2014-02-17
715
Инвестиционная недвижимость является самостоятельным активом, нуждающимся в управлении для получения дохода от его использования.
Цели управления инвестиционной недвижимостью:
• Получение периодического дохода и его максимизация.
• Увеличение стоимости недвижимости.
• Поддержание хорошего состояния недвижимости.
• Минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости.
Содержание деят-ти по упр-ю инвест недв-тью.
| Содержание мероприятия | Результат мероприятия |
| Экспертиза объекта недвижимости и его окружения; определение возможностей по наилучшему использованию объекта с учетом его состояния, потенциала местоположения и прогноза развития рынканедвижимости | Выбор наилучшего варианта использования объекта недвижимости; разработка программы по управлению объектом недвижимости; составление прогноза динамики доходов и расходов по объекту |
| Формирование команды управления, набор наемных работников, обеспечивающих содержание объекта недвижимости и его эксплуатацию, в т.ч. оказание услуг арендаторам и контроль за выполнением ими условий договора аренды | Поддержание объекта в работоспособном состоянии; контроль за денежными потоками |
| Привлечение арендаторов, заключение договоров аренды | Обеспечение наиболее полной занятости помещений |
| Поиск и отбор подрядчиков для выполнения отдельных видов работ по эксплуатации объекта и ремонту | Обеспечение минимизации затрат по содержанию объекта |
| Анализ качества работ по содержанию объекта и оказанию услуг арендаторам; выявление потребностей арендаторов в дополнительных услугах | Поддержание высокого качества обслуживания, расширение спектра оказываемых арендаторам услуг |
| Анализ фактических доходов и расходов по объекту, выявление причин отклонения достигнутых показателей от плановых | Корректировка плана доходов и расходов, внесение изменений в программу управления объектом |
| Ремонт объекта недвижимости (косметический, капитальный), реконструкция, модернизация, перепланировка | Улучшение качественных характеристик объекта, повышение его класса, арендной ставки и стоимости |
12. Девелопмент система управления недвижимостью: сущность, участники, функции девелопера, виды эффективности проектов девелопмента.
|
|
|
Как профессиональная деятельность:
Девелопмент - это деятельность, связанная с организацией и управлением инвестиционными проектами в сфере недвижимости.
Как качественное преобразование недвижимости девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов (аспектов):
|
|
|
• Любое развитие недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества.
• Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта вследствие произведенных физических изменений. При этом рост ценности объекта обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка.
• Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта.
Цель девелопмента – получение дохода за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности покупателей (арендаторов).
Участники процесса девелопмента:
- Собственник объекта развития (объекта недвижимости – незастроенного земельного участка, существующего здания и др.).
- Девелопер – физическое или юридическое лицо, взявшее на себя ответственность за руководство и обеспечение проекта девелопмента.
- Государственные органы, регулирующие отношения в сфере развития недвижимости, проектирования, строительства и эксплуатации недвижимости.
- Инвесторы, обеспечивающие финансирование проекта девелопмента (банки, негосударственные инвестиционные фонды и др.).
- Подрядчики – проектные и строительные организации, обеспечивающие проектирование, выполнение строительных и пусконаладочных работ.
- Профессиональные советники – инжиниринговые компании, консультанты по планированию, экономике, налогам и бухучету, архитектуре и строительству, сметчики, агенты по недвижимости, оценщики, специалисты по отдельным секторам рынка недвижимости и др.
- Объекты воздействия (оппоненты) - те, кто может повлиять на скорость исполнения работ и даже в целом на результаты проекта: собственники соседних объектов, различные общественные организации (защитники окружающей среды, активисты охраны памятников и т.п.).
- Потребители - покупатели, арендаторы и пр.
Девелопер является ключевой фигурой процесса девелопмента и выполняет следующие функции:
- Выбор экономически эффективного проекта.
- Получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти.
- Определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата, поиск и привлечение инвесторов.
- Отбор подрядчиков (проектных и строительно-монтажных организаций), финансирование их деятельности, контроль за их работой.
- Реализация созданного объекта или передача его в эксплуатацию, возврат средств инвесторов.
