Ж. Перепозиционирование

Е. Содержание (эксплуатация)

Если продажа объекта не предусмотрена стратегическим планом собс­твенника, то объект находится на эксплуатации (удержании). Удержание означает, что текущая доходность проекта обеспечивается арендным до­ходом. Это достигается через процедуру управления объекта (property management), в рамках которой происходят поиск и подбор арендаторов в соответствии с заданной концепцией, заключение и государственная ре­гистрация арендных договоров, сбор арендных платежей и поддержание платежной дисциплины, удовлетворение текущих запросов арендаторов, а также комплекс мероприятий, называемых фасилити-менеджментом (техническая эксплуатация и обслуживание здания и его инженерных сис­тем, клининг, организация контрольно-пропускного режима и обществен­ной безопасности на объекте). Очевидно, что для получения наивысшей возможной доходности объекта за счет управления им лучше привлечь профессиональную управляющую компанию. Такая компания, получая вознаграждение в процентах от собранного арендного сбора, стремится к его увеличению, повышая тем самым капитализацию объекта. Рассмот­рим некоторые аспекты взаимодействия управляющей компании с собс­твенником объекта.

1. «Чистое» вознаграждение за управление — подразумевает, что уп­равляющая компания получает за свою работу по организации управле­ния некий процент от аккумулированного арендного сбора. При этом в со­став «вознаграждаемых» работ, как правило, входят: поиск и привлечение арендаторов посредством рекламы и/или через риэлтерские агентства, за­ключение и регистрация арендных договоров, сопровождение арендных договоров, удовлетворение текущих запросов арендаторов. Уборка, тех­ническое обслуживание, охрана и коммунальные платежи в эту сумму не входят, как не входят сюда бухгалтерское и аудиторское сопровождение, а также налоговое планирование. Обычно размер «чистого» вознаграж­дения лежит в пределах 10 - 15% от арендного сбора, в зависимости от сложности объекта. Такая схема взаимодействия принимается на началь-ной фазе удержания объекта (первичное заполнение арендаторами) или для «внешней» управляющей компании, отобранной по конкурсу на условиях.

Любое здание подвержено износу не столько физическому, сколько моральному: здание перестает соответствовать новым представлениям о своем функциональном назначении. Косметические, восстановительные и даже капитальные ремонты уже не могут поддерживать объект на том уровне, который изначально задавался бизнес-планом. Наступает необ­ходимость перепозиционировать объект, или, как говорят консультанты, провести реконцепцию.

Следует отметить, что потребность в перепозиционировании может возникать не только по прошествии нескольких лет управления, но и сра­зу после окончания этапа строительства или же продажи.

1. Перепозиционирование в процессе строительства или сразу после его окончания производится при выявлении серьезных ошибок в самой концепции, в которой не были учтены изменения бизнес-среды, либо была дана неверная оценка предпочтений конечных пользователей или изменения градостроительной ситуации. Еще одной причиной перепо-зиционирования объекта до его вывода на рынок может стать изменение бизнес-предпочтений собственника. Известны случаи, когда собственник начинал строить бизнес-центр и уже после того, как строительные конс­трукции были возведены и инженерные сети проложены, решал, что луч­ше переделать его в торговый пассаж. Очевидно, что такие процедуры реконцепции весьма затратны.

2. Перепозиционирование в результате изменения рыночной ситуа­ции производится в том случае, когда объект морально или физически ус­тарел, результатом чего является снижение его доходности. Арендаторы и конечные пользователи устремляются в новые и более престижные комп­лексы.