Кредит с добавленной процентной ставкой (ипотека с регулируемой отсрочкой платежей)

Используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение долга.

Применяются две различные процентные ставки. Первая более высокая ставка (контрактная) определяет размер платежа, который сделал бы кредитование рентабельным для банка, и который клиент должен был бы выплачивать банку. Ее величина рассчитывается на основе процентной ставки на межбанковском рынке кредитов (+ фиксированная банковская надбавка). По контрактной ставке заемщику надлежит оплачивать кредит.

В действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по более низкой ставке – платежной. Разница между контрактной и платежной ставками регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца на сумму, связанную с изменением межбанковской процентной ставки и с пересмотром баланса кредита, т. е. разницы между суммой задолженности заемщика и величиной его фактических выплат, которая добавляется к непогашенной сумме долга. Вновь возникающая задолженность оформляется на основной срок кредита как новая сумма кредита, выданного под новые контрактную и платежную ставки. В итоге платежи по контрактной процентной ставке взимаются на более позднем этапе погашения кредита с расчетом на то, что заемщику будет легче их выплачивать благодаря увеличению его доходов (хотя бы и номинально – в результате инфляции).

В№4

Кроме ипотечного кредитования, применяются и другие механизмы повышения доступности жилья.

1) долевое участие в строительстве

2) кредитование объектов недвижимости с помощью жилищных сертификатов

3) продажа жилья в рассрочку

4) жилищные сберегательные программы

5) региональные программы с использованием ресурсов местных бюджетов

6) программы предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим сотрудникам

7) выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных облигаций и др.

Рассмотрим подробнее два первых варианта как наиболее распространенные.

Схемы долевого участия позволяют покупателю снизить единовременные расходы на приобретение жилья. Они предлагаются строительными компаниями.

Основные варианты долевого участия:

1. со стопроцентной единовременной оплатой

За дольщиком закрепляется квартира в строящемся доме с указанием метража. Установленная сумма вносится в оговоренные сроки и не подлежит дальнейшей индексации в связи с инфляцией. По окончании строительства — взаиморасчеты между дольщиком, оплаченная квартира оформляется в собственность дольщика

2. с поэтапной оплатой

За дольщиком закрепляется квартира в строящемся доме с указанием метража, в договоре устанавливается график оплаты с учетом инфляции (величина первого взноса обычно не менее 20 % и зависит от степени готовности жилого дома), по графику каждым взносом оплачивается определенное количество метров жилья

3. с зачетом имеющегося жилья

За дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается, сколько метров новой квартиры оплачивается в результате зачета стоимости старой, разницу в стоимости старой и новой квартир дольщик оплачивает деньгами в процессе строительства.

Преимущества долевого строительства состоят в следующем:

- поэтапная оплата (рассрочка платежей);

- индексирование (с ростом затрат на строительство) только остаточной стоимости строительства по договору;

- затраты на приобретение жилья при долевом участии обычно ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-20%.

К недостаткам долевого строительства можно отнести:

- потерю денежных средств, вложенных в объект недвижимости из-за банкротства организации, заключившей с покупателем договор о долевом участии в строительстве;

- получение квартиры не того качества, которое ожидалось покупателем.

Использование жилищных сертификатов разрешено в РФ с 1994 года.

Государственный жилищный сертификат (ЖС) – это именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина на получение субсидии за счет средств федерального бюджета для приобретения жилого помещения.

Срок действия сертификата составляет 9 месяцев с даты его выдачи, указываемой в сертификате. Размер субсидии определяется социальной нормой общей площади жилого помещения, установленной для семей разной численности, и нормативом стоимости 1 кв.м. общей площади жилья. Жилищный сертификат должен содержать все обязательные реквизиты. Отсутствие какого-либо реквизита делает его недействительным.

