2014-02-02
2158
Содержание права собственности на землю
Существует 3 правомочия собственника:
1) право владения
2) право пользования
3) право распоряжения
Право владения - это предусмотренное законом право владеть земельным участком.
Право пользования - это предусмотренное законом право на извлечение полезных свойств земли с учётом экономической выгоды. Получение экономической выгоды обеспечивается за счёт эффективного и рационального использования земли.
Право распоряжения - это право на определение юридической судьбы данного имущества. Формы реализации этого правомочия:
• купля-продажа
• залог
• дарение и т.п.
Содержание права государственной собственности на землю и содержание права частной собственности на землю не тождественны. Специфика: применительно к государству названные правомочия носят управленческий характер. Государство предоставляет земельные участки, изымает, осуществляет контроль за их использованием, разрешает споры по их поводу. Представители цивилистического подхода считают, что применительно к государству эти полномочия носят косвенный характер. Применительно к частным лицам - ст.209 ГК РФ.
В условиях формирования земельного рынка сделки по поводу земли для современного российского государства - явление совершенно новое. Связано это с законодательным закреплением частной формы собственности.
Соотношение гражданского и земельного законодательства
Указ Президента РФ № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г. определяет, что совершение сделок с землёй регулируется нормами гражданского законодательства с учётом норм земельного, водного и иного законодательства.
Согласно п.З ст.З ЗК РФ: имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
При регулировании сделок с земельными участками учитывается земельное законодательство, а также начала гражданского законодательства (виды сделок, основания недействительности).
Где начинается сфера применения земельного законодательства? С условий предоставления земельных участков. Например: соблюдение целевого назначения земель при их использовании.
Порядок предоставления земельных участков в собственность (юридическое оформление сделок)
Сделки с землёй - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей.
Условия совершения сделок с землёй:
1) сделки совершаются в письменной форме
2) сделки с землёй требовали нотариального удостоверения. Сейчас - не требуют. Закон 1997г.
3) сделки с землёй должны пройти государственную регистрацию
4) при совершении сделок с землёй не допускается самовольного изменения целевого использования земельного участка
5) отсутствие спора о принадлежности данного земельного участка
6) не допускается нарушение требований агротехнических, противопожарных, санитарных, экологических норм
7) кадастровый учёт.
Виды сделок с землёй Самостоятельно
Документы, необходимые для совершения сделок с землёй:
1) документ, удостоверяющий личность гражданина
2) учредительные документы: устав, учредительный договор
3) свидетельство о праве собственности на земельный участок
4) план земельного участка, прилагаемый к Свидетельству
5) справка налоговой инспекции об отсутствии задолженности по платежам и налогам за земельный участок
6) справка БТИ о наличии или отсутствии строений, сооружений на отчуждаемом (приобретаемом) земельном участке
7) выписка из кадастрового дела (где указывается местонахождение (место расположения) участка, размер (площадь), целевое назначение земель и т.д.)
В «Российской газете» за 28 января 2003 г. отмечается, что ещё до введения в действие ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» сделки с землёй уже совершались в немногих регионах в небольшом количестве.
В 2002 г. отмечалось, что информация о сделках с земельными ресурсами будет опубликована в 2003 г.
По Официальным данным: в Саратовской области за 2001 г. было совершено 60 сделок с землёй общей площадью 9,5 тыс. гектаров по цене 300 рублей за гектар. Во Владимирской области было произведено 8 сделок с землёй общей площадью 170 гектаров по цене 2700 рублей за гектар. Кадастровая оценка названных с/х угодий составляет в Саратовской области 8120 руб. за гектар, во Владимирской области 12400 руб. за гектар. Продажа земель осуществлялась преимущественно на основе законодательства субъектов, которое нередко не соответствовало федеральному законодательству.
Рынок земли
В период развития и действия советского законодательства о земельном рынке речи не могло быть, т.к. земля находилась в государственной собственности.
Россия стала самостоятельным государством и встала на путь формирования рыночных отношений => происходит формирование нового российского законодательства (в том числе и земельного), которое направлено на обеспечение формирования рыночных отношений (в том числе и в земельной сфере). Земля признана имуществом. Земля (в том числе и с/х назначения) включена в оборот. С принятием нового Земельного кодекса и ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» начинает формироваться рынок земли. Должен быть сформирован цивилизованный рынок земли. Для формирования рынка земли необходима прочная правовая база, хороший правовой фундамент.
До принятия нового ЗК сделки с землёй уже совершались, но при отсутствии специального закона (каким является ЗК) формировать рынок земли было трудно. Правовой вакуум (образовавшийся после отмены Указом Президента большинства статей ЗК РСФСР 1991 г.) заполнялся актами субъектов федерации и указами Президента. Законы субъектов нередко противоречили федеральному законодательству и даже Конституции.
С принятием ЗК 2001 г. проблема стала решаться. ЗК требовал принятия новых законов.
Проблемы:
1) до сих пор нет закона об оценке земли. При проведении земельной реформы реформаторы не оценили имеющиеся ресурсы. В других странах такая оценка была произведена.
2) отсутствие системы земельно-крестьянских банков. Эта проблема была поставлена и взята на контроль в федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы».
3) купля-продажа
• Кто и сколько может купить земельных ресурсов?
