащихся в книге сведений обеспечивается в этих случаях угрозой, адресованной каждому незаписанному приобретателю, что пока его приобретение не будет занесено в книгу, существует вероятность повторного отчуждения или обременения переданной ему недвижимости в пользу третьего лица, которое будет признано действительным правообладателем, если успеет добиться внесения записи в книгу (см. ст. 2427 ФГК). Риск такого развития событий побуждает приобретателей к записи.

Это средство обеспечения полноты поземельной книги не может быть признано столь же эффективным, как действующее в германском праве начало внесения. Очевидно, что принцип противопоставимости обладает гораздо меньшей стимулирующей к записи силой, ведь одна лишь вероятность утраты незаписанного права пугает приобретателя не так сильно, как полное его отрицание.

Примечательно, что для двух разновидностей вещных прав французское законодательство устанавливает иные правила. В соответствии со ст. 2377, 2425 ФГК для кредиторов собственника, включая ипотечных, установленные на его недвижимом имуществе в качестве "вещного обеспечения" (Титул II Книги 4 ФГК) привилегии*(110) и ипотеки имеют силу лишь в той мере, в какой они были зарегистрированы в картотеке недвижимого имущества. Поскольку же суть и того, и другого права в том-то и состоит, чтобы в силу их преимущественного характера исключать, конкурировать с требованиями прочих кредиторов, необходимо признать, что правила о противопоставимости привилегий и ипотек фактически означают их подчинение началу внесения.

Ненужной и весьма неловко исполненной выглядит попытка воспроизведения этой же идеи в русском законодательстве. В соответствии с нормой абз. 3 п. 4 ст. 339.1 ГК залогодержатель в отношениях со всеми третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, когда третье лицо знало или должно было знать о существовании его права (недобросовестные третьи лица). Но в отношениях между самим залогодержателем и залогодателем неучтенное право залога сохраняет полную силу. Таким образом, не записанное в нотариальный реестр право залога не может быть противопоставлено не только тем правам на имущество, которые могли быть и были учтены (например, последующие залоги того же имущества), но и любым другим притязаниям на него - в первую очередь, тем кредиторам залогодателя, чьи требования вообще не обеспечены залогом (личные кредиторы).

Тем не менее, поскольку суть права залога в том и состоит, чтобы в силу его преимущественного характера исключать, конкурировать с требованиями прочих кредиторов (п. 1 ст. 334 ГК), необходимо признать, что правила о противопоставимости залога движимости фактически означают его подчинение началу внесения: без учета залогового права в нотариальном реестре оно не может считаться реально возникнувшим, приобретшим все свойства настоящего права залога.

Содержащаяся в абз. 3 п. 4 ст. 339.1 ГК оговорка о признании силы залогового отношения между залогодержателем и залогодателем означает немногое: до того момента, когда право залога будет учтено в реестре, залогодержателю принадлежит и так уже имеющаяся у него в силу общих норм об ответственности возможность обратить взыскание на имущество залогодателя, связанного обещанием отвечать за исполнение основного обязательства, а залогодатель подчинен определенными ограничениями (п. 3 ст. 341, ст. 343, 346 ГК).

Таков смысл правила п. 4 ст. 339.1 ГК. Однако последующими нормами ГК этот смысл оказывается размыт. Вследствие не самого умелого заимствования чужих юридических приемов обеспечения гласности, которыми применительно к залогу, по сути, устанавливается известное начало внесения, возникают разночтения в понимании смысла и целей закона. В частности, из нормы п. 10 ст. 342.1 ГК, в соответствии с которой учтенному в нотариальном реестре залогу сообщается характер привилегированного права (ему, и только ему уступают залоговые права, которые были учтены позже или же не были учтены вовсе), может быть сделан следующий вывод. Не требующее государственной регистрации право залога хоть и уступает в очередности осуществления всем учтенным в нотариальном реестре правам залога, однако же возникает независимо от его учета и, возникнув ранее другого неучтенного залога, может быть ему противопоставлено по правилу п. 1 ст. 342.1 ГК о старшинстве. Тем более, такое право может быть противопоставлено личным кредиторам должника. Все это делает совершенно неопределенным рассмотренное выше правило абз. 3 п. 4 ст. 339.1 ГК.

