Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости

Определение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализацию следующих этапов:

1. Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения. 2. Проверка юридической допустимости отобранных вариантов. 3. Проверка физической возможности отобранных вариантов. 4. Оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов. 5. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность.

Первый метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны. 1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения, с учетом рыночного спроса и предложения. 2. Расчет потенциального валового дохода. 3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей. 4. Определение возможности получения и величины прочих доходов. 5. Оценка действительного валового дохода. 6. Расчет эксплуатационных расходов. 7. Расчет резерва затрат капитального характера. 8. Расчет чистого операционного дохода. 9. Расчет коэффициента капитализации для зданий. 10. Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями. 11. Расчет дохода, относимого к земле. 12. Расчет коэффициента капитализации для земельного участка. 13. Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

Второй метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы. 1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями, определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения. 2. Расчет потенциального валового дохода. 3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов. 4. Оценка действительного валового дохода. 5. Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера. 6. Расчет общего чистого операционного дохода. 7. Расчет общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости. 8. Оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью. 9. Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

Третий метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения: 1. Определяется рыночная стоимость готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке. 2. Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль девелопера (предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, он выступает в качестве: автора идеи проекта). 3. Оценивается стоимость земельного участка как разница между ценой продажи объекта недвижимости совокупными затратами. Рассмотренные выше стандартные положения анализа наиболее эффективного использования применимы ко всем типам объектов недвижимости.