Тема 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
Ответ.
Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода дисконтирования денежных потоков, составляет округленно 35 206 000 рублей.
ФСО №1 п.14. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью.
В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода:
· метод сравнения продаж;
· метод валовой ренты.
Метод сравнения продаж является основным методом, а метод валовой ренты представляет собой частный случай метода сравнения продаж.
|
|
Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж.
1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты недвижимости сопоставимые с оцениваемым объектом, проданные относительно недавно.
2-й этап. Собирается и проверяется информация по сопоставимым объектам; анализируется собранная информация и каждый сопоставимый объект сравнивается с оцениваемым объектом. Из сопоставимых объектов по минимуму различий выбираются объекты-аналоги.
3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках объектов-аналогов с оцениваемым объектом вносятся поправки в цены продаж аналогов.
4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, полученная в рамках метода сравнения продаж сравнительного подхода.
Есть обязательные критерии сопоставимости:
· категория земельного участка, например, земельный участок сельскохозяйственного назначения не сопоставим с участком земель поселений;
· функциональное назначение улучшений, например, объекты жилой недвижимость не сопоставимы с объектами офисной недвижимости;
· передаваемые права, например, право аренды не сопоставимо с правом собственности;
· условия продажи, например, рыночные условия не сопоставимы с условиями продажи зависимых субъектов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
|
|
· продолжительности срока экспозиции;
· независимости субъектов сделки;
· инвестиционной мотивации.
Элементы сравнения - основные критерии, по которым сравниваются сопоставимые объекты:
· переданные права собственности на недвижимость;
· условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;
· условия продажи (чистота сделки);
· время продажи;
· местоположение;
· физические характеристики;
· экономические характеристики;
· наличие движимого имущества.