Традиционный метод

Методы ипотечно-инвестиционного анализа

)

В основе ипотечно-инвестиционного анализа лежит представле­ние о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимальная обоснованная цена собственности опреде­ляется как сумма текущей стоимости денежных потоков, вклю­чая выручку от реверсии, приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.

При ипотечно-инвестиционном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стои­мость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завер­шения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику ипотечно-инвестиционного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициен­тов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Расчет стоимости объекта недвижимости в традиционной технике исходит из следующего равенства.

V = V_e + V_m, (4.22.)

где

V – стоимость объекта недвижимости;

V_e – текущая стоимость собственного капитала, вкладываемого в объект недвижимости;

V_m – текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости.

Текущая стоимость собственного капитала рассчитывается методом дисконтирования денежных потоков. Текущая стоимость заемного капитала равна сумме кредита.

Алгебраическое выражение для стоимости объекта недвижимости записывается в такой же трехэтапной логической последовательности:

, (4.23.)

где V – стоимости объекта недвижимости;

V_m – текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости (сумма кредита).

СFj – чистый операционный доход;

РMTj – ежегодное обслуживание долга;

V_term – цена перепродажи недвижимости (ревер­сия) через n лет;

MP_n — остаток долга в конце срока n, который является непогашенным в конце прогнозного периода.

Техника Эллвуда. Она используется в ипотечно-инвестиционном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отличие техники Эллвуда заключается в том, что она позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Формула Эллвуда выглядит следующим образом:

Ro = r_e, – M ٠ C – ΔI_v ٠ sff(r_e,, n), (4.24.)

где

Ro — общий коэффициент капитализации;

r_e — ставка доходности на собственный капитал;

M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестируемого капитала);

С — ипотечный коэффициент Эллвуда;

sff(r_e,, n) — фактор фонда возмещения по ставке доходности на собственный капитал;

ΔI_v – темп прироста стоимости недвижимости через n лет.

В случае снижения стоимости объекта недвижимости темп прироста стоимости недвижимости через n лет (ΔI_v) можно выразить через долю снижения стоимости (dep) ΔI_v = – dep.

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам увеличится через n лет, темп прироста стоимости недвижимости через n лет (ΔI_v) можно выразить через долю увеличения стоимости (app) ΔI_v = app.

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам не изменится через n лет, то темп прироста стоимости недвижимости через n лет ΔI_v = 0.

Если изменение стоимости объекта недвижимости не прогнозируется, то формула имеет вид:

R_o = r_e – M ٠ C (4.25.)

Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле:

C = r_e + р٠ sff(r_e,, n) – R_m, (4.26.)

где С — ипотечный коэффициент Эллвуда;

r_e — ставка доходности на собственный капитал;

р — доля кредита, самортизированного за прогнозный период (доля кредита, которая будет погашена за прогнозный период),

sff(r_e,, n) — фактор фонда возмещения по ставке доходности на собственный капитал;

R_m — ипотечная постоянная.