Минимальные пределы земельных участков обозначены в ФЗ «Об обороте земель с/х
назначения», остальное отдано для решения субъектам федерации.
• Как приобретённые земли будут использоваться?
Не должно быть самовольного изменения целевого назначения земель.
4) залог земельных участков и земель с/х назначения. Проблема: как выкупить заложенные земли при отсутствии достаточного финансирования. Здесь земельно-крестьянские банки сыграли бы свою положительную роль.
От различных регионов поступает различная информация. С введением в действия ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» наблюдалась «земельная лихорадка»: скупали земельные паи крестьян (5 гектаров) по 1000 руб. за гектар. Так было продано 40 тыс. с/х угодий. Только вмешательство гос. органов остановило этот процесс.
Губернатор Краснодарского края Ткачёв отмечал, что особых проявлений «земельной лихорадки» у них отмечено не было. Там действуют крупные с/х предприятия, производящие 80% всей продукции. Вся земля разделена на паи. Более 3 млн. гектаров, т.е. 2/3 всех земель находятся в руках крестьян, которые имеют право на отчуждение своего пая.
Право преимущественной покупки
Право преимущественной покупки предоставлено субъектам федерации и, если такое положение закреплено в законодательстве субъекта, - органам местного самоуправления.
Регион (субъект федерации) не может воспользоваться этим правом в полном объёме из-за ограниченности финансовых ресурсов. Например, выкуп в краевую собственность 1% кубанской пашни обошёлся бы в 1 млрд. рублей. Субъектам остаётся один выход - покупать только лучшие, элитные земли (участки).
Губернатор Самарской области считает право преимущественной покупки земель определённым барьером на пути формирования цивилизованного земельного рынка. Т.к. бюджет субъекта федерации ограничен. В законе Самарской области «Об обороте земель с/х назначения» (во многих субъектах уже приняты такие законы) они отказались от права преимущественной покупки земель, а также установили верхнюю предельную норму покупки земель одним лицом - не более 30%.
Вывод: в 1/3 субъектов федерации приняты свои законы «Об обороте земель с/х назначения». Российское государство ещё не полностью готово к формированию рынка земли.
Установлены следующие цены:
• в Краснодарском крае 45 тыс. рублей за гектар
• Подмосковье - 33 тыс.
• Ставропольский край - 25 тыс. " Приморье- 10-20 тыс.
• Якутия и Камчатка - 5 тыс.
Тема: ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛЕЙ
1. Общие понятия права пользования землёй: субъекты, объекты и виды права пользования землёй
2. Принципы права пользования землёй
3. Содержание права пользования землёй
4. Основания возникновения и прекращения права пользования землёй
5. Правовое регулирование платы за землю
6. Возмещение убытков собственникам, землевладельцам, землепользователям, арендаторам.
1. Общие понятия права пользования землёй: субъекты, объекты и виды права пользования землёй
Право пользования землёй - один из центральных правовых институтов земельного права. Это объясняется тем, что именно в процессе землепользования происходит извлечение полезных свойств земли как всеобщего предмета труда и как главного средства производства в сельском хозяйстве.
Значение данного института состоит в том, что в нём заложены базовые положения, на основе которых строятся иные виды землепользования, формируются правовые режимы отдельных категорий земель.
Триединая роль земли подчёркивает тесную связь права пользования землёй с другими институтами (например: с гос. управлением землёй. Возможна ситуация, когда прежде чем предоставить землю одному субъекту, её нужно сначала изъять у другого. Надо обеспечить контроль за использованием земель).
Институт права землепользования тесно связан с недро-лесо-водопользованием, т.к. все эти ресурсы составляют единый природный комплекс, в котором земля занимает ведущее положение.
При размещении различных объектов раньше учитывался только экономический интерес государства. Однако следует учитывать и возможный ущерб окружающей среде. Должен быть учтён экологический фактор, экологические требования. Долгое время нарушалось экологическое равновесие в природе, что повлекло негативные последствия (в том числе отразилось на здоровье людей). Современное земельное законодательство пронизывается экологическими требованиями. В настоящее время идёт процесс экологизации законодательства. Об этом говорят ст.1, 13, 14 и др. ЗК и требования ст.9, 36 и др. Конституции.
Право землепользования - это система норм, устанавливающих основания возникновения и прекращения права пользования землёй, права и обязанности землепользователей в целях наиболее рационального использования и охраны земель, сохранения и улучшения природной среды.
(Под землепользователями в данном случае понимаются все: собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы).
Субъекты права пользования землёй
· граждане и их объединения
· юридические лица
· иностранные граждане и иностранные юр.
· лица без гражданства
Все они имеют право на том или ином титуле пользоваться земельными ресурсами РФ.
Объекты права пользовать землёй
Общим объектом права пользования землёй является Земельный фонд РФ и его составные части (категории). Об этом говорит ст.7 ЗК.
В узком смысле: объектом субъективного права пользования землёй является индивидуализированный земельный участок с выделением его в натуре, определением границ землепользования и с выдачей документа, удостоверяющего право пользования данным участком.
Понятие земельного участка
Ст.8 закона Свердловской области №40-ОЗ:
Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус (режим) и другие характеристики, отражаемые в земельном кадастре и документах государственной регистрации.
4.2 Ст.6 ЗК РФ: Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
