Требования, предъявляемые к предоставляемому жилому помещению. Нормы площади жилого помещения и их юридическое значение

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях (понятие, основания и порядок, отказ в принятии основания и порядок снятия граждан с учета)

Основания и порядок признания граждан малоимущими для постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда по договору социального найма

Для признания граждан малоимущими учитывается:

- доход, приходящийся на каждого члена семьи;

- стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (ч. 2 ст. 49 ЖК).

Порядок признания гражданина малоимущим устанавливается законом субъекта РФ. Конкретно признают граждан малоимущими органы местного самоуправления. Схематично решение вопроса о том, кто считается малоимущим, выглядит следующим образом (П.В. Крашенинников)::

- ЖК назвал два критерия, которыми следует руководствоваться;

- закон субъекта РФ устанавливает порядок признания гражданина малоимущим;

- орган местного самоуправления признает граждан малоимущими.

Законом Красноярского края от 20.06.2006г. № 19- 4833 «О порядке определения размера дохода и стоимости имущества в целях признания граждан малоимущими на территории Красноярского края» определены виды доходов, учитываемых для целей закона. Это: заработная плата, выданная в денежной и неденежной форме, авторское вознаграждение, премии, вознаграждения по итогам работы за год, за выслугу лет, выходное пособие, социальные выплаты (пенсии, стипендии, пособие по безработице, по временной нетрудоспособности, по беременности и родам, ежемесячное пособие на ребенка и др.), доходы от имущества, иные доходы (доходы по акциям, алименты и др.).

К видам имущества, учитываемого для целей закона относится стоимость жилых домов, квартир, их частей, дач, гаражей, транспортных средств, земельных участков и др.

Определение стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи или одиноко проживающего гражданина необходимо для постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях на момент подачи заявления для предоставления жилых помещений, а также на момент направления органом местного самоуправления уведомления о наступлении очереди.

Рыночная стоимость имущества декларируется гражданином при подаче заявления о признании его малоимущим. В случае возникновения спора при определении стоимости имущества, находящегося в собственности гражданина, и членов его семьи, может быть произведена независимая оценка имущества.

К публично – правовымпредпосылкам (условиям), при которых гражданин может претендовать на бесплатное получение жилого помещения фонда социального использования по договору социального найма относится:

- признание его нуждаемости (ч. 2 и 3 ст. 49 ЖК), (нуждаемость понимается как потребность в улучшении жилищных условий гражданина и его семьи);

- принятие на учет органом местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилом помещении (ч. 1 ст. 52 ЖК) (С.М. Корнеев, Е.А. Суханов)

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется в рамках организационных (административно - правовых) отношений. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, определены ст. 51 ЖК. Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, признаются:

- не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами его семьи либо собственниками жилых помещений или членами его семьи;

- являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

- проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

- являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма, членами семьи нанимателя или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

Охарактеризуем эти основания. В первом из них речь идет о гражданах, проживающих, например, по договору коммерческого найма или в жилых помещениях специализированного жилищного фонда (служебных помещениях, общежитиях и т.д.).

Второе основание – обеспеченность общей площадью жилого помещения менее учетной нормы (нормы постановки на учет), которая устанавливается органом местного самоуправления.

Признание помещения не отвечающим установленным для жилых помещений требованиям должно производиться в порядке, предусмотренном Положением о признании помещения жилым помещением, непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным постановлением Правительства от 28.01.2006г. №47.

В постатейном Комментарии к ЖК под редакцией П.В. Крашенинникова анализ этого основания описан по -другому. Жилое помещение не отвечает установленным требованиям, если оно темное, сырое, в нем шум свыше установленных норм и т.д. Соответствующие обстоятельства могут быть подтверждены заключениями санитарно – эпидемиологических служб, органов здравоохранения, противопожарных служб и т.д.

Анализируя такое основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, как невозможность совместного проживания в одной квартире с больными, страдающими тяжелой формой хронического заболевания, следует обратиться к Перечню тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержденному постановлением Правительства от 16.06.2006г. № 378. Невозможность совместного проживания с такими больными в одной квартире (коммунальной или отдельной) подтверждается заключением органов здравоохранения.

Указанные основания признания граждан нуждающимися распространяются как на малоимущих, так и иных граждан (ч. 3 ст. 49 ЖК). Однако, федеральным законом, указом Президента, законом субъекта РФ эти основания могут быть видоизменены либо дополнены.

