Обеспечение правовых возможностей для реализации проекта и проработка схем финансирования

Признание проекта экономически целесообразным является основанием для начала практических действий по его реализации, прежде всего, по созданию правовых условий, призванных придать легитимность процессу развития и создать систему юридических гарантий для участников проекта. В общем случае можно говорить о приобретении прав на объект развития, которое может выразиться в покупке земельного участка, соглашении с собственником участка о совместной реализации проекта или приобретении права на застройку у государственных (муниципальных) органов.

(+) Одной из существенных особенностей процессов девелопмента в современной России является их осуществление на землях, находящихся в собственности государства или муниципалитетов. В связи с этим процесс приобретения прав на землю, как правило, носит многоступенчатый характер. В начале земельный участок, предназначенный под застройку, приобретается на праве аренды на период строительства (в течение нормативного срока строительства арендная плата за землю уплачивается по льготным ставкам). После окнчания строительства застройщик получает право либо на долгосрочную (до 49 лет) аренду земли, либо на ее выкуп.

4. Разработка технико-экономического обоснования проекта и проектирование.

Этап технико-экономического обоснования и проектирования рассматривается специалистами в области управления проектами как один из важнейших в процессе реализации проекта, определяющий как параметры будущего объекта недвижимости, так и существенно влияющий на уровень затрат по проекту.

При организации работ по проектированию (они могут осуществляться лишь организациями, имеющими соответствующие лицензии) необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:

· при выдаче задания на проектирование проектной организации должны быть предоставлены исходные материалы и документы, включающие: обоснование инвестиций, согласование органами государственной власти места размещения объекта, технические условия на подсоединение объекта к инженерным сетям и коммуникациям и т.д.;

· необходимым условием разработки проекта является подготовка развернутого технико-экономического обоснования проекта, в котором уточняются предварительная экономическая оценка проекта, производится предпроектная проработка инженерно- конструкторских, объемно-планировочных, технологических и строительных решений, сравнение альтернативных вариантов, обоснование выбора конкретного способа осуществления проекта, финансовый анализ и определяется план внедрения проекта.

· проектирование – это вопрос не только технологический, но и экономический. Проект должен не только удовлетворять градостроительным и строительным нормам, но и требованиям рынка. Это значит, что проектные решения должны отвечать ожиданиям потенциального потребителя (покупателя, арендатора) по архитектурно-планировочным решениям, используемым материалам и, что не менее важно, его финансовым возможностям;

· в ходе разработки рабочей проектной документации может возникнуть потребность в уточнении экономических расчетов в связи с необходимостью соблюдения градостроительных и иных норм и правил, внесением корректировок в условия обеспечения строящегося объекта энергией, водой и т.п.

Расходы по этапу оцениваются, как правило, в пределах 6-10% общих затрат по реализации проекта.