Понятие и виды жилых помещений. Жилищный фонд

Специфика отношений найма жилого помещения во многом определяется особенностями объекта найма. Таковым является жилое помещение. Жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Итак, жилое помещение обладает следующими признаками:

1) является недвижимым имуществом;

2) изолировано от других жилых помещений;

3) пригодно для постоянного проживания.

К указанным признакам можно добавить формальный критерий – признание в установленном порядке помещения жилым и включение в жилищный фонд.

Поскольку жилые помещения относятся к недвижимому имуществу (п. 2 ст. 15 ЖК), вещные права на них подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 130 ГК, ст. 18 ЖК). Как и все объекты недвижимости, жилое помещение относится к индивидуально-определенным вещам. Соответственно, при передаче права собственности на жилое помещение, предоставлении его в пользование, условие о предмете будет считаться согласованным только в случае, если помещение надлежащим образом индивидуализировано.

Жилое помещение относится к недвижимости по физическому критерию (неразрывная связь с землей). Не признаются жилыми помещения, не имеющие фундамента, в том числе, сборно-разборные строения, вагончики-бытовки и т.п.

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется жилищным законодательством. Это наиболее сложная и динамичная характеристика правовой модели жилого помещения. Сложность проявляется в многоэлементном составе требований и нормативов, динамизм - в возможности корректировки требований к жилым помещениям.

Пригодность для постоянного проживания определяется соблюдением санитарных и технических правил и норм, в частности, капитальностью постройки, наличием отопления и др.

Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока (п. 1 ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»[23]). Требования к жилым помещениям и порядок признания помещений жилыми определяются Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47[24]

Пригодность жилого помещения для проживания определяется с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков внутренней планировки.

Пригодность для проживания предполагает безопасность жилого помещения при использовании по назначению. Проживание в жилом помещении не должно создавать угрозы для жизни и здоровья, а также имущества жильцов. Если жилые помещения по своему санитарному или техническому состоянию не соответствуют установленным требованиям, они подлежат сносу или переоборудованию в нежилые.

Не могут быть признаны жилыми и передаваться по договорам найма жилого помещения временное строение либо строение, предназначенное для сезонного проживания (например, дачные щитовые дома[25]); строение, не отвечающее какой-либо из обязательных санитарно-технических характеристик (например, капитальные строения, не имеющие отопления или естественного освещения).

Не могут быть признаны жилыми помещениями, помещения, предназначенные для временного пребывания граждан, если даже эти помещения являются капитальными и могут использоваться круглый год (например, помещения в гостиницах, домах отдыха и т.д.). Эти помещения, хотя и имеют определенный уровень благоустройства, однако, не предназначены для постоянного проживания в них, т.к. имеют иное целевое назначение.

Если обобщить установленные законодательством критерии пригодности жилого помещения для проживания, можно выделить три группы факторов:

соответствие жилого помещения и строения, в котором оно находится санитарным и техническим требованиям;

уровень благоустройства, в том числе наличие определенных коммуникаций;

безопасностью окружающей среды.

Еще одно требование к жилому помещению – изолированность. Изолированным считается жилое помещение, капитально отделенное от других жилых помещений и имеющее самостоятельный вход. Не может передаваться по договору найма помещение, имеющее общий вход с другим жилым помещением - смежная комната.

Не рассматриваются как самостоятельные объекты найма жилого помещения вспомогательные помещения (балконы, кухни, ванные комнаты, уборные, кладовки и т.д.). Эти объекты включаются в состав жилого помещения. Наличие определенных вспомогательных помещений является одним из условий пригодности жилого помещения для постоянного проживания. Площадь вспомогательных помещений, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, включается в общую площадь жилого помещения (п. 5 ст. 15 ЖК).

К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ст. 16 ЖК, п. 1 ст. 673 ГК).

Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Часть жилого дома или часть квартиры включают одну или несколько жилых комнат, в том числе неизолированных друг от друга, а также вспомогательные помещения. Объектом найма жилого помещения часть дома или квартиры могут стать, если в них имеются пригодные для проживания жилые помещения, изолированные от иных помещений, находящихся в данном доме, квартире. Не может, например, быть самостоятельным объектом жилищных правоотношений часть однокомнатной квартиры, даже если единственная комната этой квартиры имеет значительную площадь и некапитальные перегородки, разделяющие комнату.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан (п. 1 ст. 17 ЖК). Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК, п. 1 ст. 30 ЖК). Требование о целевом использовании жилых помещений распространяется и на иных пользователей, в том числе, нанимателей (п. 3 ст. 67 ЖК, ч. 1 ст. 687 ГК, п. 3, 4 Правил пользования жилыми помещениями).