При наличии оснований нуждаемости у граждан возникает право требовать принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях органом местного самоуправления по месту своего жительства на основании заявлений данных граждан. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. В ряде комментариев к ЖК утверждается, что категории граждан, о которых идет речь в ч. 3 ст. 49 ЖК могут быть поставлены на учет в качестве нуждающихся и по месту работы.

Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления и иных предъявленных документов (ч. 3- 6 ст. 52 ЖК).

Отказ в принятии на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении допускается только: 1) при отсутствии необходимых документов, либо 2) при намеренном ухудшении гражданином своих жилищным условий (например, в случае вселения (регистрации) других лиц). Во втором случае гражданин может быть принят на учет не ранее, чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий (ст. 53, 54 ЖК).

Решение об отказе в принятии на учет может быть обжаловано в судебном порядке.

Основания снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях регламентированы ст. 56 ЖК.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающимся, в порядке очередности, исходя из времени принятия на учет, за исключением случаев внеочередного предоставления жилых помещений.

В настоящее время законодатель (ст. 57 ЖК) различает общую очередь и внеочередное предоставление жилых помещений определенной категории граждан, перечисленных в ч. 2 ст. 57 ЖК. При этом следует иметь в виду, что согласно ст.6 Вводного закона к ЖК граждане, принятые на учет до 1 марта 2005г. сохраняют право состоять на учете до получения ими жилых помещений по договору социального найма.

Систематическое толкование норм жилищного законодательства позволили сделать вывод о требованиях, которым должно отвечать жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма.Это:

- изолированное жилое помещение (ч. 2 ст. 15,62 ЖК);

- недвижимое имущество (ч. 2 ст. 15 ЖК);

- пригодно для постоянного проживания (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК);

- соответствует норме предоставления (ст. 50 ЖК);

- должно находиться в черте соответствующего населенного пункта (ч. 5 ст. 57 ЖК);

- предоставление по месту жительства (ч. 5 ст. 57 ЖК);

- учет законных интересов граждан (ст. 58 ЖК);

- не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, без их согласия (ч. 1 ст. 58 ЖК);

- учитывается право на дополнительную площадь – возможно превышение нормы предоставления на одного человека, но не более, чем в два раза (при определенных законом обстоятельствах) (ч. 2 ст. 58 ЖК);

- учитывается право на дополнительную жилую площадь лиц, страдающих тяжелой формой хронических заболеваний (ч. 2 ст. 58 ЖК, постановление Правительства РФ от 16.06.2006г. №378);

- учитывается вид жилого помещения: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ст. 16, 62 ЖК);

- благоустроенность помещения применительно к условиям данного населенного пункта (ч. 1 ст. 89 ЖК);

- равнозначность по общей площади ранее занимаемому, если речь идет о предоставлении благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением (ст. 85 – 89 ЖК)

В жилищном праве различаются следующие нормы площади жилого помещения:

- учетная норма – норма постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Учетная норма устанавливается органами местного самоуправления (ч. 4, 5 ст. 50 ЖК). Например, учетная норма для граждан РФ, постоянно проживающих на территории г. Красноярска установлена в размере менее 12 кв.м. общей площади жилого помещения на одного человека (постановление Администрации г. Красноярска от 14 апреля 2005г. №192, с изменениями от 26.05.2006 г. №465 «Об установлении нормы предоставления площади жилого помещения муниципального жилого фонда по договору социального найма и учетной нормы площади жилого помещения на территории г. Красноярска»). Учетная норма определяется органами местного самоуправления как минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся.

- норма предоставления площади жилого помещения - норма, по которой предоставляются жилые помещения по договору социального найма (ч. 1, 2 ст. 50 ЖК).

Норма предоставления устанавливается органами местного самоуправления. В муниципальном образовании г. Красноярск она установлена вышеуказанным постановлением от 14 апреля 2005г. №192 в размере 15 кв.м. общей площадью жилого помещения на одного человека.

Норма предоставления определяется исходя из минимального размера общей площади жилого помещения в зависимости от достигнутого в муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма и других факторов.

Федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъектов РФ, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в ч. 3 ст. 49 ЖК категориям граждан, могут быть установлены иные учетные нормы и нормы предоставления.

Кроме этих норм существует социальная норма – размер общей площади жилого помещения, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (закон Красноярского края от 27.09.1996г. №11–339 «О социальной норме площади жилья на территории Красноярского края».

