Проблема ознакомления с документами по правомерности строительства

Покупка квартиры в новостройке.

Обмен и меня жилыми помещениями.

Обмен – это сделка между нанимателями муниципальных жилых помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право, оформленное путем заключения новых договоров социального найма. Ст.72ЖКРФ.

Мена – это обмен собственности на собственность в жилищной сфере, иначе говоря, если меняются жилыми помещениями их собственники, то отношения оформляются путем заключения договора мены, к которому применяются правила купли-продажи. Договор мены не подлежит гос. регистрации, но регистрируются два перехода на право собственности.

Покупателю следует проверить:

1) Наличие штампов о гос. регистрации перехода право собственности на две квартиры.

2) Наличие существенных условий договора: точная идентификация двух квартир и указания на лиц сохранивших право пользования квартирой после перехода права к продавцу. При отсутствии существенных условий договор может быть признан не заключенным.

3) Наличие актов о приеме-передаче обеих квартир.

4) Отсутствие претензий со стороны лица, которому продавец передал свою квартиру.

5) Если в договоре мены предусмотрена доплата необходимо запросить документ о доплате. Договор участия в долевом строительстве

Покупателю рекомендуется проверить квартиры, на которые оформлено право собственности продавца:

a. Наличие акта приема квартиры.

b. Теоритически иные дольщики, которые стали жертвами двойных продаж могут, заинтересованы признанием своего права собственности на квартиру и оспаривании права собственности продавца.

c. Договор, по которому была построена квартира. В частности договор проверяется на предмет наличия кредитного источника оплаты. Если квартира приобретена путем участия в жилищно-строительном или накопительном кооперативе, запрашивается и проверяется справка о полной выплате пая.

(первичный рынок)

Существует три документа, подтверждающие соответствие проекта всем необходимым требованиям, свидетельствующие о проверености строительства:

ü Разрешение на строительство.

ü Документ, подтверждающий права застройщика на з. у.

ü Проектная декларация.

Застройщик обязан вступить в СРО.

В силу части 2 ст.21 ФЗ 214 застройщик обязан предоставить для ознакомления:

1) Разрешение на строительство.

2) ТЭО (технико-экономическое обследование проекта) строительства многоквартирного дома.

3) Заключение гос. экспертизы проектной документации.

4) Проектная документация, включающие внесенные в нее изменения.

5) Документы, подтверждающие права застройщика на з. у.

Не копии документов, в крайнем случае, нотариально заверены.

Термин ознакомления, который указан в ст.214 ФЗ не означает предоставления документов насовсем, а так же, что застройщик обязан давать копии документов покупателю, по этой причине застройщики зачастую не только не отдают дольщикам копии документов, но и запрещают снимать копии с документов.

Цель данного действия не допущение возможности надлежащего анализа документов дольщика и создание ситуации отсутствия у дольщика в дальнейшем ключевых документов для судебных разбирательств с застройщиком.

Конфиденциальность информации, как причины отказа в копировании не является обоснованной, как вариант получить возможность снять копии можно предложить застройщику заключить соглашение о конфиденциальности, в котором обязаться, не передавать сведения третьим лицам.

От наличия копии этих документов у дольщика в распоряжении во многом зависит и успешность построения в дальнейшем правовой позиции, для истребования у застройщика, задолженности через суд или побуждения к строительству объекта.

Разрешение на строительство представляет собой документ выдаваемый уполномоченным органом, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право строительства объектов капитального строительства.

В разрешении на строительство следует проверить:

1) Выдачу разрешения уполномоченным органом (Мосгос строй надзор)

2) Наличие даты, номера подписи уполномоченного лица и печати уполномоченного органа. Особое внимание следует обратить на дату разрешения, если до 1 апреля 2005, то 214 ФЗ не применяется.

3) Наличие ссылки на выдачу разрешения в соответствии со статьей 51ГКРФ.

4) Данные о застройщике. Соответствие наименования застройщика и лица, который будет заключать с дольщиком договор.

5) Адрес объекта. Соответствие адреса объекта к рекламируемому адресу.

6) Соответствие адреса объекта адресу з. у.,на который у застройщика оформлены права.

7) Срок действия разрешения на строительство.