Метод срока жизни

Метод основан на использовании таких понятий как:

1 срок физической жизни здания,

2 срок экономической жизни здания,

3 эффективный возраст.

Срок физической жизни – срок, в течение которого здание физически возможно использовать.

Срок экономической жизни – срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов).

Эффективный возраст – возраст, который соответствует физическому состоянию здания на момент оценки.

Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффективный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста.

Задача оценщика – определить эффективный возраст здания и на этой основе – степень его износа:

1 Износ = эффективный возраст / срок экономической жизни.

Рыночный метод – сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).

3 этап. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания.

Корректировка производится по формуле:

ВС=ТС-НИ

ВС – восстановительная текущая стоимость,

ТС – стоимость замещения,

НИ – накопленный износ.

4 этап. Определение стоимости земельного участка.

Стоимость земельного участка при использовании затратного метода определяется как свободного от какой- либо застройки на основе принципа наилучшего использования с применением следующих методов:

2 Метод сравнения продаж.

Метод базируется на информации о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.

Использование метода предполагает:

- подбор сопоставимых с оцениваемым участком, участков земли с известными ценами продаж;

- внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по ценообразующим факторам);

- расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзвешенного значения скорректированных цен продаж сопоставимых объектов.

3 Метод переноса (распределения)

При использовании этого метода используются данные о продажах объектов, расположенных на аналогичных участках, при условии, что есть или может быть рассчитано соотношение между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

В основе использования метода лежит принцип сбалансированности, в соответствии с которым что существует нормальное или типичное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом.

4 Метод капитализации ренты.

Метод основан на расчете стоимости земли путем капитализации типичной величины арендной платы за аналогичные земельные участки.

5 Метод (техника) остатка для земли.

Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли исходя из наилучшего варианта использования земли.

5 этап. Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости зда ния.

СН= ВС+СЗ

СН - стоимость недвижимости,

ВС – текущая стоимость здания,

СЗ – стоимость земельного участка.

Как видим, стоимость объекта недвижимости определяется при использовании данного метода как сумма стоимости улучшений и земельного участка.