Технико-экономические показатели застройки микрорайонов и жилых районов. Виды плотности застройки, закономерности их изменения. Зарубежный опыт

Показатели, характеризующие застройку рассматриваемых видов проектов, могут быть подразделены на две группы:

1. Показатели, характеризующие жилые и общественные здания и их использование;

2. показатели, регламентирующие использование территорий.

Для жилых зданий:

Жилая площадь, кв.м - суммаплощадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов;

Общая площадь, кв. м - сумма площадей всех жилых комнат и подсобных помещений, включая площадь встроенных шкафов, внутриквартирных коридоров и шлюзов;

Средняя общая площадь квартиры, кв. м - отношение общей площади квартир к их количеству.

Планировочный коэффициент, К ₁ - отношение жилой площади квартир к общей. Значение его изменяется в зависимости от качества планировки квартиры в части выхода жилой площади и от среднего размера квартиры.

Объемный коэффициент, К ₂ - отношение объема жилого здания к общей площади.

Коэффициент, К₃ - отношение объема жилого здания к общей площади застройки. Изменение значения коэффициента К ₃ связано с конструктивно-планировочными решениями зданий различной этажности.

Средняя этажность жилой застройки, Э -определяется по формуле средневзвешенной гармонической

Э = О / (О₁ + О₂ / 2 + О₃ /3+…+ О_n /n) где

О - общая жилая площадь, кв.м

О₁, О₂,О₃, … О_n - общая площадь одно-, двух-, трех- и т.д. этажных зданий

n - количество этажей;

Показатель средней этажности характеризует вертикальный облик города.

Строительный объем, м³ наземной части общественных зданий с чердачным перекрытием - произведение площади горизонтального сечения, взятой по внешнему обмеру здания на уровне первого этажа выше цоколя, на полную высоту здания, измеренную от уровня первого этажа до верха засыпки чердачного перекрытия.

Использование жилых зданий характеризуется показателем средней жилищной обеспеченности, выражаемым количеством кв. метров общей площади на одного жителя.

Использование культурно-бытовых объектов - показателем строительного объема, приходящегося на одного жителя по отдельным видам обслуживания и в целом, а также показателем удельной емкости соответствующих видов обслуживания в расчете на 1000 жителей.

Плотность застройки, П - показатель, отражающий соотношение застроенных и незастроенных площадей на жилой территории.

При разработке проектов плотность рассчитывается по формуле

П = 100 С /Т _ж, где

П - плотность застройки жилой территории, умноженная на 100%

С - суммарная площадь под застройкой жилыми зданиями

Т _ж - жилая площадь.

Плотность жилого фонда нетто - количество общей площади, приходящейся на 1га жилой территории:

s_нетто = О / Т_ж где

s_нетто - плотность жилого фонда нетто, кв.м общей площади на 1га

О - общая площадь жилых зданий, кв.м

Т_ж - жилая территория, га

При необходимости допустимая плотность жилого фонда нетто может быть вычислена по формуле

s_нетто = (10⁴ n) / S _ж где

n -норма жилищной обеспеченности, кв.м общей пл. /чел.;

S _ж --удельный размер жилой территории, кв.м на чел.;

Площадь жилой территории на одного человека должна быть такой, чтобы обеспечить комфортные условия для отдыха на придомовых озелененных территориях, нормальный подход и проезд к домам, а также выполнение бытовых функций (сушка белья, чистка ковров, временное хранение автомобилей).

s_нетто = 10² П b где

П - плотность застройки,%

b - выход общей площади всех этажей на 1 кв. м площади застройки дома, кв.м

(b =К₃ Э);

Плотность жилого фонда микрорайона брутто - количество общей площади, приходящейся на 1 га территории микрорайона. Она рассчитывается по формуле

s^м_брутто = О /Т_м где

s ^м _брутто - плотность жилого фонда микрорайона брутто, кв.м пл. /га;

О - общая площадь жилых зданий, кв.м;

Т_м - территория микрорайона, га;

При застройке зданий разной этажности плотность жилого фонда рассчитывается по формуле

s_брутто = 100 / (а₁ / s₁ + а₂ / s₂ + а₃ / s₃), где

s_{брутто -} средневзвешенная плотность жилого фонда микрорайона, кв.м общ пл. на га;

а₁ ,а₂ , а_{3 -} общая площадь жилых зданий принятой в проекте этажности; % от общей площади всех жилых зданий микрорайонов;

s₁, s₂, s₂ - плотность жилого фонда микрорайона в зависимости от принятой этажности.

При необходимости обоснования допустимых размеров плотности жилого фонда микрорайона брутто для конкретных условий расчет может быть произведен по формуле

s^м_брутто = (10⁴ n) / (S _ж + S _о ), где

n - норма жилой обеспеченности;

S _ж - удельный размер жилой территории, кв.м /чел.;

S _о - удельный размер общественной территории, (включая физкультурные и спортивные сооружения и зеленые насаждения общемикрорайонного пользования,) кв.м /чел.

Плотность жилого фонда района брутто - количество общей площади, приходящейся на 1 га территории жилого района:

s^жр_брутто = О / Т_р где

О - общая площадь жилоых зданий,кв.м;

Т _{р -} территория жилого района, га;

Плотность населения нетто, брутто микрорайона, брутто жилого района - количество населения, приходящегося соответственно на 1 га жилой территории микрорайона и жилого района

s_н = Ч /Т,чел. /га,где

Ч - численность населения в соответствующем планировочном образовании, чел.

Т – территория соответствующего территориального образования, га;

Плотность жилого фонда зависит от:

§ Количество значений санитарно-технических норм;

§ Типов жилых строений (этажности, длины, ширины, внутренней планировки корпусов)

§ Типов жилой застройки (рядовой, строчной, периметральной)

§ Типов культурно-бытовых учреждений (отдельно стоящих или встроенных, комбинированных или одного профиля, крупных или мелких)

§ Обеспеченности учреждениями культурно-бытового обслуживания и структурного построения их сети

§ Размеров участков различного функционального назначения.

Санитарно-гигиенические нормы всегда задаются жестко и однозначно.