Предоставление и использование жилого помещения в домах кооператива

Правовое положение членов жилищных кооперативов

Правовому положению членов ЖК и ЖСК посвящены ст. 124—134 ЖК РФ. В них говорится об основных право­мочиях члена кооператива. При этом основанием для осу­ществления владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым поме­щением является не право собственности на предоставлен­ное жилое помещение, а членство в кооперативе.

В ст. 124 ЖК РФ установлено, что решение о предостав­лении члену кооператива жилого помещения принимает общее собрание ЖК или ЖСК. Данное решение является и основанием для вселения в предоставленное жилое по­мещение (квартиру). Однако в ЖК РФ не уточняется, что речь идет о предоставлении отдельной квартиры (следо­вательно, может быть предоставлена комната (комнаты) в коммунальной квартире).

Ограничений по площади, как ранее, не установлено. Размер жилого помещения зависит только от внесенного паевого взноса.

В ЖК РСФСР вопросы, касающиеся правового положе­ния членов ЖСК, были отражены в ст. 112 и 118. При этом в ст. 112 было указанно, что право вступить в ЖСК и полу­чить в нем квартиру имеют только граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Вопросы, касающиеся преимущественного права всту­пления граждан в ЖК и ЖСК, нашли закрепление в ч. 2 ст. 111 (таким правом пользуются категории граждан, ука­занные в ст. 49 ЖК РФ) и ст. 131 ЖК РФ (в ней говорится о правах наследников в случае смерти члена кооператива).

В ст. 125 установлено, что пай вносится в порядке, опре­деленном уставом кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим ли­цам. При этом следует иметь в виду, что в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ и ч. 1 ст. 129 ЖК РФ член ЖК и ЖСК, внес­ший полностью свой пай, приобретает право собственности на жилое помещение (решение данного вопроса не зависит от факта государственной регистрации жилого помещения в качестве недвижимого имущества). Став собственником, он вправе распоряжаться жилым помещением по своему усмо­трению. В этих случаях на члена кооператива распростра­няется действие ст. 36—48 ЖК РФ, определяющих права и обязанности собственников помещений по отношению к общему имуществу жилого дома (ч. 2 ст. 129 ЖК РФ).

Член ЖК и ЖСК вправе вселять в жилое помещение временных жильцов (ст. 126 ЖК РФ), производить его раз­дел (ст. 127 ЖК РФ) и сдавать внаем (ст. 128 ЖК РФ). Временные жильцы могут быть вселены в жилое помеще­ние по взаимному согласию члена кооператива и членов его семьи, а также при условии предварительного уведом­ления правления кооператива. Наниматель может быть вселен в жилое помещение с письменного согласия правле­ния и проживающих совместно с членом кооператива чле­нов его семьи (если паевой взнос выплачен не полностью). Член кооператива, выплативший пай, и, следовательно, ставший собственником занимаемого жилого помещения, вправе самостоятельно решать вопрос о вселении в жилое помещение временных жильцов и нанимателей (ст. 30 и 129 ЖК РФ).

При рассмотрении споров о разделе жилого помещения в доме Ж К продолжают действовать некоторые рекоменда­ции, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 11.10.1991 № 11 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными коопера­тивами». При вынесении решения о разделе жилого по­мещения суд должен учитывать размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли накопления, интересы детей и других членов семьи, имеющих право на пользо­вание жилой площадью, а также планировку квартиры. В отдельных случаях суд может принять во внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. Если занимаемая жилая площадь состоит из двух и более смежных неизолированных комнат, придя к выводу, что их переоборудованием в изолированные не будут ухудшены жилищные условия сторон и членов их семьи, вправе в зависимости от конкретных обстоятельств дела возложить обязанность по переоборудованию на одну или обе стороны.

В случае признания за одним из бывших супругов при разделе жилого помещения права на пользование помеще­нием, стоимость которого превышает размер его доли в паенакоплении, суд, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающих внимания интересы этого супру­га, может отступить от начала равенства долей сторон в их общем имуществе. Если суд не найдет оснований для уве­личения доли паенакопления указанного супруга, в пользу другого супруга в виде компенсации взыскивается соответ­ствующая денежная сумма.

При невозможности раздела жилого помещения с члена ЖК взыскивается денежная компенсация в пользу его быв­шего супруга или другого члена семьи, за которыми при­знано право на часть паенакопления, по их просьбе об этом и лишь при условии, когда они изъявят согласие освобо­дить жилое помещение. По иску одного из супругов (быв­ших супругов) суд может признать за этим супругом право на определенную часть паенакопления, которое является их общим совместным имуществом, без раздела жилого поме­щения. Такое требование может быть удовлетворено судом и в бракоразводном процессе, если по делу выносится ре­шение о расторжении брака.

В ЖК РСФСР также имелись соответствующие статьи (ст. 120 касалась раздела жилого помещения, ст. 121 преду­сматривала сдачу внаем жилых помещений в домах ЖСК).

В соответствии со ст. 128 ЖК РФ член кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме ЖК, а в случае временного выбытия — все жилое помещение в доме коопе­ратива внаем за плату. Кроме того, ЖК в порядке, установ­ленном его уставом, вправе сдать внаем за плату освободив­шиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из ЖК, до приема в кооператив новых членов.

В гл. 12 ЖК РФ нет конкретных норм относительно сда­чи жилых помещений в ЖК и ЖСК внаем и вселения вре­менных жильцов, т.е. они имеют отсылочный характер. Та­кая сдача жилья внаем может осуществляться по правилам, установленным для поднайма (ст. 76—79 ЖК РФ). Времен­ные жильцы вселяются и пользуются жилым помещением в соответствии с нормами ст. 80 ЖК РФ.

Однако необходимо иметь в виду, что в случае выпла­ты членом кооператива пая полностью и приобретения статуса собственника жилья он вправе сдавать жилое по­мещение, руководствуясь гл. 35 «Наем жилого помещения» (ст. 671-688) ГК РФ.