Участники рынка недвижимости

ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

Как и в любых других механизмах ценообразования, стоимость недвижимой собственности зависит от набора объективных и субъективных факторов, из которых только последние, связаны с поведением конкретного продавца, покупателя и (или) посредника на стадии заключения сделки. К субъективным факторам относятся, например, темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, личные симпатии и антипатии участников операции с недвижимостью и т.д. В рамках моего диплома эти факторы, относящиеся к области психологии, не рассматриваются, и главное внимание уделено объективным факторам и их влиянию на оценку объектов недвижимости.

Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок.

Экономические факторы подразделяются на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок (налоги, пошлины и т.д.); уровень и динамика инфляции. К макроэкономическим относятся и долгосрочные факторы: различие в динамике цен на товары (услуги) и условий оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса; темпы и масштабы формирования нового социального слоя «богатых людей», располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость; развитие системы иностранных представительств в регионе и т.д.

В центре находится собственник (инвестор), обладающий всеми правами на объект недвижимости. В первом (внутреннем) круге сосредото­чены те участники рынка, которые в своей деятельности непосредственно связаны с собственником. Обитатели второго (внешнего) круга связаны с собственником только через участников первого круга. Под собственником (инвестором) подразумевается только такой субъект, для которого инвестиции в недвижимость являются бизнесом, т. е. использованне недвижимости для собственных нужд в данном случае не рассматривается.

Рис. 2.1. Схема взаимоотношений участников рынка коммерческой недвижимости

Основной целью собственника является получение прибыли от того или иного способа использования или распо­ряжения своим недвижимым имуществом. Прибыль может быть получе­на в результате:

1) текущей деятельности по управлению объектом (сдача его в аренду или лизинг).

2) продажи, причем в этом случае на сумму прибыли влияют, как объем произведенных инвестиций, так и изменения конъюнктуры рынка (например, общий ценовой рост);

Соответственно стратегия поведения собственника может быть различн­ой. Например, он может организовать инвестиционный процесс, вкладывая собственный капитал и привлекая заемный для того, чтобы реконструировать или перепрофилировать объект.