По смыслу ч. 2 ст. 58 ЖК при предоставлении жилых помещений по договору социального найма учитывается право на дополнительную площадь жилого помещения. Законодатель упоминает и о других нормах (ч. 1 ст. 105, ч. 6 ст. 159 ЖК и др.).

5. Договор социального найма жилого помещения: понятие, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое органом местного самоуправления, влечет прекращение жилищного административного правоотношения, возникшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в жилых помещениях (С.И. Корнеев, Е.А. Суханов). Данное решение становится основанием для заключения договора социального найма в срок, установленный данным решением (ч. 4 ст. 57, ч. 1 ст. 63 ЖК).

Легальное определение договора социального найма дается в ч. 1 ст. 60 ЖК.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилого фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное ими лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК.

Правовая характеристика этого договора сводится к следующему. Договор социального найма консенсуальный, двухсторонний, взаимный, бессрочный, возмездный или безвозмездный (при освобождении нанимателя от платы за наем).

Наймодателем по договору социального найма выступает публичный собственник (РФ, субъект РФ, муниципальное образование), действующий от его имени государственный орган, орган местного самоуправления, либо другая организация, управомоченная публичным собственником, например, управляющая компания.

Нанимателем по договору социального найма является гражданин РФ, которому предоставлено жилое помещение решением органа местного самоуправления.

С нанимателем по договору социального найма проживают другие граждане – члены семьи нанимателя. Членов семьи нанимателя можно условно разделить на три категории:

- члены семьи нанимателя, бесспорно относящиеся к таковым: супруг, дети, родители нанимателя. Для определения их правового положения учитывается факт родства и совместное проживание с нанимателем;

- другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя при условиях: а) если они вселены нанимателем в качестве членов семьи; б) ведут с ним общее хозяйство;

- в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке, например, фактические супруги, опекуны и др.

Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005г. №315 утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения.

Предмет договора социального найма жилого помещения определен кратко в ст. 62 ЖК. Как было отмечено ранее, (см. предыдущий параграф) требования к предмету договора социального найма жилого помещения подлежат значительному расширению с учетом систематического толкования норм ЖК.

Основные права наймодателя по договору социального найма:

- право требования своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

- право требовать выполнения других обязанностей нанимателя, предусмотренных жилищным законодательством (использовать жилые помещения по назначению, не допускать разрушения и др.);

Обязанности наймодателя:

- передать нанимателю свободные от прав иных лиц жилое помещение;

- принимать участие в содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

- обеспечивать предоставление коммунальных услуг надлежащего качества:

- иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.

Права нанимателя жилого помещения по договору социального найма:

- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

- сдавать жилое помещение в поднаем;

- разрешать проживание временных жильцов;

- требовать от наймодателя проведения капитального ремонта, участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме;

- осуществлять обмен, замену жилого помещения (ст. 67 ЖК);

- иные права, предусмотренные законом или договором.

Обязанности нанимателя:

- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК;

- обеспечивать сохранность жилого помещения;

- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

- проводить текущий ремонт жилого помещения;

- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

- информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма;

- иные обязанности, предусмотренные ЖК, другие федеральными законами, договором социального найма (ст. 67 ЖК).

6. Расторжение и прекращение договора социального найма: порядок, основание и последствия

Прекращение договора социального найма и его расторжение – понятия не совпадающие.

Прекращение договора социального найма, а точнее прекращение обязательств, возникающих из договора возможно: а) по соглашению сторон; б) по одностороннему волеизьявлению нанимателя; в) по требованию наймодателя; г) в результате события, не зависящего от воли сторон.

Прекращение договорных обязательств по соглашению сторон, по одностороннему волеизьявлению нанимателя или по иску наймодателя влечет расторжение договора.

Последствием расторжения договора является обязанность освобождения жилого помещения. Освобождение возможно в добровольном либо принудительном порядке, что означает выселение граждан из жилого помещения в судебном порядке.

Прекращение обязательства, вытекающего из договора социального найма может наступить по основаниям, которые не зависят от волеизьявления участников, либо решения суда, например, в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя. В этом случае расторжение договора не происходит.

В целях защиты прав нанимателя по договору социального найма ч.4 ст.83 ЖК предусматривает исчерпывающий перечень оснований расторжения договора по требованию наймодателя в судебном порядке. Это:

- невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 6 месяцев;

- разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использование жилого помещения не по назначению.