Очевидно, что в формулировке указанной нормы законодателю следовало говорить не вообще о третьих лицах, которые не знают о существовании не записанного в нотариальный реестр залога (включая личных кредиторов), а именно о добросовестных приобретателях прав на предмет залога (права собственности, права залога и т.д.). В этом случае можно было бы признать, что залоговое право на движимое имущество а) возникает независимо от его учета в нотариальном реестре; что б) это право пользуется преимуществом перед правами незалоговых кредиторов должника, а также перед теми требованиями иных залоговых кредиторов, которые возникли позже и тоже не были учтены в реестре; но оно в) не связывает добросовестных приобретателей того же имущества (новых собственников) и г) уступает требованиям добросовестных младших залоговых кредиторов, которые учли свои права в этом реестре.

Французский закон, так же как и законодательство Германии, исходит из того, что возможность потребовать внесения в книгу записи о новом праве на недвижимость признается лишь в отношении записанного управомоченного: ни один акт (сделка) или судебное решение, подлежащее регистрации, не могут быть занесены в картотеку недвижимого имущества, если правоустанавливающий документ отчуждателя или последнего собственника недвижимости не был предварительно зарегистрирован в соответствии с правилами, установленными Декретом от 4 января 1955 г. N 55-22 "О реформе гласности прав на недвижимость"*(111). Но если в Германии такое правило выступает скорее логическим следствием начала внесения (поскольку собственником может быть только тот, кто записан, то и правомочие распоряжения признается только за записанным (см. § 19, 39 Положения о поземельной книге)), то во Франции оно является дополнительным стимулом к регистрации "внекнижного" приобретения: одно из наиболее важных своих правомочий новый собственник вещи сможет осуществить только после записи своего приобретения.

Старшинство устанавливаемых на недвижимом имуществе ипотек определяется временем их регистрации (ст. 2425 ФГК); старшинство иных прав определяется или датой их приобретения, или, как это установлено для привилегий, на основании их различных качеств (ст. 2325 ФГК): например, по общему правилу специальные привилегии имеют приоритет над общими (ст. 2332-1 ФГК).

3. В ходе реформирования постановлений об обеспечении гласности прав на недвижимое имущество французским правом воспринято начало специалитета сведений поземельных книг: записи вносятся с указанием субъекта приобретения, характеристик объекта недвижимости, места его нахождения и т.п.*(112) Служившая когда-то поводом для упреков французской регистрационной системы в отсутствии гласности возможность существования тайных генеральных (законных) ипотек, без всякой регистрации поражающих как наличное, так и будущее имущество должника*(113), исключена: в соответствии со ст. 2426 ФГК регистрации подлежат и договорные, и судебные, и законные ипотеки, причем каждая из них может быть зарегистрирована лишь на сумму и в отношении недвижимого имущества, которые являются определенными; кредитор, пользующийся преимуществом законной ипотеки, может зарегистрировать свои права на все наличное недвижимое имущество должника и дополнительно, по мере его приобретения должником, - на будущее (ст. 2401 ФГК), личная же система ведения реестра делает эти правила легко выполнимыми технически.

4.В связи с тем, что для записи в поземельную книгу традиционно могут представляться только те акты, которые совершены в аутентичной форме (удостоверены публичным порядком, как то: нотариально заверенные сделки, судебные решения и т.п.), французское законодательство находит достаточным при совершении записи руководствоваться началом формального легалитета, проверяя представленные документы с точки зрения полноты их списка и содержания, а также выполнения иных формальных требований (см. ст. 2428 ФГК). Здесь исходят из того, что тщательная содержательная проверка этих актов уже была выполнена нотариусом, судом и т.п.

5. Начало гласности ипотечных реестров закреплено в нормах ФГК. В соответствии со ст. 2449 ФГК службы, отвечающие за гласность вещных прав на недвижимое имущество, обязаны выдавать любым запрашивающим, которые не должны ни обосновывать, ни просто указывать свой интерес в получении сведений, копию или выписку из документов, представленных в пределах 50 лет, которые предшествовали году, когда делается запрос, а также копию или выписку из имеющихся регистрационных записей или справку об отсутствии какого-либо документа или регистрационной записи, соответствующей указанному запросу.