Жилищный кодекс допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (п. 2 ст. 17). К примеру, возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности предусмотрена ФЗ от 31 мая 2002 г. «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» (п. 6, 7 ст. 21). Однако такое использование не может быть основным. В указанных случаях жилое помещение также должно использоваться, прежде всего, с целью проживания, а иные формы использования допустимы, поскольку не препятствуют реализации указанной основной цели.

Помещения, относящиеся к жилищному фонду, которые планируется использовать исключительно для осуществления предпринимательской или иной деятельности юридическими лицами, а также гражданами-предпринимателями, включая размещение промышленных производств, должны быть предварительно переведены в нежилые. Перевод жилых помещений в нежилые регулируется гл.3 ЖК.

4. Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации образует жилищный фонд (п. 1 ст. 19 ЖК).

Жилищный фонд неоднороден. В Жилищном кодексе он классифицируется по двум основаниям: в зависимости от формы собственности и целей использования.

По форме собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

По целям использования [26] (вернее, по назначению соответствующего фонда) выделяют следующие виды жилищного фонда:

фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

специализированный – совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемых определенным в законодательстве категориям граждан и при наличии указанных в законе обстоятельств, как правило; на период существования соответствующих обстоятельств. В частности, в специализированный жилищный фонд входят служебные жилые помещения, общежития;

индивидуальный - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, а также во владение и (или) в пользование.

Принадлежность жилого помещения к жилищному фонду определенной категории влияет на правовой режим этого помещения. Различаются категории субъектов, условия предоставления жилых помещений в пользование. Так, к примеру, специализированное жилье не подлежит сдаче в поднаем, обмену (п. 4 ст. 100 ЖК). В соответствии с имеющими видами жилищного фонда подразделяются виды договора найма жилого помещения – договор найма жилого помещения коммерческого жилищного фонда, регулируемый преимущественно гражданским законодательством, договор социального найма и договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, регулируемые жилищным законодательством. Первый из указанных договоров основан на принципе свободы договора, по данному договору могут передаваться как жилые помещения, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, так и жилые помещения, принадлежащие публичным образованиям. Договоры найма жилого помещения социального использования и договоры найма специализированных жилых помещений заключаются только с категориями граждан, определенными жилищным законодательством, их условия определяются типовыми формами, утвержденными Правительством РФ. По указанным договорам передаются только жилые помещения, находящиеся в собственности государства и муниципальных образований.

Классификацию жилищного фонда в зависимости от целей использования нельзя признать совершенной. Принадлежность к определенному виду жилищного фонда должна быть достаточно стабильной. Данное условие не соблюдается при выделении индивидуального жилищного фонда и жилищного фонда коммерческого использования. Гражданин может использовать жилое помещение для собственного проживания в жилом помещении, иногда сдавая его внаем (например, на время отпуска, командировки, нахождения на лечении в стационаре). При этом, исходя из приведенной классификации, жилое помещение будет периодически переходить из одного вида жилищного фонда в другой без каких-либо последствий для правового режима. Представляется, что классификация по назначению важна для государственного и муниципального жилищных фондов, где необходимо исключить возможность произвольного перераспределения жилых помещений, в частности, передачу на условиях коммерческого найма помещений, предназначенных для обеспечения граждан по договорам социального найма и найма специализированного жилого помещения.

Жилищный фонд, независимо от формы собственности, подлежит обязательному государственному учету. Основной задачей такого учета является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 утверждено Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации[27].

Государственный учет жилищного фонда включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой системе путем проведения технической инвентаризации и технической паспортизации. Технический учет возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро.

На каждое жилое помещение оформляется технический паспорт - документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (п. 5 ст. 19 ЖК).

Технический паспорт домовладения, строения и жилого помещения (квартиры) составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд.

БТИ заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляет Федеральная служба статистики и ее территориальными органы. Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (с изменениями и дополнениями)[28] и иными нормативными правовыми актами.