Обязательные реквизиты жилищного сертификата:

1. наименование «жилищный сертификат»;

2. дата и номер государственной регистрации выпуска;

3. срок действия жилищного сертификата;

4. дата и цена приобретения жилищного сертификата первым собственником;

5. размер общей площади жилья, оплаченный при приобретении одного ЖС;

6. общий объем эмиссии жилищных сертификатов данной серии;

7. схема индексации номинальной стоимости ЖС при его выпуске эмитентом относительно цены приобретения ЖС первым собственником

8. предварительные условия договора купли-продажи квартиры, который обязуется заключить эмитент с собственником определенного количества ЖС, дающего право на приобретение квартиры, с установленными характеристиками;

9. порядок согласования окончательных условий будущего договора купли-продажи квартиры, которые заранее не определяются в ЖС, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен дать ответ на разногласия по условиям договора в случае возникновения этих разногласий;

10. условия, дающие право владельцу сертификата заключать договор на покупку квартиры:

- дата, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту с требованием о заключении договора;

- минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры и порядок ее оплаты;

- срок исполнения эмитентом жилищного сертификата и обязанности по передаче квартиры собственнику жилищных сертификатов;

11. полное наименование эмитента, его подпись и печать;

12. полное наименование собственника жилищного сертификата;

13. полное наименование банка, контролирующего целевое использование привлеченных средств.

Субсидия предоставляется владельцу сертификата в безналичном порядке путем зачисления средств бюджета на его банковский счет. Распорядитель счета имеет право приобрести на первичном или вторичном рынке жилья на территории субъекта РФ, указанного в сертификате, у любых физических и юридических лиц жилое помещение (индивидуальный жилой дом (часть дома), одну или несколько квартир (комнат)), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям и благоустроенное. Указанное жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов семьи, указанных в сертификате.

Распорядитель счета имеет право приобрести жилое помещение не только в пределах средств субсидии, но и с использованием собственных или заемных средств.

Доход по ЖС может быть получен в натуральной или денежной форме.

Натуральный доход по ЖС получается при погашении их квартирами соответствующей площади. Денежный доход получается при их погашении по цене строительства одного квадратного метра общей площади квартир в домах, построенных на средства займа.

Право на получение сертификата имеют следующие категории граждан, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий:

1. военнослужащие, подлежащие увольнению с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на службе, по состоянию здоровья, в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более;

2. сотрудники органов внутренних дел РФ, содержащиеся за счет средств федерального бюджета и увольняемые со службы по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более;

3. сотрудники Государственной противопожарной службы МЧС, содержащиеся за счет средств федерального бюджета и увольняемые со службы по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более;

4. сотрудники учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Федеральной службы исполнения наказаний, содержащиеся за счет средств федерального бюджета и увольняемые со службы по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых 10 лет и более;

5. граждане, уволенные с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых составляет 10 лет и более;

6. граждане, уволенные со службы из органов внутренних дел, Государственной противопожарной службы МЧС, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции, содержащихся за счет средств федерального бюджета, по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых 10 лет и более.

Право на получение сертификата имеют признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий:

1. члены семей военнослужащих, проходивших военную службу по контракту и погибших (умерших) в период прохождения военной службы. При этом вдовы (вдовцы) военнослужащих, имеют право на получение субсидии до повторного вступления в брак;

2. члены семей граждан, проходивших военную службу по контракту и погибших (умерших) после увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых 10 лет и более. При этом за вдовами (вдовцами) указанных граждан право на получение субсидии сохраняется до повторного вступления в брак.

3. граждане, подлежащие переселению из закрытых военных городков и поселков учреждений с особыми условиями хозяйственной деятельности.

Право на улучшение жилищных условий с использованием сертификата предоставляется только один раз.

Социальная норма общей площади жилого помещения:

33 кв.м. - для одиноких граждан;

42 кв.м. - на семью из 2 человек;

по 18 кв.м. на каждого члена семьи при численности семьи более 2 человек.

Норматив стоимости 1 кв. метра общей площади жилья определяется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. На территории отдельных субъектов РФ (Дальний Восток, Москва, Санкт-Петербург, Калининградская область и др.) применяются повышающие коэффициенты к нормативу стоимости.

В настоящее время также используются ипотечные сертификаты, право на получение которых имеют, в частности, военнослужащие.