6. Начало публичной достоверности поземельной книги, не имея прямого нормативного выражения в текстах законодательных актов наподобие § 892 ГГУ, действует во Франции в ограниченном числе случае в качестве своеобразного рефлекса принципа противопоставимости. Поскольку не записанное в реестр приобретение уступает записанному, хотя бы то и состоялось позже, постольку последующий приобретатель получает свое право от лица, которое хоть и указано в этом качестве в реестре, но в действительности управомоченным не является, т.е. получает его a non domino. Отсюда заключают, что публичная достоверность поземельной книги действует по отношению к тем, кто сам записан в книгу: "защищаются во французской системе лишь те лица, которые сами приобрели вещное право и это право успели в книгу вписать"*(114). Однако этот вывод может быть переоценен. Приобретение a non domino представляет собой следствие именно из принципа противопоставимости (как средства, призванного при помощи известных практических выгод побуждать к записи, а не защищать публичное доверие к ней): "Записанное приобретение может быть противопоставлено любому конкурирующему незаписанному приобретению от того же отчуждателя". Поэтому можно заключить, что хотя свойство публичной достоверности поземельной книги французскому праву и неизвестно, но отдельные нормы закона иногда приводят к тому же эффекту, что и указанное свойство.

Таким образом, характерными чертами французской регистрационной системы являются принцип противопоставимости как особое средство побуждения к записи; ограниченное действие начала внесения (применимо лишь к привилегиям и ипотекам) и не имеющая твердой идеологической и нормативной основы фрагментарная защита публичного доверия к поземельной книге. Регистрационный порядок французского типа имеет определенное распространение в Европе:

с некоторыми изменениями его воспроизводит законодательство Бельгии, Греции, Италии, Испании и др.

c. Англо-колониальная регистрационная система, как это и следует из ее названия, представляет собой продукт развития права английских колоний. Свой изначальный вид указанная система получила в Законе для Южной Австралии 1858 г. "О собственности на недвижимое имущество" в редакции законов 1861, 1878 и 1881 гг. (Real Property Act, или же Акт Торренса, по имени его автора - руководителя регистрационной службы, впоследствии - парламентария, Роберта Ричарда Торренса; далее - Акт, АТ). Предложенная этим законом модель государственной регистрации воспроизводится в законодательстве ряда государств англо-саксонского права*(115) с теми или иными изменениями, но в своих ключевых моментах остается, тем не менее, такой, как она описана в Акте*(116).

В основу указанного закона его автором была положена мысль о том, что для обеспечения стабильности сделок с недвижимостью источнику сведений о ее правовом положении - поземельной книге - следует придать такую степень надежности, которая, с одной стороны, исключала бы случаи, когда содержание книги расходится с действительностью (и вследствие этого приходится прибегать к нормам о защите добросовестных третьих лиц), а с другой стороны, не препятствовала бы обороту избыточной строгостью*(117). Средство достижения этой цели было найдено в том, чтобы, во-первых, дифференцировать порядок записи в зависимости от того, вносятся ли в реестр первоначальные сведения о принадлежности недвижимого имущества или же записываются уже последующие распоряжения, и во-вторых, в том, чтобы придать записи права в книгу значение надежнейшего основания его приобретения.

1. Стремление обеспечить должную наглядность сведений об устанавливаемых на недвижимое имущество правах предопределяет выбор реальной системы ведения поземельных книг: каждому объекту недвижимости посвящается отдельный лист книги (ст. 18, 19 АТ, ст. 32 RPA NSW).

2. Способы обеспечения полноты содержащихся в книге сведений различаются в зависимости от того, идет ли речь о первоначальном подчинении какого-либо объекта регистрационному режиму (так называемая аппликация - первичная фиксация правового положения недвижимой вещи в книге) или же записывается последующий переход уже зарегистрированного права.

