Управление объектом недвижимости

Целью управления на данном уровне является достижение максимальной отдачи от объекта недвижимости.

Основные задачи, решаемые при управлении объектом недвижимости:

1 маркетинг (изучение рынка и спроса, позиционирование объекта, реклама);

2 управление финансовыми потоками, связанными с объектом (формирование дохода, управление расходами, привлечение и возврат инвестиций);

3 технический менеджмент (управление эксплуатацией, техническим обслуживанием и содержанием объекта);

4 обеспечение объекта и пользователей необходимыми ресурсами, связанными с эксплуатацией и использованием объекта;

5 управление занятостью объекта (привлечение пользователей, формирование договорных отношений, определение оптимальных ставок аренды, обеспечение оптимальной загрузки помещений);

6 управление персоналом (подбор, найм, расстановка, обучение, контроль за деятельностью персонала);

7 обеспечение учета и отчетности..

Следует иметь в виду, что задачи, стоящие перед управлением объектами недвижимости могут решаться на разных уровнях управляющей компании. Линейный управляющий – управляющий объектом недвижимости может решать, и, как правило, решает лишь часть из них, в основном касающуюся непосредственных взаимоотношений с арендаторами, оказанием их услуг, обеспечением эксплуатации здания и т.д. Значительная часть задач по управлению объектом недвижимости решается на уровне управляющей компании.

Сравнивая различные уровни управления недвижимостью, нетрудно заметить, что при движении вниз по уровням управления возрастает роль организационных и технических аспектов управления и, напротив, при движении вверх - растет значение экономических и финансовых аспектов.

Следует обратить внимание на то, что деятельность по управлению недвижимостью, соответственно природе недвижимости, осуществляется в трех аспектах – правовом, экономическом и техническом.

Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

На практике, в процессе управления эти направления тесно переплетаются друг с другом. Однако, указанное разделение является полезным с точки зрения раскрытия технологии управления, показывая, что в процессе управления его субъект может оказывать влияние:

1 на права - (с одной стороны, права в отношениях с собственником - где начинаются права управляющего и заканчиваются права собственника; с другой – в отношениях с арендаторами – как нужно сформулировать права и обязанности сторон (управляющий – арендатор), чтобы интересы арендатора были удовлетворены, но и интересы управляющего – соблюдены);

2 на техническое состояние объекта – через организацию эксплуатации, технического обслуживания и содержания объекта;

3 на доходы и расходы от недвижимости – через маркетинг, определение уровня ставок арендной платы, подбор арендаторов, выбор вариантов обслуживания, снижающих издержки (определение потребности в управляющих – на каждом ли объекте, либо на группу объектов – с учетом необходимости обеспечения качества обслуживания).

Основное содержание деятельности по управлению объектом недвижимости в табл. (Рис.5.1.)