В первом случае внесение в книгу записи о приобретении права на недвижимость обязательно лишь для тех, кто получил его от государства: все свободные государственные земли при отводе их в аренду, владение или собственность, подвергаются аппликации немедленно (ст. 1 АТ, ст. 13А RPA NSW). Права на остальные объекты недвижимости, которые к моменту вступления закона в силу уже находятся в частном обладании, могут быть внесены в книгу исключительно по желанию правообладателей, побуждаемых к этому выгодами такого решения.

Во втором случае, то есть при распоряжении уже записанным в поземельной книге правом, действует начало внесения: "Ни одно вещное право ни по какому титулу не возникает без записи, ни одно изменение в составе вещных прав не совершается без книги"*(118) (ст. 46, 53, 56 RPA NSW).

Вместе с тем для обоих случаев предусматривается совершенно специфическое последствие, которое и составляет главную особенность самого Акта, - начало абсолютной бесповоротности записи: в соответствии со ст. 20, 21 АТ, ст. 36, 118 RPA NSW, если право на недвижимость было зарегистрировано, то собственник или владелец недвижимости и наследники их считаются бесповоротными собственниками этой недвижимости и отвечают лишь в рамках тех залогов и ограничений, которые отмечены в книге. Таким образом, поскольку право было зарегистрировано, оно признается бесспорным, "принимается во всех судах полностью доказанным", имеющим абсолютную силу даже и в тех ситуациях, когда о защите доверившихся книге лиц речь не идет (в отношениях отчуждателя с первоначальным приобретателем)*(119).

Лицо, лишившееся принадлежавшей ему недвижимой вещи вследствие ошибочной регистрации права собственности за кем-то другим, отчуждатель недвижимости, передавший свое право вследствие заблуждения и т.п., не могут, ссылаясь на отсутствие или недействительность сделки, виндицировать вещь и требовать восстановить запись о себе как об управомоченных. В их распоряжении находится только личный иск - о возмещении убытков и выплате сумм неосновательного обогащения.

В этом состоит положительное действие указанного начала.

Отрицательный же эффект принципа абсолютной бесповоротности записи сводится к тому, что в осуществлении зарегистрированного права его обладатель свободен от любых ограничений, если они не получили отражения в записи (права аренды, ипотеки и т.п.). Лицо, лишившееся права вследствие его ошибочного исключения из книги, и в этом случае не сможет требовать признания его права и восстановления записи, но сохранит возможность пользоваться кондикцией или же иском о возмещении убытков.

Иначе говоря, в отличие от германской регистрационной системы, Акт видит в записи не средство, а само основание изменения вещного правоотношения: запись о праве сама по себе, вне зависимости от каких-либо иных юридических фактов, предоставляет тому, кто указан в качестве управомоченного, соответствующее право, и наоборот, освобождает его от всех притязаний, которые не основываются на зарегистрированных правах.

Теоретическое объяснение началу абсолютной бесповоротности записи принято искать в фикции. Утверждается, что не стороны передают право одна - другой, а само государство прекращает его у одного и предоставляет другому, и если это делается, то делается бесповоротно: "Кого государство заносит в книгу в качестве собственника, тот действительно становится собственником, он получает собственность от государства. Чье право государство в книге погашает, тот этого права лишается"*(120). В действительности же в использовании этой фикции нет никакой необходимости: законодатель свободен в определении юридических последствий того или иного факта, и если он волен прекращать имущественные права, например, в порядке национализации и наделять ими, к примеру, в порядке необходимого наследования, то он может увязать те же последствия и с фактом записи в книгу.

Качество принципиальной неоспоримости зарегистрированного права выступает действенным стимулом к тому, чтобы в книгу были записаны и те правообладатели, для которых регистрация по Акту не является обязательной (по свидетельству исследователей, за относительно короткий промежуток времени добровольной регистрации подвергались права практически на все объекты недвижимости, расположенные на территории действия Акта*(121)).

Таким образом, в качестве средств по обеспечению полноты сведений поземельной книги Актом используются сразу два приема: начало внесения и начало абсолютной бесповоротности записи.

Совокупный эффект применения этих начал заключается в том, что в большинстве случаев поземельная книга представляет собой полное и достоверное отражение действительности: разрыв между формальным (значащимся в книге) и материально-правовым (основанным на нормах материального права) положением недвижимости практически исключен.

Так же как и во всех иных системах, старшинство устанавливаемых на недвижимости прав определяется временем их регистрации (ст. 29 АТ, ст. 42 RPA NSW).

3. В целях обеспечения полноты сведений поземельной книги Акт признает начало специалитета: согласно ст. 19 АТ, ст. 32 RPA NSW в книге должны содержаться краткие, но точные сведения о составе недвижимого имущества, о ценности его, об ограничениях и залогах, о недееспособности владельца или собственника, если таковая существует, и план малого масштаба ("обстоятельный и раскрашенный"*(122)).

4. Ввиду исключительности тех правовых последствий, которые связываются с началом абсолютной бесповоротности записи, чрезвычайно важным является выяснить действительное правовое положение вещи в момент ее аппликации, то есть ее первоначального подчинения установленному регистрационному режиму по просьбе заинтересованного лица, ведь с этого времени будут считаться погашенными все незаписанные права, а зарегистрированные права станут неоспоримыми по основаниям материально-правового характера.

Для достижения этой цели чиновник регистрирующего органа наделен весьма широкими полномочиями, простирающимися от неоднократных публикаций о предстоящей регистрации вплоть до вызова свидетелей и требования принести присягу в правдивости заявленных сведений (ст. 6-13 АТ, ст. 12 RPA NSW). Тем не менее проверочные мероприятия не идут дальше того, что принято считать формальным легалитетом: проверяя представленные акты с точки зрения их внешнего соответствия предъявляемым требованиям, ответственный за регистрацию чиновник вопросов материального права не разрешает.

Распоряжения объектом недвижимости, уже прошедшим процедуру аппликации, осуществляются просто - путем заполнения управомоченным специально разработанных формуляров, содержащих условия об абстрактном распоряжении соответствующего вида (о переносе собственности, об установлении залога, о передаче в аренду и т.п.).

5. Гласность накопленных сведений о правовом положении недвижимости обеспечивается ст. 25 АТ, ст. 115 RPA NSW: при уплате установленной таксы всякому желающему выдаются заверенные выписки из реестра.

6. Может показаться, что последовательное руководство началом абсолютной бесповоротности записи исключает необходимость защиты третьих добросовестных приобретателей при помощи свойства публичной достоверности, ведь предполагается, что разрыва между формальным (книжным) и действительным положением объекта недвижимости не существует.

Однако в отдельных случаях безоговорочное подчинение формальным началам было бы несправедливым, и из начала абсолютной бесповоротности записи Актом предусматриваются определенные исключения. В соответствии с правилами ст. 67 АТ, ст. 118 RPA NSW иск об истребовании вещи у зарегистрированного лица допустим в случае, когда собственник был лишен недвижимости вследствие мошенничества, совершенного аппликантом; когда собственник недвижимости лишился ее части вследствие неправильного размежевания или неверного описания ее границ; наконец, когда в поземельной книге обнаружится более ранняя запись в отношении того же объекта недвижимости в пользу другого собственника. Во всех этих случаях пострадавший вправе добиваться возврата недвижимой вещи от зарегистрированного правообладателя и требовать соответствующего исправления поземельной книги.

Поскольку же в период времени между внесением неправильной записи и ее исправлением могут состояться иные распоряжения недвижимой вещью, исправление книги способно нарушить интересы третьих лиц. Защита добросовестных приобретателей прав на недвижимое имущество осуществляется в этих случаях при помощи свойства публичной достоверности поземельной книги: если в указанный промежуток времени право на недвижимость было приобретено третьим лицом, действовавшим добросовестно, истребование недвижимости и исправление записи не допускаются (п. 3, 4 ст. 67 АТ, ст. 43, 43A, 45 RPA NSW).

Практическая необходимость в защите публичного доверия к содержанию поземельной книги, таким образом, существует в весьма ограниченном количестве случаев. Во всем остальном доверие к реестру основывается на его действительной полноте и правильности как следствии применения начал внесения и абсолютной бесповоротности записи: права приобретаются от материально-управомоченных.

Указанные обстоятельства как раз и представляют собой главные особенности рассмотренного типа регистрационной системы.